内容概要：2023年，我国物业服务行业百强企业管理面积均值为6798.1万平方米，同比增长6.21%，增速较上年下降6.22个百分点，近五年来首次低于10%；合约面积均值为8759.36万平方米，同比增长2.16%，增速较上年下降9.43个百分点。经历近几年的调整后，我国物业服务行业的发展脚步显著放缓，管理规模增速进一步下降，高质量发展成为主旋律。
关键词：物业服务、物业管理、城镇化率、物业服务新增合约面积、保利物业、中海物业
一、物业服务行业概述
物业服务是《物权法》中规定的服务，指专业的物业服务机构为居民、企业等业主提供的各种管理和服务活动。常见的物业服务管理方式包括有业主自己进行管理、业主将不同的服务内容委托给不同的专业公司、业主选聘物业管理企业进行管理三种。
物业服务行业的发展历经以下四个阶段：一、物业服务脱胎于物业管理。二、2004-2012年，物业服务处于标准化阶段，各项政策的相继出台为物业服务在作业、收费、用工等方面做出规范。三、2012-2017年，处于行业的转型探索期，一方面，物业服务在从业资质、企业资质和收费方面逐渐走向市场化；另一方面，随着劳动力成本的上涨，给物业服务业带来成本压力，企业开始转型增值服务。四、2017年后，行业进入高速发展期。当前，物业管理行业发展正在从以往高速扩规模阶段向高质量发展阶段过渡，企业深刻认识到行业的本质仍然是服务，因此更加重视客户需求，持续强化服务品质建设，以提升企业竞争力。
二、物业服务行业发展背景分析
三、物业服务行业发展现状分析
2023年，我国物业服务新增合约面积TOP50企业的新增合约总面积为17.6814亿平方米，较上年新增面积减少了26.08%，较2021年新增面积减少了36.37%。近年来，国内物业服务行业新增合约面积呈现持续下滑态势。主要原因有以下几个方面。第一，“保交楼”工作持续推进，成效显现。2023年商品房竣工面积约9.98亿平方米，其中，住宅竣工面积7.24亿平方米，不少百强企业承接到更多新建住宅项目。第二，相比住宅业态，非住宅业态专业性更强，细分业态领域存在一定的专业壁垒。第三，过去几年，为了克服非住宅细分领域的专业壁垒，很多百强企业采用并购的方式实现对非住宅赛道的快速布局，而2023年并购市场进一步回归理性，导致非住宅扩张速度减缓。
2023年，我国物业服务行业百强企业管理面积均值为6798.1万平方米，同比增长6.21%，增速较上年下降6.22个百分点，近五年来首次低于10%；合约面积均值为8759.36万平方米，同比增长2.16%，增速较上年下降9.43个百分点。经历近几年的调整后，我国物业服务行业的发展脚步显著放缓，管理规模增速进一步下降，高质量发展成为主旋律。此外，更值得注意的是，当前阶段，我国物业服务行业百强企业在市场外拓方面面临困局。一方面，2023年并购市场冷淡，高速外拓的方式不可持续；另一方面，市场竞标难度大，竞争激烈，外拓节奏有所放慢。与市场竞标相比，以合资合作或战略合作的方式获取第三方项目更灵活，成为百强企业重要的拓展手段。这种轻资产的合作模式不需要花费重金，但能充分发挥合作双方的资源优势、品牌优势，达到“1+1>2”的效果，有利于百强企业拓展非住宅和专业赛道，强化外拓能力。
2023年，我国物业服务行业百强企业营业收入均值为15.5亿元，同比增长4.56%，增速较上年下降6.06个百分点，首次低于10%。TOP10企业营业收入均值为142.44亿元，同比增长为8.72%。从国营、民营角度分析，在国内物业服务百强企业中，大多数央国企营业收入仍旧保持两位数的增长，显著高于整体水平，呈现出良好的发展态势；而在上市民营企业中，有近70%的企业营收增速低于10%。这意味着，在深厚的资本及市场积累经验支持下，近年来我国物业服务央国企发展速度日益提升，在市场上拥有更为强劲的竞争力，业务经营持续向好。
此外，据统计，2023年，我国物业服务行业内百强企业的毛利润均值为3.23亿元，较上年增长0.81%，转降为升；净利润均值为8385.5万元，较上年下降11.18%，降幅收窄11.22个百分点。这说明，近年来我国物业服务行业百强企业“增收不增利”现象仍在持续，毛利率和净利率双双下降，但降幅收窄。服务品质是物业企业的生命线和发展根基，没有以服务品质为基础的“1”，再多的业务也将失去依托成为“0”。因此，在当前存量市场的背景下，物业服务企业生存与发展将面临激烈竞争，回归服务本源，提升服务品质，成为企业持续经营与发展的不二选择。
四、物业服务行业领先企业分析
保利物业服务股份有限公司于1996年6月在广州成立，是保利发展控股集团旗下控股子公司，于2019年12月19日在香港联合交易所主板挂牌上市，股票简称“保利物业”。保利物业致力于发展全业态管理的保利物业，服务范围涵盖了从社区居住物业到城市地标性写字楼、政府公建、城镇景区、特色产业、院校、医院等多种物业类型，服务内容包括物业服务、物业项目前期咨询服务、物业项目交付后评估分析服务，以及会所经营、资产管理、专业设备设施维护保养服务、家政服务、社区健康管理（社区家庭健康管理、社区居家健康养老服务、健康产品与服务销售）、社区教育、社区智慧平台建设与运维等。在2023年中国物业服务百强企业排行榜中，保利物业在我国物业服务百强企业中排名第三，在具有央企背景的物业服务企业中服务规模排名第一。2023年，保利物业营业收入为150.62亿元，同比增长10.05%；毛利率为19.61%，同比增加了0.8个百分点。
中海物业管理有限公司最早于1986年在香港开展物业服务，1991年进入中国内地，2015年10月23日在香港联交所主板挂牌上市，股票简称“中海物业”。中海物业央企中国建筑集团有限公司旗下中国海外集团,是中国首批获得一级资质的物业管理品牌，拥有35年不动产与客户全生命周期管理服务经验，业务遍及港澳及内地135个主要城市，是位列中国物业服务百强企业TOP10、中国物业服务企业品牌价值NO.1。2023年，中海物业营业收入为130.51亿元，同比增长19.74%，较2020年增长124.06%。
五、物业服务行业发展趋势
1、“拓深度”激活社区增值潜力，“掘优势”紧抓非住宅物业机会
做好基础服务的同时，各项增值服务和创新服务依然是物业企业必须攻克的领域，尤其在房地产开发市场进入存量时代后，如何充分发掘物业的自身优势，进一步激活多元赛道潜力，是行业面临的重要课题。
基于住宅物业发展而来的社区增值服务被视为物业管理行业的第二增长曲线，对物业公司而言存在一定竞争壁垒。百强企业应充分认识并发挥自身优势，在业务布局方面保持审慎态度，尽量做到少而专、专而精，根据自身优势筛选赛道，避免资源和人力投入过度分散导致全局失败。
2、科技赋能全业态、全场景，智能化手段化解管理难题
3、资本市场IPO降温，地方国企加快上市进程
2023年，物业管理行业IPO热度进一步降低，年内新增上市公司仅两家，分别是众安智慧生活和润华服务，募集资金总额约2.4亿港元。上市物企数量及募集资金总额均创近六年来新低，回落至2015年的水平。部分物业服务企业，尤其地方国资背景物业企业，仍在寻求奔赴资本市场的机会，以实现资产保值增值及组织结构优化。从资本市场表现看，物业板块自2023年以来，总市值仍处在波动下行趋势。受上市公司盈利情况影响，已有超过10家港股物业上市公司净利润为负值，剔除这部分企业后，其他上市公司平均市盈率约处于10倍到11倍之间，2024年以来保持稳定。
《2025-2031年中国物业服务行业市场全面调研及市场规模预测报告》共十三章，包含2025-2031年物业服务行业前景及趋势预测，物业服务行业发展战略研究，研究结论及发展建议等内容。
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