问:以房养老大致的操作流程是怎样的？
问:老人去世后房子如何处理？70年产权到期后怎么办？
董登新：老人去世后有多种处置方式。比如，在美国可以由地方政府收购，用作未来的公屋（如公租房、廉租房）；也可由保险公司自由处置、在市场上出售；还可以由其继承人全价回购。70年产权到期后与普通民宅一样待遇。
问:哪些人群适合以房养老？
王国军：从供给的角度，保监会的文件规定：60岁以上拥有房屋独立产权等基本条件的老人才能参与进来。
从需求的角度，第一类是那些没有子女继承房产的老人，他们既没有传承房产的需求，也不愿意把房子卖掉获得现金，还想居住在自己长期居住的房子里面。第二类是有子女，但子女并不需要继承房产的老人，老人预期自己的寿命会很长，有意愿将长寿风险转嫁给保险公司。第三类是拥有两套以上住房的老人，其中的一套拿来做以房养老，剩下的留给子女。
问:在中国，以房养老能替代家庭养老和公共养老吗？
董登新：以房养老在任何时候都是一个小众市场，它只是公共养老和家庭养老之外的补充，比重很小。社保是强制的，以房养老是自愿的，没有可比性，它也不可能替代公共养老和家庭养老。
王国军：对适合此类产品的小众群体而言，以房养老可以解决养老难题，家庭养老和公共养老反而会成为补充。
问:以房养老的积极方面是什么？能带来哪些好处？
王国军：好处有三点。第一，增加了一种养老方式，扩展了人们选择的空间；第二，用市场化的方式应对老龄化问题；第三，将不具有流动性的房产金融化，盘活资产的同时，为老年人提供稳定的养老年金，是个“聪明”的制度。
董登新：随着人口老龄化以及房屋私有化比率的不断提高，一些老年人“有房没钱”，或是有多套房却没有足够的现金收入，他们可能面临着不断上涨或不可预料的医疗开支、住房维修以及社保给付不足的困扰。在此情形下，以房养老可以让这些老年人生活更有保障。
问:传统观念中，中国人是“养儿防老”或“靠国家养老”，现在变成“以房养老”，很多人觉得难以接受。中国为什么会出现以房养老的局面？
王国军：在少子化的背景下，“8：4：2：1”的家庭结构正在成型，养儿防老的观念也在逐渐淡出中国的社会传统；同时，靠国家养老是靠不住的，财政支出越多，政府的税收就越重，效率越低，社会的经济自由度越差。从全世界的经验来看，政府、企业和个人共同努力的“三个支柱”的养老保险体系才是唯一的选择。
以房养老是一种针对小众的、商业化的养老方式，并没有取代现有的各个层次的社会养老保障制度的意思，只是一个市场化的补充。以政府管理为主导的城镇职工社会养老保险、新型农村社会养老保险、城市居民社会养老保险、企业年金等不但不会因此而废除，相反，在人口老龄化和少子化的背景下，还会进一步加强，政府投入的力度将会加大。
董登新：在当今中国，城里人主要靠国家养老，农村人主要靠养儿防老，这种格局短期内难以改变。目前国家倡导的以房养老是完全自愿的，并非强制，它只是提供了一种现有制度安排下的合法选择，作为公共养老的一种次要补充形式，占比很小。以房养老只是一个小众市场，并不需要大多数人接受，只要这些少数子女能够接受即可。对于一些老年人而言，以房养老意味着将其房屋净值转换为现金，直至死亡都不必偿还。
问：以房养老会对中国子女继承父母房产的传统造成冲击吗？
董登新：以房养老对“不孝子女”将造成直接影响。当子女无力或无心照顾老人时，作为有房的老人，有权采用以房养老，不给子女房产继承权。这应该是“不孝子女”最担心的事。有了以房养老的自愿选择，有房的老人就等于有了另类遗产处置权。因此，推行以房养老一定会倒逼子女更加孝敬老人。
问：国外以房养老的发展情况如何？中国能复制吗？
董登新：20世纪80年代中期，以房养老最早开始在美国流行。在国外，以房养老被称为倒按揭。美国、加拿大、澳大利亚、英国、日本、新加坡，以及我国台湾地区都有以房养老模式。在美国，自1934年以来，联邦住房局共为4000万个住房抵押提供了保险。2003年以房养老（倒按揭）业务大约只有1.8万笔，但到2009年这一业务增至11.5万笔。不过，2012年又猛减至5万笔。很显然，相对于美国数千万老年人而言，仅有数万老人参加以房养老，说明这种养老方式并非主流。
问：对于以房养老，人们目前存在哪些理解误区？
王国军：误区主要有三方面。第一，认为政府在推卸养老责任。这个还真不是，只不过增加了一个适合小众的商业养老渠道而已；第二，认为是政府给的福利。这也不是，以房养老的保险是一种商业行为，讲究契约自由权利对等；第三，认为投保人的风险很大。其实从目前的文件看，绝大多数风险已经转移到了保险公司，对消费者是有保护的。
问：推广以房养老中存在的障碍有哪几方面？是否有风险？
董登新：中国数千年农业社会形成的家庭财产传承习惯，让人们可能一时难以接受以房养老。即便子女不孝，老人也不愿或不敢将自己的房子抵押给保险公司。因此，从长远来看，以房养老必须要进一步完善立法，以规范其运作。
王国军：首先是观念上的障碍；其次是制度上的障碍，70年产权问题既是障碍也是风险；第三是市场的障碍，房价下跌的风险是系统性的，难以彻底规避；最后是技术上的障碍和风险，如果房子的质量撑不到老人身故，怎么办？这个问题目前没有解决方案。