2022年，房地产行业在坚持“房住不炒”定位前提下，调控政策向宽松维稳转向。上半年，中央层面重点支持地方因城施策完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求。下半年，随着房地产市场持续下行和“烂尾楼”“房企债务违约”等风险事件频发，中央层面明确以“保交楼、保民生、保稳定”为首要目标，改善房企融资环境、优化房企预售资金监管规则、阶段性放宽部分城市房贷利率下限等举措多管齐下，推动房地产市场平稳发展。从地方政策来看，宽松性调控几乎贯穿全年，松绑“四限”、重启货币化安置、发放购房财税补贴、优化房企预售监管、降低房企拿地门槛等供需两端支持性政策全方位出台。
房地产上市公司在综合实力、盈利能力、抗风险能力、投资潜力和成长能力等方面具有较强行业代表性，因此通过深入研究这一企业集群能够充分反映和折射出整个房地产行业在市场开拓、经营管理、市场营销、行业风险以及发展导向等方面的基本趋势。同时日趋复杂多变的市场形势对房地产开发企业提出了更高的要求，由于房地产上市公司的信息披露情况较为完整和准确，通过科学、公正、客观、权威的评价指标体系、评价方法和深度典型分析，对其综合实力进行评估和深入研究，可以有效促进房地产开发企业以及整个行业的良性竞争和健康发展，对于房地产市场未来发展具有强有力的指导意义。
上海易居房地产研究院主持的“房地产上市公司测评研究”工作已连续开展16年。本次测评仍然遵循数据客观、方法科学、立场公正及公益性原则，对房地产上市公司进行客观梳理，并在深度跟踪研究企业的基础上发布《2023房地产上市公司测评研究报告》及2023年房地产上市公司排行榜，同时发布房地产上市公司单项榜，发掘行业中综合实力强、具有发展潜力的优秀房地产企业群体，从而引领行业向纵深发展，提升整个房地产业的专业化水平。根据房地产上市公司测评研究对象筛选标准，本次测评的研究对象为沪深上市房企93家，在港上市房企36家，以及海外上市房企1家，合计130家。与2022年相比，纳入测评的上市公司总数净减少25家。
房地产上市公司测评从运营规模、抗风险能力、盈利能力、成长能力、经营效率、创新能力、社会责任、资本市场表现八大方面，采用20个二级指标和44个三级指标来全面衡量房地产上市公司的综合实力。
2023年中国房地产上市公司测评的研究对象共130家上市房企，相比上年净减少25家。新增9家，剔除34家，剔除原因主要为企业出现实质性债务违约、经营风险较大、逐步退出房地产行业等。
榜单显示，10强上市房企排名出现变化，榜单变动率为10%。其中，万科继续位居榜首，保利发展保持第二名，华润置地升至第三名，较上年提升了2个位次；中国海外发展、龙湖集团、碧桂园、招商蛇口、金地集团、绿城中国、新城控股分列第四至第十名，绿城中国为2023年新晋10强。
以2022年12月31日收盘价计算，沪深300指数全年累计下跌21.63%，申万房地产行业指数全年累计下跌11.17%，跑赢沪深300指数10.46个百分点，在申万31个一级行业内排名相对靠前。恒生中国（香港上市）100指数全年累计下跌19.94%，恒生中国内地地产指数全年累计下跌42.45%，跑输大盘22.51个百分点。总体来看，内地房地产板块走势整体随大盘波动且略强于大盘，港股房地产板块较大幅度弱于大盘。
2023年1-4月，房地产行业销售业绩出现了全面下滑，但在供需双方的政策逐渐“松绑”之后，房地产板块活跃度也有所提升，地产股在震荡中运行，申万房地产行业指数保持平稳。对比来看，经营基本面韧性较强的企业股价比较稳定，业绩达不到投资者期望的企业可能会造成股价的短期回落波动，市值能否修复取决于企业的运作水平是否稳定健康。
2022年上市房企总资产均值为1461.36亿元，同比下降5.67%；净资产均值为383.66亿元，同比上涨5.07%；房地产开发业务收入均值为273.62亿元，同比下降7.18%；营业利润均值为26.72亿元，同比下降37.58%。
从销售规模来看，权益销售金额方面，2022年10强上市房企均值约为2069.08亿元，同比下降26.08%；11-30强上市房企均值约523.67亿元，同比下降49.13%；31-50强上市房企均值约160.44亿元，同比下降61.02%。上市房企50强的销售规模均值整体降幅较大，其中，10强上市房企的权益销售金额均值降幅相对最小，31-50强上市房企的降幅最大。
2022年30强上市房企融资总额为5859.16亿元，同比下降18.01%。从融资结构来看，2022年30强上市房企境内债权融资4584.53亿元，同比增加29.94%，且融资量占比达到78.25%，较上年增长了28.87个百分点。2022年境外债权融资总量为121.02亿元，同比下降82.61%，境外债权融资占比为3.62%，较上年下降了13.44个百分点。
长期偿债能力方面，2022年，上市房企剔除预收账款后的资产负债率均值为61.55%，与上年度基本持平，净负债率均值为72.85%，较上年下降14.83个百分点。2022年，在政策监管压力下，行业积极去杠杆，长期偿债指标较上年有所改善。短期偿债能力方面，2022年，上市房企流动比率均值为1.72，速动比率均值为0.58，两者与上年相比，基本保持稳定。现金短债比中位数为1.19，较上年下降0.14，总体来看，上市房企短期偿债能力有所下降。
2022年，房地产行业整体利润空间持续向下收窄。一方面受结算周期影响，前期高价地结转的影响仍在持续传导，重点一二线城市的限价监管依旧严格，较高的地价房价比压缩项目的利润空间，另一方面市场持续下行，房企承受较大去化压力，销售端多采取打折促销的方式加速去化。另外市场下行所带来投资物业、存货等账面价值缩水，也在冲击企业的盈利能力。
2022年，上市房企营业利润均值26.72亿元，同比下降37.58%；净利润均值10.75亿元，同比下降57.32%；净资产收益率均值2.51%，较上年下降0.53个百分点；总资产报酬率均值2.18%，较上年下降0.47个百分点。总体来看，各项盈利能力指标均较上年有不同程度的下滑。
2022年，上市房企的房地产开发业务收入、营业收入和净利润均值同比下降，仅净资产均值有小幅上涨。具体来看，房地产开发业务收入均值同比下降7.18%，营业收入均值同比下降6.53%，净利润均值同比下降57.33%；净资产规模均值同比增长5.82%，增速较上年下降2.56个百分点。
2023年房企拿地策略分化，整体来看，资金实力较强的央企、国企在投资拿地方面依然相对进取。相比之下，尚在经营稳健状态的民营房企投资策略相对谨慎。
2022年，上市房企经营效率指标继续均有所下滑，存货周转率、流动资产周转率和总资产周转率均值分别为0.37、0.28和0.20。三项周转指标均较上年有小幅下降。
随着房地产行业金融属性的减弱，资金回笼和去化压力较大，上市房企存货规模有所下降。2022年，上市房企的存货均值同比下降6.90%，近年来首次出现负增长。
随着近年来房地产调控政策收紧、行业逐渐进入下行周期，房企的平均利润率出现了一定的下滑，所得税额也有所下降。2022年，上市房企纳税额均值为13.40亿元，同比下降约27.01%。相较2021年，中贡献度型企业和低贡献度型企业纳税额同比降幅较大，均超25%；高贡献度型和弱贡献度型上市房企纳税额均值同比降幅均为19%。
在房企全面践行和提升交付力的情况下，体系化的交付流程是房企“保品质交付”的护城河。2022年多家上市房企已形成较为完善的交付体系，从风险管控、品质标准、过程管控、服务跟进等多个维度，形成一套覆盖交付前、中、后全周期的标准化流程。
2022年房企对成本管控和内部组织优化管理效果显现，管理费用较上年同期大幅下降，总体来看，房地产行业利润率正在向社会平均水平回归，提高管理效率，向管理要利润已经不可避免。