而要谈房地产行业的投资逻辑，除了离不开政策的解读以外，还离不开历史上每一轮牛市中房地产股的表现。所以对于房地产股票的投资，除了要研究政策之外，更离不开对龙头个股的分析。
为什么这么说？下面，粽哥就带大家来详细解读一下为什么房地产股票的投资逻辑就在于“买股就要买龙头”？
一、房地产股与牛市的“甜蜜关系”
过去A股大概出现了8次牛市，而几乎每一轮牛市都离不开房地产股的表现。
我们先来回顾一下历史数据：
那么，如果把牛市的“背景”拆分来看，就可以知道房地产行业与牛市的“甜蜜关系”了。
1998年7月3日，国务院的23号文开启了我国住宅商品化的时代，也正式确立了房地产作为国民经济支柱行业的地位。之后，在政策的推动以及城镇化建设的客观需求下，孕育了房地产行业的“黄金十年”。从2001年开始，房价和房地产股价开始逐步上涨。
而在A股这30年间，房地产股的涨跌离不开国家政策的推动和调控，再加上投资者对房地产行业的热度可以说是有增无减，哪怕是遇到短暂的“阴霾”，也不会忽视房地产股，毕竟每一轮牛市，房地产股都是推动股市上涨的主力军。
不过，从前面粽哥列出的数据显示，虽然房地产行业在每一轮牛市的涨幅中整体个股数量都是最多的，但是每一次涨幅最大的都不是同一只股票。所以，这就需要我们来解决“好行业、好公司、好价格”的问题了。
既然房地产行业值得投资，那么投资者应该如何去选股呢？又应该怎样去判断股票的价值呢？接下来，我们就来解读一下房地产行业的几大龙头，看看它们能给我们带来哪些启示。
二、房地产龙头股财报解读
接下来，我们就来分析一下这五家公司过去5年以来的财报数据。
先来看下五家公司的总营收及其增速情况。
接下来，我们再来看下五家公司的净利润及其增速情况。
从数据方面来看，截止2019年第三季度，绿地控股营业收入2942.18亿元（+26%），净利润达到118亿元（+33%），已经超过2018全年的114亿元净利润，特别是总资产达到10399亿元，稳居万亿平台。靓丽业绩的背后，是由于公司前三季度实现合同销售金额2346亿元，住宅销售金额占比超七成，这一业绩完成年度业绩目标的58.65%，这也表示公司第四季度要实现1654亿元的业绩才能完成任务，按照公司如此稳健的增速，问题应该不大。
2、虽然2017年万科和保利地产的总营收增速都出现下滑，但是净利润及其增速同样不减反增。2018年总营收排名第二的万科，净利润排到了第一。这也说明公司的盈利能力质量是很不错的。在万科总裁郁亮“活下去”的激励下，2018年加大了经营规模和对外投资规模，并获得了不错的业绩。2018年销售金额为6069.5亿元（+14.5%），仅隔一年就突破了千亿元的关口，公司销售总面积4037.7万平方米（+12.3%），可见实力不容小觑。而且2019年前三季度的净利润也在稳健增长中。
3、保利地产这两年因为扭转困境，净利润数据也相当不错。公司自2013年开始净利润增速就开始下滑，连续下滑三年，直到2017年才强势上涨。主要是因为2017年公司实现销售金额3092亿元，同比增长47.2%，并首次跨入3000亿级梯队。同时，47.2%的同比增速也创下近7年来保利地产的最高增速，高于万科的同比增速，净利润也达到了56亿元，同比增长25.8%，扭转了前两年的困境，并且2018年的净利润继续增加到189.04亿元（+20.92%），排名第二。
4、华夏幸福2018年总营收排名在第四位，但是净利润排名第三。从净利润增速上看，华夏幸福是五家公司中最稳定的，过去五年一直保持在30%以上，这也使得公司2018年的净利润首次突破了百亿大关，达到117.46亿元。除了公司的核心都市圈聚焦战略不断复制扩张，使得业绩平稳增长之外，中国平安也两次增持华夏幸福，为其直接带来约180亿元的资金注入，缓解了资金压力，这些都是业绩靓丽背后的因素。
5、而作为房地产行业的“次新股”新城控股，过去五年以来的净利润一直保持着稳健增长。虽然净利润增速在2017年达到最高的99.68%之后，就下降到了2018年的74.02%，但是由于公司的住宅地产和商业地产“双轮驱动”发力，也使得公司的合同销售额达到2210.98亿元（+74.82%），超额完成年初1800亿销售目标的122.83%，增速位列2018年十强房企第一，同时，15-18年三年复合增速是91%，可以说公司的成长势头很猛。
三、房地产股的重要分析指标
接着，我们再来看下分析房地产行业的几大重要指标。
首先，来看下资产负债率。了解房地产行业的投资者都知道，负债率对于房地产公司来说，是极其重要的。很多房地产公司正是因为没有把握好现金流就被市场所淘汰了，所以这一指标是评判房地产公司投资的其中一个重要加分项。
从上图可以看出，2014-2018年，五家公司的负债率都保持着平稳态势，没有看到公司有明显的下降迹象。
其中负债率最高的是绿地控股，过去五年以来一直保持在90%左右。截至2019年三季度末，公司的负债总额为9181.00亿元。主要的原因就在于公司销售规模的增长。但是从偿债能力来看，在衡量房企真实偿债能力的净负债率方面，绿地控股超过200%的数据，远高于万科的35.04%。
华夏幸福排名第二，2014-2018年负债率维持在85%左右，而且2019年上半年负债率有所上升，截至2019年三季度末，公司的负债总额为3782.78亿元。但是因为第三季度回款率上升了13.5%，负债率下降到了84.94%。华夏幸福之所以负债率一直被资本市场所诟病，最主要的原因是公司最近几年每年新增几百亿的融资，用来加速拿地，新建项目，再加上2018年受环京限购和销售下降影响，导致公司的资金压力上升，所以负债率一直居高不下。
负债率排名第三的是新城控股，从2014年开始负债率就一直在不断上升，而且2019年第三季度负债率已经上升到了88.01%，截至三季度末，新城控股的负债总额为3986.23亿元。
如果不掌握好现金流，很可能会超越第一名的绿地控股。同样，负债率高一方面是因为大举拿地，规模的扩张过快，另一方面则是由于公司此前爆出的“丑闻”，导致公司的股债双杀，对股票质押与财务杠杆等形成压力，才使得公司目前的财务状况恶化。
而虽然万科负债率排名第四，但是剔除5666.39亿元合同负债后资产负债率只有49.33%，资金压力不大。而保利地产的资产负债率是最低的，主要是因为公司的拿地力度下降了，尽管前几年为了扭转困境而加快了扩张的速度，但是没有让负债率增加太多，财务管理能力还是值得点赞的。
然后，我们再来看下销售净利率和毛利率这两个重要分析指标。
从上面两图可以看出，销售净利率和毛利率最高的是华夏幸福（15%、40%），特别是2016-2018年，公司的销售毛利率飞速上升。其次为保利地产（15%、37%）、新城控股（14%、36%）和万科（13%、35%），而最低的是绿地控股（5%、14%）。可见，从这点来看，绿地控股的业务实在是太不赚钱了，盈利能力比较差，但同时这也是公司实施的销售策略，牺牲高利润来换取更多的市场规模，不然没办法支撑公司这么大的体量。
但是结合两图也可以看出，2019年所有公司的销售净利率和毛利率都出现了明显的下降。最重要的原因就在于随着“房住不炒、因城施策”等房地产政策影响下，整个房地产行业的增速相比2018年已经出现了明显下降。而为了抢夺更多的市场份额，房地产公司不得不实施降低利润来换取更大销售规模的策略，毕竟现在行业的集中度高，竞争太过于激烈。
四、结语
综上所述，在结合五家房地产公司的基本面分析之后可以看出。
虽然说大方向上房地产行业会从“黄金时代”进入“白银时代”，但是由于房地产行业估值低，所以投资的安全边际也相对较高，就像万科、保利地产在经历了2017年的“拐点”之后就能够迅速通过良好的经营手段来扭转短期困境，这就是房地产龙头的“典型”。相反，一些公司却很可能会因为过于注重短期快速的扩张，而忽略了公司本身更应该注意的问题，就会很容易使得公司的现金流出现问题。
而投资者就更应该深入研究这些公司，辨别哪些是未来真正可以持续优秀的“龙头”，哪些只是短暂的“昙花一现”。只有与优秀的公司共成长，在行业出现拐点的时候，能够“咬定青山不放松”的做出正确的判断，投资者才能长久的获利，这就是复利的魅力所在。