住建部部长倪虹：推动构建房地产发展新模式
行业观点
程鹏物业观察：建立从房屋开发建设到维护使用的全生命周期管理机制，物业公司做什么
行业动态
民政部：新设立老龄工作司，拟订并协调落实积极应对人口老龄化的政策措施
金融监管总局：聚焦现实需求加快发展养老金融
江苏盐城：鼓励和支持企业购买商品住房解决职工住房问题
上海市：蕃瓜弄小区旧住房改建项目开工，预计2027年居民回搬
甘肃省政协：考察白银区党建引领物业管理协商共治情况
青岛市崂山区住建局：组织召开物业小区消防隐患治理现场会
资本动态
绿城房地产集团：调整中期发行金额，由10亿元调整为8亿元
企业经营
碧桂园：10月销售额63.1亿元
第一服务：携手麦德龙建设一刻钟便民生活圈
高新物业：2023年度职业技能竞赛圆满落幕
日新物业：经营范围新增国内贸易代理等
部分上市物企2023年中期核心数据详见文末
●住建部部长倪虹：推动构建房地产发展新模式
关键词：#房地产发展新模式#
近日举行的中央金融工作会议强调，“加快保障性住房等‘三大工程’建设，构建房地产发展新模式”。住房城乡建设部党组书记、部长倪虹回答了记者提问。
记者：今年以来，一系列房地产调整优化措施接连出台。如何看待当前房地产市场形势，下一步将怎样促进市场平稳健康发展？
倪虹：研判市场重要的是尊重规律、看大势。7月24日召开的中央政治局会议提出“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”，这是立足我国经济社会发展阶段和房地产自身发展规律作出的重大判断。要认识当前房地产市场形势，首先要把握住这个重大变化。
一、今年房地产市场“前高、中低、后稳”，保交楼工作扎实推进
从供给看，整体上，“有没有”的问题基本得到解决，但结构性不足问题仍然存在。从需求看，人民群众对住房品质有了更高要求，希望住上更好的房子、获得更好的服务。
今年的房地产市场，总的看是“前高、中低、后稳”，“认房不认贷”“降低首付比例和利率”等政策措施起到了积极效果。1至10月份，一手房成交量虽然下降，但二手房成交量是上升的，一、二手房合起来，同比是正增长的。此外，保交楼工作正在扎实推进，1至10月份，带动全国房屋竣工面积同比增长近20%。
针对房地产市场形势，党中央、国务院作出了一系列重要部署，包括构建房地产发展新模式，实施保障性住房等“三大工程”，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求等。我们将会同有关部门，指导地方认认真真落实好这些重大部署，努力满足人民群众的住房需求，促进房地产市场平稳健康和高质量发展。
同时也要看到，房地产是不动产，房地产市场的特殊性，在于它是以城市为单元的市场，具有明显的区域特征，不同城市的交易量和价格有很大差异。常言道，“十家锅灶九不同”。关于房地产调控，我们强调要因城施策、精准施策、一城一策，就是这个道理。
二、房地产发展新模式下，拼的是高质量、新科技、好服务
倪虹：构建房地产发展新模式，是破解房地产发展难题、促进房地产市场平稳健康发展的治本之策。房地产市场已经从主要解决“有没有”转向主要解决“好不好”的阶段，过去追求速度和数量的发展模式，已不适应高质量发展的新要求，亟须构建新的发展模式。
在理念上，要始终坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，以满足刚性和改善性住房需求为重点，努力让人民群众住上好房子。好房子好在哪儿？就是要绿色、低碳、智能、安全，让群众住得健康、用得便捷，成本低又放心安心。
在体制机制上，一方面，建立“人、房、地、钱”要素联动的新机制，从要素资源科学配置入手，以人定房，以房定地，以房定钱，防止市场大起大落。另一方面，建立房屋从开发建设到维护使用的全生命周期管理机制，包括优化开发方式、融资方式、销售方式，建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险等制度。
在抓落实上，要实施好规划建设保障性住房、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设“三大工程”；落实中央金融工作会议精神，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，促进金融与房地产良性循环。
新模式下，房地产企业要有清醒的认识：现在要拼的是高质量、新科技、好服务，谁能为群众建设好房子，谁能为群众提供好服务，谁就会有市场、谁就会有发展。
三、规划建设保障性住房，实现政府保障基本需求、市场满足多层次住房需求
记者：加快保障性住房等“三大工程”建设，将着重抓好哪些工作？
倪虹：加快“三大工程”建设是党中央作出的重大战略部署，是根据房地产市场新形势推出的重要举措。目前，有关工作已经启动。其基本要求包括以下内容：
规划建设保障性住房，是完善住房制度和供应体系、重构市场和保障关系的重大改革。这次改革的重点是拓展配售型保障性住房的新路子，最终是实现政府保障基本需求、市场满足多层次住房需求，建立租购并举的住房制度。这就要求城市党委、政府担负起主体责任，解决好群众尤其是新市民、青年人的住房问题，让他们放开手脚为美好生活去奋斗。青年人有希望，城市才能有未来。
城中村改造，是解决群众急难愁盼问题的重大民生工程，重点是消除安全风险隐患，改善居住环境，促进产业转型升级，推动城市高质量发展。
“平急两用”公共基础设施建设，是统筹发展与安全、提高城市韧性的重大举措，关键是“平时用得着、急时用得上”。
当前，我国房地产市场正处在转型期，虽然遇到了一些困难，但未来持续发展仍然有坚实支撑。中央各项决策部署的持续落实，房地产发展新模式的逐步建立，将推动房地产转型升级、实现高质量发展，让人民群众住上更好的房子。
●程鹏物业观察：建立从房屋开发建设到维护使用的全生命周期管理机制，物业公司做什么
住建部倪虹部长在新华社权威访谈时，再次提到：建立房屋从开发建设到维护使用的全生命周期管理机制，包括改革开发方式、融资方式、销售方式，建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险等制度。
今年以来，社会公众对物业管理行业和物业服务企业不待见氛围特别明显。面对如此之多的不满与质疑，已经不能简单把问题归结为“社会对物业管理的专业偏见与生俱来并如影随形”。
我们要承认，当今住宅物业管理的确出现了一些问题，不能把破解方法粗暴归结为物业公司是否提高服务品质方面，而是我们整个物业治理体系出现了问题，而且破解问题的抓手已经超出了物业管理行业的职责和能力范畴。
我多年的观点就是物业治理体系要根据物业管理本质设计的决策机制、运行机制和监管机制，这是物业管理改革的逻辑起点。
物业管理是以物业作为管理服务对象和内容的专业领域，尽管与传统物业管理相比，当今的物业管理的内涵和外延已经大大超出了建筑物维修、养护和管理的范畴，但是依然不能动摇物业建筑物及附属设施管理服务的核心价值地位，这是物业管理行业固本守正的根基。遗憾的是，受到早前房地产企业定义物业公司商业模式的影响，社会公众鲜有意识到物业管理真正核心价值在于建筑物维修、养护和管理。
物业公司也巧妙利用物业服务出现问题存在滞后性的特点，例如设备设施维护的弊病不会马上体现出来，服务成本弹性很多等，没有完全尽责的履行物业管理的核心工作。
各种情况积累到现在，矛盾在不断发酵。北京市政务服务管理局2023年公布的12345分析报告，显示2022年投诉物业管理将近30万件。
住建部倪虹部长的访谈，提到改革开发方式、融资方式、销售方式等，显然从住建系统来讲，已经在考虑补救和纠偏以往政策。我基于以往的研究，给出四点思考：
第一：物业管理也要回归到房屋本体维护，致力于发展延长建筑寿命与注重长久方法，探索建立未来维修与空间适应长久保障等。显然，作为物业公司而言，其建筑物维修、养护和管理的价值点必然进一步聚焦：防止房屋结构破坏的装修管理价值，及时发现房屋基础变异的日常观测价值，延缓房屋结构衰变屈服的保护层修缮价值。
第二：对物业费构成的种种服务，也必须要区分开哪些是国家强制的，哪些是市场化机制发挥作用，这就需要国家出台完整、系统的房屋维护强制标准，物业公司告知业主并执行
第三：诸如房屋修缮等需要决策的事情，非常专业并涉及楼宇安全，不能完全按照业主意愿行事，这就要求物业公司必须具有相当比例的专业人员。
第四：明确业主是房屋修缮资金第一责任主体。
●民政部：新设立老龄工作司，拟订并协调落实积极应对人口老龄化的政策措施
关键词：#人口老龄化#
11月10日消息，《民政部职能配置、内设机构和人员编制规定》当天挂网公开。根据这份“三定”方案，民政部在本轮改革中新设立了老龄工作司。
该司将承担全国老龄工作委员会办公室的具体工作。拟订并协调落实积极应对人口老龄化的政策措施，指导协调老年人权益保障工作，组织开展人口老龄化国情宣传教育，拟订老年人社会参与政策并组织实施，承担老年人口状况、老龄事业发展的统计调查工作。
民政部原设的养老服务司继续保留，职责稍作调整，增补了“拟订并协调落实促进养老事业发展的政策措施”。
本轮机构改革，将国家卫生健康委员会的组织拟订并协调落实应对人口老龄化政策措施、承担全国老龄工作委员会的具体工作等职责划入民政部。全国老龄工作委员会办公室改设在民政部。
在部门职责分工上，民政部负责组织拟订并协调落实积极应对人口老龄化、促进养老事业发展的政策措施，拟订养老服务体系建设规划、法规、政策、标准并组织实施，承担老年人福利和特殊困难老年人救助等工作。国家卫生健康委员会负责拟订医养结合政策措施，承担老年疾病防治、老年人医疗照护、老年人心理健康与关怀服务等老年健康工作。
●金融监管总局：聚焦现实需求加快发展养老金融
关键词：#养老金融#
11月10日至11日，金融监管总局召开学习贯彻中央金融工作会议精神专题研讨班暨监管工作座谈会，深入学习领会中央金融工作会议精神，研究贯彻落实措施。
●江苏盐城：鼓励和支持企业购买商品住房解决职工住房问题
11月10日消息，江苏省盐城市人民政府召开新闻发布会，市住房和城乡建设局、市自然资源和规划局、中国人民银行盐城市分行、市住房公积金中心四部门，对市房地产市场健康发展领导小组办公室11月9日印发的《关于进一步促进市区房地产市场平稳健康发展的措施》和《关于进一步提升市区住房品质推动房地产企业转型升级的措施》两项政策进行解读。
《关于进一步促进市区房地产市场平稳健康发展的措施》共8条，主要涉及购房补贴、企业团购补助、支持“换新购”、调整安置房房源筹集和结算方式、发展租赁市场、国企收购存量新房和旧房等方面内容。
文件显示，自颁文之日起至2024年2月底，对在市区购买新建商品房的个人或企业给予所缴纳契税50%的购房补贴；对单个楼盘团购10套（含）以上新建商品住房的个人，给予购房者所缴纳契税100%的购房补贴。
同时，盐城鼓励和支持企业购买商品住房解决职工住房问题。自颁文之日起至2024年2月底，对企业团购10套（含）以上新建商品住房用于解决职工住房的，给予企业所缴纳契税100%购房补助，再对企业按团购新建商品住房所缴纳的房产税每年给予购房补助，期限不高于5年。
●上海市：蕃瓜弄小区旧住房改建项目开工，预计2027年居民回搬
11月12日，上海静安区蕃瓜弄小区旧住房改建项目开工仪式暨静安区第四季度重大项目集中开工仪式举行。现场打桩机上绑上大红花，已开始运作。
建于1966年的蕃瓜弄地区旧住房，主要由多层砖混结构住宅组成，小区内部房屋密集，公共服务设施配置差，居民居住环境恶劣。在各方通力合作下，该旧改项目49天内完成100%签约，30天内100%搬迁，搬迁完成后的80天内取得施工许可证。
静安区第四季度集中开工的重大项目，另一项为中兴社区C070202单元322-09地块项目，项目总投资约70亿元。基地包含两栋办公楼、三栋商品住宅、一栋租赁住宅及一栋文保点和若干栋历史建筑。项目将办公、住宅、商业与历史文化融为一体，不仅服务地块内居民，也辐射周边区域，进一步激发区域活力。
●甘肃省政协：考察白银区党建引领物业管理协商共治情况
11月10日，甘肃省政协常委、省政协社会和法制委员会主任马相忠带领考察组来白银区考察党建引领物业管理协商共治情况，白银市政协副主席常升文陪同考察。
●青岛市崂山区住建局：组织召开物业小区消防隐患治理现场会
11月10日下午，崂山区住房和城乡建设局、区消防救援大队、各街道办事处联合组织召开物业小区消防隐患治理现场会，消防隐患重点治理小区的物业企业负责人共50余人参加。
现场会中，检查组对小区存在的消防通道堵塞、消防设施维护不到位、消防设施失效等多发共性问题进行现场检查督导，针对每一类问题提出解决措施，压实物业企业消防设施维护保养和对消防隐患违法违规行为“及时发现—及时制止—及时上报”工作职责，要求各企业各项目对存在问题的举一反三一并完成整改，各部门各街道加强监管合力和执法力度。
下一步，崂山区住房和城乡建设局将结合物业服务品质攻坚行动和消防安全“大排查大整治严执法”专项行动，持续推进物业管理领域消防安全工作，将各项工作做深做实，切实维护群众人身和财产安全。
●绿城房地产集团：调整中期发行金额，由10亿元调整为8亿元
11月10日，中国银河证券股份有限公司发布公告，“绿城房地产集团有限公司2023年度第二期绿色中期票据”披露确定的基础发行金额为0亿元，发行金额上限为10亿元。经本期债务融资工具发行人和主承销商协商一致，簿记建档发行金额调整为8亿元。
●碧桂园：10月销售额63.1亿元
11月10日晚间，碧桂园发布未经审核运营数据，10月，公司实现归属本公司股东权益的合同销售金额约63.1亿元，归属本公司股东权益的合同销售建筑面积约73万平方米。
今年前10个月，碧桂园实现权益销售额1612.9亿元，同比下降47.88%；权益销售面积为2043.2万平方米，同比下降48.88%。
依据碧桂园此前公布的数据，截至9月底，本集团属公司权益所有人于国内获取土地的预期建筑面积约为64.35万平方米，总代价约69.3亿元，平均地价为10766元/平方米。
11月10日，碧桂园召开月度集团管理会议，会上，集团管理层表示，行业分化不断持续，整体仍处于低迷期，但政策利好不断叠加，市场信心的恢复需要过程，集团上下要迎难而上，坚定信心保交付，努力穿越周期进入健康发展的轨道。
前10个月，碧桂园已累计交付约46万套房屋，交付项目涉及31个省份、237个城市。在第三方交付榜单上，碧桂园交付量持续稳居行业第一。
碧桂园集团总裁莫斌在会议上强调，保交付一定是公司的重中之重，一切为了保交付，并且要坚定信心保交付。
消息面上，本月初，市场传出消息称，恒大提议以恒大物业与恒大汽车30%的股权来交换离岸债务。倘持有恒大约190亿美元债务的离岸债券持有人同意新条款，他们的投资可能会大幅减计。
●第一服务：携手麦德龙建设一刻钟便民生活圈
2023年11月11日，全国首家“麦德龙商品社区体验店”在北京当代MOMΛ开业。第一服务麦德龙商品社区体验店由第一服务控股、卖家供应链和智赢创新科技公司合资开设。
日前，商务部、国家发展改革委、民政部、财政部等13部门联合发布《全面推进城市一刻钟便民生活圈建设三年行动计划（2023-2025）》，提出到2025年，在全国有条件的地级以上城市全面推开，推动多种类型的一刻钟便民生活圈建设。为响应国家号召，并贯彻落实“以客为心”服务理念，第一服务携手麦德龙建设一刻钟便民生活圈，提升业主便捷购物体验。
本次第一服务首家“麦德龙商品社区体验店”的开业，不仅是践行第一服务理念，为业主及更多居民打造美好日常生活，更是企业文化观、价值观、发展趋势的深刻映照。未来，第一服务将在绿色科技物业服务领域坚持深耕，探索更多可能，给客户提供更便捷、优质的服务，为中国家庭构建更美好的生活图景。
●高新物业：2023年度职业技能竞赛圆满落幕
11月11日，高新物业举行2023年度职业技能竞赛。公司开展此次竞赛目的是在持续推动全省物业管理服务“大排查、大整治、大提升”行动、贯彻落实安徽省“皖美红色物业”建设和住宅物业管理服务提升行动工作要求的基础上，对公司物业服务能力和服务质量的一次全面检验和推动。
未来公司将进一步健全完善竞赛机制，提高办赛水平，强化办赛实效，多方位、多工种、多学科长效开展竞赛活动，把优良作风、优秀成绩带到工作岗位上去，化比赛成果为实际行动，为广大客户提供更优质的贴心服务。
●日新物业：经营范围新增国内贸易代理等
11月11日消息，江西日新物业管理有限公司经营范围新增专业保洁；清洗；消毒服务；国内贸易代理。