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2023.07.14广东
土地开发全过程可以划分为三个阶段：一级、二级、三级。
一级开发，是指拆迁、土地收储、设施配套等一系列土地整理的工作。
二级开发，是指我们常见到的传统房地产开发，就是通过划拨、公开招拍挂等方式获取土地后，直接盖楼的过程。
三级开发，一般是指运营，比如产业运营、商业运营等。
这三级开发连贯起来，就是一个从土地整理开始到产品运营的一个全过程。
01
土地一级开发
1.1土地一级开发的概念
使该区域范围内的土地达到一定的建设条件（“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”）使之成为“熟地”，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。
1.2一级开发工作流程三阶段
土地一级阶段包括“前期手续阶段”、“组织实施阶段”和“土地入市阶段”。
2.1一级开发项目模式
一级开发项目模式具体可细分为八大类：
旧城改造项目、城中村改造项目、旧厂房改造项目国有土地收购储备项目、土地一级开发项目、中心城区棚改项目、一次性招标棚改项目、土地开发棚改项目。
虽然项目模式名称存在差异，但实际中有些模式只是由于历史原因导致项目模式发生变化，项目性质并未改变。
模式
组织实施单位
用地性质
旧城改造
国有土地
城中村改造
集体用地
旧厂房改造
土地储备机构或国有企业
国有土地收储
土地储备机构
土地一级开发项目
土地储备机构或企业
集体土地或国有土地
中心城区棚户区改造
国有企业为主
多数为国有土地
一次性招标棚户改造
土地开发棚户区改造
企业
集体土地
一级开发实务分析
a.前期主要涉及三大委办单位：发改委——立项审核；规划局——规划条件的审核确定；国土局——土地规划的核验。
3.2组织实施阶段关键事项（一）征地
征地需要市国土局上报给市长签字，同意后才有可能下发征地批复。
（二）拆迁
（三）土地收储
3.3土地入市
土地入市阶段需要经过现场验收、地价审核、其他入市手续办理、土地市场与入市交易。
（一）现场验收
Q:征地过程会发生哪些费用？
Q:一级开发过程中规划条件经常发生变化的原因有哪些呢？
A:不确定的因素较多，一种可能是地块自身的因素导致的，如拆迁问题等导致规划发生改变；也可能是政府领导对地块的态度导致规划的变化等。
Q:有没有一些一级开发项目在征地批复下发之前就开始做土地评估呢？
Q:征地方面，如果在前期地块征地的同时也将后期地块的土地一并签署协议并付款，有无风险呢？
A:对于获取征地批复的地块，此部分地块无风险，而对于未获取征地批复的地块，提前先签协议后付款，可能面临土地手续不完整，村集体后期违约的风险。
Q:集体土地确权的前置条件为什么？
A:确权的前置条件不一定非得要规划意见书，一般只要地块无异议即可。
Q:平常所说的土地指标是指什么？
A:一般而言，是指农转用指标，也即耕地占补平衡指标，该指标可以进行跨区域间的买卖。而建设用地指标，则是各区域上级领导分配给各区域的，只能向上级领导申请指标，并不允许买卖。
Q:土地入市价格是如何确定的？
A:一般而言，土地出让价格=土地一级成本+土地出让金+政府预提收益。政府预提收益由领导开会决定。实际情况中，政府也会根据市场条件来调节土地出让价格，有些市场行情较差且政府资金紧张时，经上级部门同意，土地出让价格是可以低于土地成本价。
Q:农转用土地指标购买费用由谁付给谁呢？
A:一般而言，由一级开发主体付款给土地整理公司（如政府平台）。如果一级主体和第三方之间签订债权债务协议，此种情形下，可由第三方公司付款，开票给一级开发主体公司。
Q:关于某某城改项目的批复是否有有效期么？
02
土地二级开发
土地二级开发的典型就是房地产开发，即土地使用者经过开发建设，将新建成的房地产进行出售和出租的市场。
一般指商品房首次进入流通领域进行交易而形成的市场。下文主要以房地产开发为例来为大家讲解土地二级开发的流程，希望对大家有所帮助！
从开发、建设、经营、管理的程序上讲，房地产开发一般可分为五个阶段，即可行性研究和项目决策阶段、建设前期准备阶段、建设阶段、销售阶段和交付使用阶段。
1、可行性研究的内容
可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。
可行性研究的主要内容有：
(1)项目概况；(2)开发项目用地的现场调查及动迁安置；(3)市场分析和建设规模的确定；(4)规划设计影响和环境保护;(5)资源供给及资本运作方案；(6)环境影响和环境保护；(7)项目开发模式、组织机构、岗位需求、管理费用的研究；(8)开发建设节点计划；(9)项目经济及社会效益分析；(10)结论及建议。
2、可行性研究小组成员知识组成
经济师、市场分析专家、房地产专家、建筑工程专家、财会师及律师。
3、可行性研究的工作阶段
1）投资机会研究
该阶段的主要任务是对投资项目主要是土地进行初步摸底和意向性谈判，并对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。
投资机会研究相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。如果机会研究认为可行的，就可以进行下一阶段的工作。
2）初步可行性研究
亦称“预可行性研究”。在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。
3）详细可行性研究
即通常所说的可行性研究。详细可行性研究是开发建设项目投资决策的基础，是在分析项目在技术上、财务上、经济上的可行性后作出投资与否决策的关键步骤。
4）项目的评估和决策
4、可行性研究步骤
可行性研究按5个步骤进行：
(1)项目公司接受委托或集团公司董事会立项；(2)调查研究；(3)方案选择与优化；(4)财务评价和经济评价；(5)编制可行性研究报告。
5、集团公司董事会通过，批准正式立项，项目进入前期开发阶段。
1、获取土地使用权
开发商获取土地使用权的主要方式
1）通过行政划拨方式取得；2）旧城改造取得中标地块国有土地使用权；3）转让取得；4）出让方式取得（招标、拍卖、协议出让三种方式）；5）联合开发并报有关主管部门立项、审批后取得；6）通过司法裁决取得；7）通过兼并、收购等股权重组方式取得。
2、征地拆迁，申办并取得《房屋拆迁许可证》
拆迁的主要内容包括：
(1)房屋拆建，如危旧房改造；(2)城市功能、用地布局和空间结构的调整，如居住区、商业区、车站、生活服务设施等公共建筑的建设和改造；(3)环境治理，如扩展绿地、治理污染工程等。
因此，城市房屋拆迁是伴随着城市建设项目进行的，是城市建设的重要组成部分，尤其是旧城改造中的一个重要环节，处于建设项目的前期工作阶段。
3、申办拆迁许可证应提交以下申报资料：
1）填写《城市房屋拆迁申请表》一式五份；2）建设项目批准文件；3）建设用地规划许可证；4）国有土地使用权批准文件（建设用地批准书或划拨决定书）5）拆迁代办单位和评估机构资料。6）拆迁安置计划和方案；
03
取得《建设项目选址意见书》和《建设用地规划许可证》，取得《建设项目选址意见书》的附件：规划设计（土地使用）条件
1）建设项目选址申请2）委托设计单位设计，送审设计方案。
2、持规划方案和建筑方案图纸到建管处申请建筑方案报建，取得建筑核位红线图和施工图。
建筑方案报建分两阶段：
1）规划方案审批阶段，取得《规划建筑方案批准意见书》。2）施工图核准阶段，取得建筑核位红线图5份和施工图3份。
3、申办建设工程红线定位与验线，取得建筑核位红线图。
4、申办《建设工程规划许可通知书》
5、建设项目报建登记，申请招标，办理招标投标手续，确定勘察、设计、监理、施工队伍。
6、申办《施工许可证》
04
1、申办《销售许可证》
商品房预售实行许可证制度。商品房预售许可证一年一换。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。
开发企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。
2、商品房销售及按揭办理
（1）销售前期准备工作（可委托销售代理公司进行）（2）销售合同的签订。（3）按揭办理。
05
1、申请竣工验收取得《建筑工程竣工验收备案证》。属成片开发小区的，还应申请综合验收。
2、申办建设工程规划验收
建设工程竣工验收后3个月内，建设单位应向原批准的城市规划行政主管部门申报建设工程规划验收。
3、进行权属登记，取得《商品房权属证明书》
4、物业移交
开发建设单位应当与物业管理企业订立前期物业管理服务合同,该合同至业主委员会与其选聘的物业管理企业订立物业管理服务合同生效时终止。
土地三级开发
三级开发一般是指运营，比如产业运营、商业运营等
01以纯地产开发为主的模式：联东U谷
联东集团创立于1991年，以“联东U谷”为核心品牌，专注园区产业运营、服务中小制造企业。
已在全国40多个城市投资运营产业园区超过210个，引进制造业企业和科技型企业超过11000家。
联东U谷以产业综合体和总部基地为主，涵盖独栋办公、研发中试、标准厂房等产品形态。这些物业产品小而精，更多为中小企业量身定制，具有较高的实用性。
主要盈利模式：物业租售(物业以独栋办公为主)+增值服务(设有专业化的服务平台以提供增值服务和配套服务)，其中以物业租售收益为主。
如图3所示：物业租售收益可达65%。
此外，物业租售模式，一般是"6+2+2"(60%出售、20%出租、20%合作经营)标准或"4+3+3"(40%出售、30%出租、30%合作经营)标准。
02以产业平台为特色的模式：华夏幸福
华夏幸福，中国领先的产业新城运营商，成立于1998年，早期致力于河北省内的城市住宅开发，自2002年开始运营固安产业园区，随后逐渐向产业地产开发商转型。
目前该公司运营产业新城已布局于长三角、珠三角、中原城市群、成渝城市群及长江中游城市群等区域。2018年，华夏幸福销售收入1627.6亿元。资产规模已达4097亿元。
在产业新城开发与运营中，华夏幸福充分发挥产业平台的优势，整合各方产业资源，对接地方政府，除了一二级开发外，更为政府提供以产业规划、服务与导入方面的服务。
通过一系列的操作，从前期开发及后续运营的方面受益均等获得，成功把短期的一次性房地产开发转变成长期且可持续的园区运营。
1.通过垫付园区前期开发、基础设施建设费，获得政府10%～15%的利息收入;
2.园区招商引资返还收入，即园区新增固定资产投资额或新增财政收入的45%;
3.园区配套地产开发收入;
4.园区土地升值收益。
张江高科技园区，被誉为中国硅谷，成立于1992年7月，位于上海浦东新区中南部，是国家级高新技术园区，与陆家嘴、金桥和外高桥开发区同为上海浦东新区四个重点开发区域。
受限于土地情况，2014年张江高科实行对外轻资产输出，提出以“科技投行”作为战略发展方向，着力打造新型产业地产营运商、面向未来高科技产业整合商和科技金融集成服务商的“新三商”战略。
2018年张江高科营业收入11.5亿元，其中投资收入贡献接近40%，利润贡献超过50%，强化了投资在营收和利润贡献中的重要地位。
张江高科大力推动产业投资，重点实现天使、VC、PE到产业并购的全投资链布局：针对不同企业在不同时期的融资需求，公司以直接投资、参股基金投资、管理基金投资等多种方式精准投资，并通过与武岳峰基金、金浦基金、经纬资本、源星资本等合作，实施从天使、VC、PE到产业并购的全投资链布局。
通过“投资一批、股改一批、上市一批、退出一批、储备一批”，形成了产业投资的良性滚动循环。
04以专业服务为特色的模式：亿达中国
亿达中国自1998年开始，深耕大连、武汉，重点布局京津冀、长三角、大湾区、中西部及其他经济活跃区。
先后开发和运营了大连软件园、大连生态科技创新城、武汉软件新城、北京中关村壹号等40余个商务园项目;2014年6月27日在香港联交所主板上市。
亿达中国已从初级阶段租售服务到行政服务的阶段，再从BOT模式的定制阶段到全产业链的整合服务，直至今天的"保姆模式"服务，其成功将园区开发和运营职能剥离。
进一步，更专注以招商运营、物业管理、增值服务等轻资产运营的专业服务模式。如：亿达中国在大连软件园打造时更重点打造技术服务方面的功能。
05以金融退出机制为特色的模式：金地商置
金地商置成立于2013年，香港上市公司(535.HK)，金地集团成员企业，是一家集地产综合开发和资产管理平台为一体，专业从事商业中心综合体、产业园镇、精品住宅、长租公寓、星级酒店等多元物业的开发销售、投资管理和服务运营的开发商。
值得一提的是，在产业地产领域，金地商置完成了我国第一单文创园区ABS——上海8号桥项目ABS，实现产业地产证券化，这也为国内其他产业地产运营商在盈利模式上提供另一条成功的道路。