本市拟规定居住权不得继承和转让宅基地权利人不动产登记

《北京市居住权登记试行办法（征求意见稿）》（以下简称《登记办法》）正在面向社会公开征求意见。《登记办法》拟规定，设立居住权的不动产用途必须为“住宅”，居住权不得继承和转让。同一不动产只能设立一个居住权，但是居住权人可以为多个人。

居住权利人必须为自然人

《登记办法》共26条，包括总则、首次登记、变更登记、注销登记、其他规定及附则六方面内容。

其中，总则明确了办理居住权登记的法律依据、适用范围等内容。强调了设立居住权的基本要求，即设立居住权的不动产用途必须为“住宅”，居住权利人必须为自然人，并且居住权不得继承和转让。针对首次登记，明确了以合同设立和以遗嘱设立两种方式的具体办理要求，并明确了已办理查封登记、预告登记、异议登记的不动产，不予设立居住权。同时，以列举方式明确不动产登记机构办理首次登记时审查的内容。变更登记则明确了居住权人姓名、身份证件类型或身份证件号码和居住权期限、居住权人增加或减少、不动产转移等发生变化的情形，可以办理居住权变更登记。注销登记，以列举方式明确了居住权灭失的情形，并区分具体情形规定双方或单方申请办理注销登记。除明确相应登记规范外，《登记办法》同时对涉及不动产登记簿填写要求、不动产登记证明核发、居住权登记信息查询等工作予以一并规范。

不影响办理不动产转移登记

办理居住权登记后，是否影响未来房屋买卖呢？《登记办法》明确，已办理居住权登记的，不影响办理不动产转移、抵押登记，另有约定的以约定条件为准。办理转移、抵押登记时，不动产登记机构应告知受让方和抵押权人居住权登记情况。对于已办理查封登记、预告登记、异议登记的不动产，不予设立居住权。

值得一提的是，与将房屋出售相比，设立居住权对占少数份额的不动产权利人的所有权权益影响较大，其无法因设立居住权直接获得对价补偿，同时可能无法继续占有使用不动产。因此，《登记办法》规定，试行期间对于共有不动产设立居住权的，宜采取全体共有人一致同意为前提的办理方式。

对于同一不动产重复设立居住权的问题，按照“一物一权”的基本原理，《登记办法》明确规定同一不动产只能设立一个居住权，不得重复设立。但是，居住权人可以为多个人，所有权人可以为多个自然人在自己的住宅上设立居住权，从而形成居住权的共有，并且允许通过居住权的变更登记增加或减少居住权人。