《区人民政府办公室关于印发新洲区农村宅基地和集体建设用地及地上房屋确权登记发证实施细则的通知》（新政办﹝2020﹞11号）政策解读
第一部分工作组织
1、党中央、国务院对宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作提出过哪些明确要求？
另外，2019年《中共中央国务院关于建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系的意见》（中发〔2019〕12号）要求，“加快完成房地一体的宅基地使用权确权登记颁证”；2020年《中共中央国务院关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》（中发〔2020〕9号）要求，“在国土空间规划编制、农村房地一体不动产登记基本完成的前提下，建立健全城乡建设用地供应三年滚动计划”。
2、当前宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作重点是什么
《自然资源部关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》(自然资发〔2020〕84号)明确要求，以未确权登记的宅基地和集体建设用地为工作重点，按照不动产统一登记要求，加快地籍调查，对符合登记条件的办理房地一体不动产登记。对于未开展地籍调查的，要尽快开展房地一体地籍调查，完成房地一体不动产登记；已完成宅基地、集体建设用地地籍调查但没有完成农房调查的，要尽快补充调查农房信息，完成房地一体的不动产登记。
3、在宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作中为什么要坚持“不变不换”原则
《不动产登记暂行条例》第三十三条规定，“本条例施行
前依法颁发的各类不动产权属证书和制作的不动产登记簿继续有效”。《不动产登记暂行条例实施细则》第一百零五条规定，“本实施细则施行前，依法核发的各类不动产权属证书继续有效。不动产权利未发生变更、转移的，不动产登记机构不得强制要求不动产权利人更换不动产权属证书”。坚持“不变不换”是不动产登记法律制度的要求，是对原有登记成果的尊重和延续，也是保持工作稳定性和连续性的需要。因此，已分别颁发宅基地、集体建设用地使用权证书和房屋所有权证书的，遵循“不变不换”原则，原证书仍合法有效。
4、在宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作中如何落实“房地一体”登记要求
《国土资源部财政部住房和城乡建设部农业农村部国家林业局关于进一步加快推进宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作的通知》(国土资发〔2014〕101号)要求，各地要以登记发证为主线，因地制宜，采用符合实际的调查方法，将农房等集体建设用地上的建(构)筑物纳入工作范围，实现统一调查、统一确权登记。《不动产登记操作规范(试行)》(国土资规〔2016〕6号)规定，房屋等建(构)筑物所有权应当与其所附着的土地一并登记，保持权利主体一致。具体来说，围绕宅基地和集体建设用地确权登记工作重点，对于未开展地籍调查的，要尽快开展房地一体地籍调查，完成房地一体不动产登记；已完成宅基地、集体建设用地地籍调查但没有完成农房调查的，要尽快补充调查农房信息，完成房地一体的不动产登记。对于宅基地已登记、农房没有登记，权利人有换发不动产权证意愿的，可向登记机构申请办理房地一体不动产登记。已登记宅基地、集体建设用地(房屋等建筑物、构筑物未登记)发生变更、转移的，要按照房地一体要求办理不动产变更、转移登记，核发统一的不动产权证。
5、如何充分发挥集体经济组织、村民委员会或者村民小组等集体土地所有权代表行使主体在宅基地和集体建设用地确权登记中的作用
《中华人民共和国民法典》第二百六十二条规定，对于集体所有的土地和森
林、山岭、草原、荒地、滩涂等，依照下列规定行使所有权：(一)
属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会依法
代表集体行使所有权；(二)分别属于村内两个以上农民集体所
有的，由村内各该集体经济组织或者村民小组依法代表集体行使所有权；(三)属于乡镇农民集体所有的，由乡镇集体经济组织代表集体行使所有权。《中华人民共和国村民委员会组织法》规定，村民委员会依照法律规定，管理本村属于村农民集体所有的土地和其他财
产；宅基地的使用方案应当经村民会议讨论决定。因此，在遵守
法律法规、政策的前提下，坚持农民的事情农民办，充分发挥集
体经济组织或者村民委员会、村民小组等集体土地所有权代表行
第二部分确权登记
7、“一户多宅”能不能登记
农村集体经济组织成员一户拥有多处宅基地的，由其自行选择其户籍所在地的一处宅基地进行确权登记。
通过继承等受法律保护方式合法取得多处宅基地的，不受“一户一宅”的限制。
8、宅基地确权登记中的“户”如何认定？
2019年12月31日以前年满18周岁、符合分户条件未单独立户的，经农村集体经济组织认定后按照分户后标准予以确权登记。
9、宅基地超面积如何登记？
农民建房未经审批或审批手续不全的，根据不同历史阶段按照以下面积标准确权登记，因继承取得农村宅基地及房屋的，参照执行。
（1）每户宅基地用地面积不得超过120平方米，房屋建筑面积不超过360平方米，总层数不得超过3层，具体按照《武汉市个人建设住宅管理规定》（市人民政府令第192号)确定。1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施前建成的农村住宅，至今未进行改扩建的，超出上述面积标准的，按实际面积予以确权登记。
（2）实际建房面积未超过上述面积标准的，按实际建房面积登记；超过上述面积标准的，按标准面积登记，超出部分不予登记，登记时在《不动产权证书》“记事栏”注记：“实测土地面积xx平方米，建筑面积xx平方米，准予登记土地面积xx平方米、建筑面积xx平方米，超出面积不予登记”。
10、集体建设用地及地上建构筑物登记面积标准及处理方式？
（1）1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施前，使用乡(镇）村公益事业和公共设施用地、乡镇企业用地和其他经依法批准用于非住宅建设的集体经营性建设用地，至今仍继续使用的，经农村集体经济组织同意、街道办事处（乡镇人民政府）审核、区人民政府认定属于合法使用的，按照审核面积予以确权登记。
（2）1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施后，乡(镇）村公益事业和公共设施用地、乡镇企业用地和其他经依法批准用于非住宅建设的集体经营性建设用地，严格按照批准面积进行确权登记。
11、非本农民集体经济组织成员取得宅基地能不能登记
根据《国土资源部中央农村工作领导小组办公室财政部农业农村部关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》(国土资发〔2011〕178号)、《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》(国土资发〔2016〕191号)规定，非本农民集体经济组织成员取得宅基地，应区分不同情形予以处理：
(1)非本农民集体经济组织成员，因易地扶贫搬迁、地质灾害防治、新农村建设、移民安置等按照政府统一规划和批准使用宅基地的，在退出原宅基地并注销登记后，依法确定新建房屋占用的宅基地使用权，并办理不动产登记。
(2)非本农民集体经济组织成员(含城镇居民)，因继承房屋占用宅基地的，可按规定确权登记，在不动产登记簿及证书附记栏注记“该权利人为本农民集体经济组织原成员住宅的合法继承人”。
(3)1999年《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》(国办发〔1999〕39号)印发前，回原籍村庄、集镇落户的职工、退伍军人、离(退)休干部以及回乡定居的华侨、港澳台同胞等，原在农村合法取得的宅基地，或因合法取得房屋而占用宅基地的，经公告无异议或异议不成立的，由该农民集体经济组织出具证明，可依法确权登记，在不动产登记簿及证书附记栏注记“该权利人为非本农民集体经济组织成员”。“国办发〔1999〕39号”文件印发后，城市居民违法占用宅基地建造房屋、购买农房的，不予登记。
12、农民进城落户后其宅基地能不能确权登记
《中共中央国务院关于实施乡村振兴战略的意见》(中发〔2018〕1号)明确要求，依法维护进城落户农民的宅基地使用权、土地承包经营权、集体收益分配权，引导进城落户农民依法自愿有偿退出上述权益，不得以退出承包地和宅基地作为农民进城落户条件。《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》(国土资发〔2016〕191号)规定，农民进城落户后，其原合法取得的宅基地使用权应予以确权登记。
13、农民集体经济组织成员之间转让、赠与宅基地上房屋
如何确权登记
经宅基地所有权人同意，在本集体内部向符合宅基地申请
条件的农户转让、赠与宅基地上房屋，导致宅基地使用权及房
屋所有权发生转移的，可以依法予以确权登记。转让、赠与宅
基地，申请宅基地使用权及房屋所有权转移登记的，参照《不
动产登记暂行条例实施细则》第四十二条规定，提交不动产权
料办理登记。《国土的资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》(国土资发〔2016〕191号)
规定，历史上接受转让、赠与房屋占用的宅基地超过当地规定
面积标准的，按照转让、赠与行为发生时对宅基地超面积标准
的政策规定，予以确权登记。
15、农村简易房、临时性建(构)筑物能不能登记
16、宅基地批准使用后一直未办理登记，若原批准使用人死亡的，能不能申请登记
宅基地是以“户”分配和使用的，只要“户”中还有其他成员，批准使用人的死亡就不影响该“户”的宅基地使用权，可由现在的户主申请登记。如果“户”中已没有其他成员，按照《继承法》规定，宅基地上房屋可由继承人继承，因继承房屋占用宅基地的，可按规定申请登记，并在不动产登记簿及证书附记栏中注记。
17、同一宗宅基地上多个房屋属于不同权利人，申请办理房地一体不动产登记的，如何处理
同一宗宅基地上多个房屋属于不同权利人，申请办理房地一体不动产登记的，应当区分不同情形进行处理：(1)属于新型农村社区或多(高)层多户农民公寓的，按照《不动产登记暂行条例实施细则》第四十三条，参照国有建设用地使用权及建筑物区分所有权的规定，办理宅基地等集体土地上的建筑物区分所有权登记。(2)属于因继承、分家析产等原因，造成房地权利主体不一致，若遗嘱或者分家析产协议对宅基地作了明确分割，分割的宅基地经区自然资源和规划局认定符合不动产单元划定标准，可以分别办理登记；若遗嘱或者分家析产协议对宅基地未作明确分割的，按照宅基地使用权共同共有办理登记。(3)属于存在民事纠纷的，待纠纷解决后予以确权登记。
（1）土地权属或房屋权属有争议的；
（2）农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设的；
（3）土地违法违规行为尚未处理或仍在处理中的；
（4）明确定性为“小产权房”的；
（5）异地重建后，原址未签订拆旧协议需要拆除但未拆除的，新建宅基地暂时不登记发证；
（6）法律法规规定的其他情形。
对于因以上情形不予办理确权登记的宗地，应形成清册，并记录原由。
20、原乡镇企业或村办企业破产、关停、改制等，其原使
用的集体建设用地如何确权登记
原乡镇企业或村办企业因破产、关停等不再使用集体土地的，应当按照《中华人民共和国土地管理法》第六十六条规定，由农村集体经济组织报经原批准用地的人民政府批准后收回集体建设用地使用权。若原乡镇企业或村集体企业因破产、兼并、改制等导致集体建设用地使用权发生转移，现用地单位继续占用且未改变批准用途的，可以提交集体建设用地使用权转移的材料办理转移登记。若现用地单位继续占用该地块且经批准改变土地用途的，申请人还应当提交有批准权的人民政府或主管部门的批准文件等材料。
附件:
主办单位：武汉市新洲区人民政府技术支持联系方式：89355335