本章属于全书的非重点章节，考试分值在6分左右，本章内容计算比较简单，在考试中多以客观题的形式考核，也可能与其他税种结合在计算题中考核。
第一节概述
第二节征税范围、纳税人和税率第三节减免税优惠
第四节计税依据和应纳税额的计算第五节征收管理
1.根据《中华人民共和国契税法》新增和调整了部分表述
2.删除企业事业单位改制重组的契税政策
概念
契税是以所有权发生转移的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一
种财产税
契税法自2021年9月1日起施行
特点
1.契税属于财产转移税：以发生转移的不动产，即土地和房屋为征税对象，具有财产转移课税性质；土地、房屋产权未发生转移的，不征契税
2.契税由财产承受人缴纳
转让方
增值税、城建税、教育费附加、印花税、土地增值税、所得税
承受方
契税、印花税
是指国家或集体以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让渡给土地使用者，并由土地使用者向国家或集体支付土地使用权出让金的行为。
1.是指出售、赠与和交换等方式将土地使用权转移给其他单位和个人的行为。
（三）房屋买卖
3.买房拆料或翻建新房，应纳契税。
【例题·单选题】甲企业2021年1月因无力偿还乙企业已到期的债务4000万元，经双方协商甲企业同意
以自有房产偿还债务，该房产的原值6000万元，净值3000万元，评估现值9000万元，乙企业支付差价款5000万元，双方办理了产权过户手续，则乙企业计缴契税的计税依据是（）万元。
A.5000B.6000C.9000D.2000
【答案】C
【解析】以房产抵偿债务，按照房屋现值作为计税依据缴纳契税，本题中的现值为9000万元。
（四）房屋赠与
1.个人无偿赠与不动产行为，应对受赠人全额征收契税。
转让的房地产，一般不予征税。
1.双方交换价值相等，免纳契税。
【注意1】土地、房屋权属的典当、分拆（分割）、出租、抵押，不属于契税的征税范围。
（六）房屋附属设施有关契税政策
率。
7.土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换
A.买房拆料或翻新建房
B.因出让取得国有土地使用权C.因获奖取得房屋产权
D.因抵债获得房屋产权
E.以承包方式获得土地经营权
【答案】ABCD
【解析】选项E：契税的征税范围不包括土地承包经营权和土地经营权的转移。
【例题2·单选题】单位和个人发生下列行为，应该缴纳契税的是（）。（2018年）
A.转让土地使用权B.承受不动产所有权C.赠与不动产所有权D.转让不动产所有权
【答案】B
【解析】契税是以所有权发生转移的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。
1.契税实行3%～5%的幅度比例税率。
3.省、自治区、直辖市可以依照规定对不同主体、不同地区、不同类型的住房的权属转移确定差别税率。（2021
第三节减免税优惠
一、法定减免
征契税。
2.非营利性的学校、医疗机构、社会福利机构承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研、养老、救助；
4.婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属；
6.依照法律规定应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆和国际组织驻华代表机构承受土地、房屋权属。
7.因土地、房屋被县级以上人民政府征收、征用，重新承受土地、房屋权属；（2021年调整）
8.因不可抗力灭失住房，重新承受住房权属。（2021年调整）
上述第7条、第8条规定的免征或者减征契税的具体办法，由省、自治区、直辖市人民政府提出，报同级人民代表大会常务委员会决定，并报全国人民代表大会常务委员会和国务院备案。
2.对国家石油储备基地第一期项目建设过程中涉及的契税予以免征。
8.个人购买住房适用税率的优惠政策
面积
购买唯一住房
购买第二套改善性住房
≤90平方米
1%
＞90平方米
1.5%
2%
A.军事单位承受土地、房屋用于军事设施B.企业承受土地、房屋用于办公
C.合伙企业将其名下的土地、房屋权属转移回原合伙人名下
D.与金融租赁公司签订的售后回租合同期满，承租人回购原土地、房屋权属E.国家机关承受土地、房屋用于办公
【答案】ACDE
【解析】选项B，应当征收契税。
【例题2·多选题】下列行为中，应缴纳契税的有（）。（2017年）以获奖方式取得的土地使用权
法定继承人继承土地、房屋权属以出让方式承受土地权属
以自有房产作价入股本人经营的独资企业以实物交换土地使用权
【答案】ACE
【解析】选项B：对于《中华人民共和国继承法》规定的法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房屋权属，不征契税；选项D：以自有房产作股投入本人经营的独资企业，免征契税。
第四节计税依据和应纳税额的计算
1.土地使用权出让、出售，房屋买卖以“成交价格”作为计税依据。
纳税人申报的成交价格、互换价格差额明显偏低且无正当理由的，由税务机关依照《中华人民共和国税收征收管理法》的规定核定。
土地取得方式
计税依据
以协议方式出让
成交价格，包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等
没有成交价格或者成交价格明显偏低的，依次按下列两种方式确定：①评估价格②土地基准地价
以竞价方式出让
竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿
费用应包括在内
先以划拨方式取得，后经批准改为出让方式取得
应补缴的土地出让金和其他出让费用
已购公有住房经补缴土地出让金和其他出让
费用成为完全产权住房的
免征土地权属转移的契税
【总结】有成交价格按成交价格，没有成交价格按市场价格，交换的按差额，补交的按补交金额。
【答案】D
（万元）。
【例题2·多选题】下列关于契税计税依据的说法，正确的有（）契税的计税依据不含增值税
买卖装修的房屋，契税计税依据包括装修费用
承受土地使用权，契税计税依据可以扣减政府减免的土地出让金
房屋交换价格差额明显偏低且无正当理由的，由税务机关参照成本价格核定房屋赠与，契税计税依据由税务机关参照房屋买卖的市场价格核定
【答案】ABE
【解析】选项C，不得因减免土地出让金而减免契税；项D：所交换的土地使用权、房屋的价格差额明显偏低且无正当理由的，由税务机关依照征管法的规定核定。
【例题3·单选题】居民甲某有四套住房，将一套价值120万元的别墅折价给乙某抵偿了100万元的债务；用
甲不缴纳，乙30000元，丙3600元
甲3600元，乙30000元，丙不缴纳
甲不缴纳，乙36000元，丙21000元
甲15000元，乙36000元，丙不缴纳
【答案】A
二、契税应纳税额的计算应纳税额=计税依据×税率
60
B.36C.30D.24
签订土地、房屋权属转移合同的当天
纳税期限（2021年调整）
纳税人应当在依法办理土地、房屋权属登记手续前申报缴
纳契税
在依法办理土地、房屋权属登记前，权属转移合同、权属转移合同性质凭证不生效、无效、被撤销或者被解除的，纳税人可以向税务机关申请退还已缴纳的税款，税务机关应当依法办理
纳税地点
在土地、房屋所在地的税务机关缴纳
A.契税在纳税人所在地的税务机关缴纳
B.办理契税纳税申报时，必须提供销售不动产发票
D.纳税人应当在依法办理土地、房屋权属登记手续前申报缴纳契税
高频考点
要点
征税范围
土地出让、转让+房屋买卖、赠与、交换（不含典当、分拆/分割、出租抵押）
纳税人
税收优惠
基本减免规定（掌握）+其他优惠（熟悉）
成交价格、市场价、差价（交换）、补交额
征收管理
总结：
、
本章内容小结重点节：
第三节减免税优惠★★
第四节计税依据和应纳税额的计算★★核心考点：
契税的纳税人；契税的征税范围；契税的计税依据；契税的税收优惠。