对此，有业内人士指出，2017年的新政被称为历史上最严格的商办限购政策，对北京楼市之前过热的商办市场打击非常明显，整体市场全面冰冻，“可以说是全国调控政策下，影响最大的分类型市场。”
如今，新政出台已经两年，北京的商住市场早已不复往日的火爆了——成交量暴跌94%，价格也下跌超过40%。
当下买房人：有人亏130万元卖房？
2019年春节后，王阳就开始了漫长的看房之旅。他手里的钱有限，又不甘心买个小户型，有朋友建议，可以看看商住房，“单价低、总价低。”
简单地说，商住房就是本应用于开发写字楼或者商铺的地块，但开发商却做成了住宅。如今北京市场上大部分商住房不通燃气，还是商业水电，但也有少数商住房是民水民电。曾经因为不限购、价格又相对偏低，商住房一度在北京住房市场相当活跃。
“550万买的房子，420万卖？”王阳有些不敢相信，“亏130万卖？”他又确定了一下，得到中介肯定的答复后，王阳有些动心了，于是他说自己考虑下，毕竟要一次性拿出这么多钱并不容易。
按照王阳的介绍，这是一套林肯公园的房子，120平米，均价仅35000元。林肯公园是北京比较著名的商住小区，位于北京市亦庄区。
王阳是个行动派，看房之后，他意识到，商住房较两年前的价格已经低了不少，确实可以作为购房的考虑了，“亏着卖的还不少。”
实际上，不仅是商住房交易市场出现了明显的降温，土地市场商办类也出现了明显的退烧：商办限购后出让的数宗商办地块，溢价率明显下调，特别是最近更是历史多年未出现的流标现象再次出现。张大伟说，限购前商办土地平均溢价率115%，而最近一年溢价率只有5.7%，“多宗流标。”
2016年底的时候，王阳曾经看过北京另一著名的商住小区——北京像素的房子，虽然当时不限购，不占购房名额，还能贷款，但每平米超过6万元的价格，还是让他犹豫了，王阳说，没买后看着房价一直涨，还挺后悔的，“不过现在觉得还挺幸运的。”
王阳在北京像素看了一套挑高将近4.9米的LOFT户型，南向，面积不到50平米，目前的价格不到200万。而此前，这套户型的价格要差不多300万。
商住房房主：当时想只要房价过7万就卖
和王阳不同的是，2016年初，马东当时毫不犹豫的在北京像素买了一套小户型的商住，但现在却“卖不掉了”。“我买的时候每平米54000元，首付了100万，贷款差不多150万。”
虽然每个月要还8000多元，但马东一点儿也不担心，“买了之后，房价就开始涨，最高的时候差不多65000元。”
这意味着，马东面临的状况很尴尬，“想卖都卖不出去。”他也曾试着把房子挂到网上，房价从6万一路降到5.2万元的成本价，但几乎无人问津。
限购令：对个人购买商办类项目有严格限制
让马东很有挫败感的“限购令”是2017年3月26日出台的——北京市住房和城乡建设委员会发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，对北京的商业、办公类项目进行监管，其中对个人购买商住类项目的限制措施，更是在全国范围内开启了对商住房限购的先河。
公告明确指出，商业、办公类项目（以下简称商办类项目）应当严格按规划用途开发、建设、销售、使用，未经批准，不得擅自改变为居住等用途。
公告要求发企业在建（含在售）商住类项目，销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。购买商住类项目的企事业单位、社会组织不得将房屋作为居住使用，再次出售时，应当出售给企事业单位、社会组织。
公告还强调，在政策执行之前，已销售的商住类项目再次上市出售时，可出售给企事业组织、社会组织，也可出售给个人。
但个人购买同时限制了诸多的条件，比如“在京名下无住房和商住房记录”，“在申请购买之日起，在京已连续缴纳五年社保或个人所得税”等。与此同时，北京各商业银行也暂停了对个人购买商住房的购房贷款。
数据：两年成交量跌了94%
中原地产统计数据显示，在这样的政策下，新政后的第二个——2017年4月，北京商住房的成交数量仅为194套，这较之前每个月数千套的成交量，跌幅超过95%，而成交均价从2017年3月的每平米51036元，下跌到每平米40898元，下跌幅度接近20%。
或许一组统计数据可以看出彼时商住市场的火爆。北京商住房成交套数从2010年的19077套，上涨到2016年的67609套，涨幅为254%，成交均价从22959元/平方米，上涨到30069元/平方米，到“326新政”时，均价已涨至44663元/平方米。2016年，商住房成交量占北京新房总成交量的比重为58.7%。
公开资料显示，“326新政”前，北京像素的两层Loft户型的成交价最高达到过65000元/平方米，而目前，Loft户型的成交价普遍在42000元出头，而平层户型成交价直接跌穿每平米30000元关口。而林肯公园成交价也从当年的超过6万元，下跌至目前的40000元出头。
马东已经不考虑卖房了，他不想再降价，“实在不行，只能先出租了，等合适的机会再说。”
记者注意到，在上述中原地产的统计数据中，从2017年4月后，北京商住房的成交量就没有突破过4位数，有不少月份甚至只有几十套的成交量，其中最低的为2018年2月，成交量仅为27套。而成交均价最低的是2018年6月，仅为每平米20084元。
经济学家宋清辉指出，对于北京商住房这个市场来说，房价如此下降，让很多人始料未及。“有的投资者想按原购房价出售房产，基本就是有价无市。”
中原地产研究中心统计数据显示：从2017年326开始，北京针对商住公寓类房源限购执行24个月，截止3月25日，网签只有6550套,成交量暴跌94%。
房主选择低价出售或继续出租
当然，这并不是马东一个人的选择，对于没能在调控政策出台之前脱手出售的投资客来说，低价出售或是继续出租是他们必须面对的一个选择。
张雪就选择了继续出租。她的商住房在通州临河里，60平的房子一个月的租金是5500元，这比去年高了一年，“如果要带注册地址，还要再贵一些。”她也曾想过要把这套商住房卖掉，但挂了几个月后，还是放弃了，“有人问，没人看，我也不想赔钱卖。”
尽管商住房出租的价格并不低，但李芳算了一笔账后，还是放弃了。她想投资，买来出租，但中介劝她，“如果自住，买个大户型，投资的话，确实不怎么合适。”
李芳看得房子是不到50的平层，差不多每平米35000元，连税费算下来要支付差不多180万，每个月租金6500元，一年78000万，除去物业、取暖等各类费用，一年的收益差不多是68000元，“27年才能回本，确实不合算。”
做了几年地产中介，小王觉得和现在商住房的价格和商品房比起来，性比价还算不错，“如果没有购房资格，或者不想占购房名额，可以用公司名义买。”
而记者在一些中介门店获得的信息显示，目前确实有不少客户都用公司名义购买了商住房。“现在注册公司很容易，购房也对公司没限制，所以公司买房很方便。”据林肯公园附近一家中介的资深顾问介绍，公司购买商住房和个人购买最大的不同，就是每年需要缴纳一部分房产税和土地使用税。
按照目前施行的标准，房产税的缴纳标准是房屋购买价格×70%×1.2%，土地使用税的缴纳标准是房屋面积×土地级别标准收费，而土地级别收费标准从18元/平方米到30元/平方米不等。这就是说，如果一套商住房的总价为200万元，那么一年的房产税为16800元，土地使用税最高为3000元。
不过也有中介提醒，按照目前的政策来说，2017年6月之前的商住房，可以卖给公司，也可以卖给个人。但2017年6月之后的商住房，就只能卖给公司，不能卖给个人了，“这样的话，交易的时候会比较麻烦，想买商住房还是二手房比较合适。”
专家：整体市场全面萎缩
数据显示：在过去两年，北京商住房合计网签只有167.89亿，而在调控前2年，这一数字高达1943.99亿。
对此，张大伟指出，北京商办限购，分两类，二手房房源个人可以购买，但限购条件比住宅更严厉。新建商住公寓必须企业购买。现在成交的商住公寓除通州等少数项目（政策允许居住的）其他全部是企业性质购买。
于调控前相比，整体市场成交量全面萎缩，“从平均价格看，商办市场二手房价格已经平均下调超过35%，部分二手房商住甚至出现了价格跌幅超过45%。”张大伟说。
“但从行业交易秩序来看，新的交易风险又会放大。”严跃进说，实际上此类承诺是比较无力的，因为开发商自己都在担心是否可以抛售，这实际上是把交易风险转嫁到个人购房者身上。“对于购房者来说，有时候宁可不买或者宁可让房价涨，也不要随便去接受一个未来转让有困难的房产。”
合硕机构首席分析师郭毅则认为，随着未来小户型商住类产品库存的逐渐减少，此类产品的稀缺性会逐渐体现。郭毅说，未来的商办类产品基本上都以大户型为主，比如套内500平，建筑面积就要650-700平米，这也注定了小户型的商办类产品会越来越少，“目前存量的套数相比两年前已经减少了三分之一。”郭毅称，现在小户型商办类产品的价格并不高，所以还是具有很好的投资价值。
而宋清辉则认为，在“房住不炒”背景下，商住房成交量下跌，成交价持续下跌的情况属于正常现象。