2014年中国房地产市场趋势展望

(1)宏观经济：坚持稳中求进总基调，注重改革创新与结构优化，保持经济合理增长

图：2007年以来全国主要宏观经济指标走势

(2)货币环境：货币政策保持稳健，信贷平稳以维持经济增长

截至2013年11月末，货币供应量(M2)同比增长14.2%，明显高于年初设定的13%左右的调控目标。1-11月人民币新增贷款8.4万亿元，同比增长10%，已超过去年全年的8.2万亿。从当前经济运行来看，宏观增长指标偏稳，通胀预期稍有消减，短期经济维持平稳增长，根据中央经济工作会议，2014年货币政策仍将保持稳健取向，依靠信贷和社会融资额规模合理增长以维持经济增长（不再是过去多年的高速增长），房地产市场量价仍将受到正面推动，只是力度大不如前。此外，今年经济工作会议首次将“着力防控债务风险”单列任务，表明地方政府必须强化防控债务风险，谨防风险失控给经济带来的潜在风险。

图：2007年至今M2和人民币贷款余额同比增速（月度）

需要注意的是，今年下半年贷款利率的放开以及“贷款基础利率”的公布标志着利率市场化的改革更进一步，明年将继续推进利率市场化和人民汇率形成机制改革。利率市场化的本质是为了解决金融抑制下资本的低效配置，理顺政府与市场之间在金融资源配置方面的关系，实现金融资源配置的市场化，是新届政府所倡导的理顺“市场与政府的界限”中非常关键的一环，这也将成为新届政府经济稳增长、促转型思路下的重要一笔。对房地产业而言，金融业改革深化不仅对供需双方的资金状况产生显著影响，更重要的是将改变整个经济的流动性，而这恰恰是过去多年房地产市场量价上行的关键推力。

(3)房地产调控：“一刀切”调控不复存在，长效机制逐步建立

2013年房地产市场整体向好，但房价已由“普涨时代”进入“分化时代”，进一步促使调控政策的差异化。10-11月，一线城市和部分房价涨幅较快的二线城市在面临无法完成年初房价控制目标的情况下进一步收紧调控政策，而三四线城市如温州和徐州，则对限购政策有所放松。三中全会提出的市场在资源配置中起决定性作用的核心思想，正引导着各地调控机制的稳步建立。