石榴叔没想到，《喊你去泰国买房的不是坏而是很坏》一文，居然火了，能掀起这么大的波澜。
也许，是大家太渴望知道真相。
意义？不是说，什么都不好，什么都不能碰。而是在全网都是叫（叫）好（卖）的声音下，让你听到一些不一样的声音，做个参考。
今天说说大火希腊。
希腊房产，最近一年出奇的火爆。究竟火到什么地步呢？你在百度搜索“希腊买房”这四个关键字，可以得到247万条结果，谷歌更是得到434万条。
不少大V，已经察觉到东南亚房产，没有多少油水可榨，转而开发希腊，连留学中介也想分杯羹，就别说各种海外房产中介。
现在买希腊房子投资，还有利可图？
真的是通向欧洲的捷径，只要25万欧买房，就可以一家三代移民？
我们会告诉你真相。
什么人准备在希腊买房子：
当前，只要你去中介提到欧洲移民，80%会推荐希腊。为什么？因为条件简单。
欧洲拥有购房移民项目的国家，并不多，包括西班牙、葡萄牙、意大利、塞浦路斯和希腊等。
西班牙、葡萄牙和意大利的购房，只能获得黄金居留卡，也就是临时签证，需要住满一定年限，才能重新申请绿卡。
希腊和塞浦路斯购房，都是可以直接获得绿卡。其中塞浦路斯要花30万欧，相比之下，希腊25万欧购房移民项目，算是性价比最高的，再跳板到欧盟永居。
（注：绿卡=永居，护照=国籍，不是一回事）
很多人，正是冲着“移民容易”，才觉得投资希腊房产有利可图。
希腊房子好不好？挺舒服
正如中介所说，希腊的房价在整个欧洲并不算贵的，自2008年经济危机爆发以来，希腊房价的累积跌幅达到了42%。
这是在铲底嘛？你肯定这样认为的。
中国人在希腊买房，最喜欢雅典，首都！
不是有人说嘛，卖掉北京一个50平老破小，就能住希腊300平的爱琴海海景房。
和中国不同，希腊没有大型开放商，所以没有成片大型小区，基本上一栋楼就是一个小区。房子是以地板面积计算，所以阳台、地下室、车库都是不计算在内，更没有公摊面积。
希腊房子的阳台特别大，没有封闭，但标配遮阳篷，当地人很懂得享受生活（懒），往往视野越好的房子，价格越贵。
南雅典的海景风光，中雅典的时尚繁华，北雅典的宜人宜居，估计中介已经都吹过了，这不是本文的重点。
很多人关心，25万欧在究竟能买到多大的房子。目前雅典中心的均价为2500欧/平，南郊约为3500欧/平。注意，是均价，别激动，北部富人区，较好的公寓也有卖到4000欧/平，所以房价便宜是相对的。
至于这两年真正涨价的，也是几个卖得贵的区域，所以石榴叔反复强调，地段的重要性，以及最好买新房。
当然，雅典新建房很少，大部分进行交易的都是二手房，年代很重要，最好买整栋重新翻新的。
希腊人口增速同比（%）
为什么会有这么多老房子在卖？看上图，人口下滑，是一个主因，根本止不住。糟糕的经济，就更不用提了。
今年以来，不少中介还强烈推荐圣托里尼和克里特岛，突出养老和度假概念。小别墅好不好？当然好，都很漂亮，房主布置的用心，但是你会出租吗？不会。
希腊房子租的出去吗？能，但租金不高
这一点上和中国比较相像。每个希腊人都梦想拥有一套自己的房子，他们会通过贷款或存钱的方式买房子，即使是一套很小的房子也好。
所以，租客几乎都是外国游客，加上整个希腊酒店业并不发达，所以短租市场比较火爆。
根据数据分析公司的最新数据，目前雅典市中心共有8068处房产用于Airbnb租赁，这比去年同期高出57%。
能挣多少钱？给你们一个靠谱的数据，希腊主要城市的出租收益率为3.83%。雅典的出租价格大约是4-7欧/平，雅典的出租收益约为3.57-4.12%。
比银行理财都低？如果你们对这个数字有质疑，可以自己去Airbnb上核实，但是记住，一年365天不是每天都能把自己的房子租出去。
旧房子，你只能让中介打理包租，不过推特上有很多案例，一些欧洲人知道房主是中国人，恶意拖欠房租，不交水电物业费，一张律师信200欧。
而希腊法律规定是保护弱者，遇到很头疼。当然，这个不是普遍情况。
25万欧就够了吗？当然不
在希腊买房、卖房、出租等要缴的税不少，中介很少会说这件事。
如果购入新房，需要缴纳24%的增值税。新房的定义，是房屋从未被使用过或者交易过。而且，房屋的建造许可是在2006年之后获得的或变更的。
老房子？需要支付3.09%的交易税。还有律师费、公证费、注册费.....今后还有房产税、物业费、保险。
如果房屋用于出租，则需要缴纳租赁收入税。例如，年租赁收入达到12000欧，税率为15%；年租赁收入在12001到35000欧之间，税率为35%；年租赁收入在35000欧以上，税率为45%。
另外，从2018年1月1日起，希腊政府还实施一项新的税收政策，即针对个人房屋所有者在出售房屋时产生的收益部分（即买入、转售的差价）征收15%的税收。
咨询过一个自己去希腊买房的朋友，他前后，花了230万，当然是人民币。按照今天的汇率，30万欧左右。
什么人不建议去买？不以移民为目的
开头我就说了，想去希腊买房的，就是两种人，一种是要个希腊的永居身份，房子租不出去，也无所谓的有钱人。还有一种是想投资赚钱，顺便拿个移民身份的中产，甚至伪中产。
后者就别勉强挤这趟车了。
希腊的房子不是说不能卖，如果你要希腊永居的身份，就必须持有。如果卖出，永居身份就没了。
至于卖多少钱？考虑一下这些年持有的成本，还有人民币进出的成本和风险，你会发现，真不是一笔划算的投资。
当然，有人会拿汇率说事，谈到避险。话又说回去了，你的金融资产，要先达到一定规模，才有资格操这个心。
另外，永居身份，是不能直接加入希腊国籍，需要在希腊居住7年。前5年每年住满半年，后两年每年住满10个月，满足法定入籍要求后，才可成为希腊公民，而且还要放弃中国身份。
这7年，按照法律规定，你是不可以在希腊工作的！怎么谋生？靠国内输血。也有人一次买几套房子，用房租来养活自己，还有人自己做点生意。
所以，上这趟车，最重要的是：家底！家底！还是家底！
中介可信吗？笑而不语
比起泰国，希腊的套路就多了。国内的中介，基本都是三倒贩子，都是把客户，介绍给希腊本地的华人中介。
又要说到最敏感的提成了，光是国内的中介就可以拿到10-20%，希腊当地的中介一般也要拿到10%以上，看黑心程度。
直接接触房主？那是不可能的，中介会告诉你，房主不会说英语，只会说希腊语。
最常用的手法，是当地中介，先把房子买到手，再卖给你，反正羊毛出在羊身上，各种费用反正最后都是你买单。
砍价？看你本事，反正你是想不到，这房子会这么便宜，而且很多中介都会自己花钱翻新，求个卖相。
所以，如果自由行看房，建议去旅行社，找一个懂中文和希腊语的翻译。
然后告诉你，房子已经卖了，接下来当地中介开始推销自己手上的盘。
既然来了，看看就看看吧！你在国内做的所有功课全部没用，接下来，就看你能不能禁得住各种套路了。
最可怕的是买到有债务或者被查封的房子，这种案例最近发生不少。
你试试看，要求一个人出去玩一天，他们的反应会很强烈，毕竟到手的鸽子要飞。
单纯房产投资，回报率实在有限。但也奉劝一句，不建议脑袋一发热，就倾其所有去移民。国外真没你想的那么美好。还是要想清楚，自己到底要什么，以及得到这些的代价。