围绕服务品质提升的竞争才拉开序幕，不应再以佣金率差异籍口把房产经纪行业打回低价无序竞争时代。
作者：房互君
房地产和互联网研究院出品
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关于房产中介费高不高的讨论一直就没有停息过。很多房产经纪人希望房互君来谈谈这个话题，因为，众多支持中介费过高的言论，大多看到了这个数字本身，而忽略了房产经纪行业的发展，也没有看到房产经纪从业者的价值，这让从业者们很苦恼。
不得不说，尽管房产经纪已经逐渐融入社会大众的生活，但社会对行业的偏见和误解仍然存在，希望接下来的文字，能对消除误解有所帮助。
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由于历史原因，我国房地产市场飞速发展，房价也一路高攀，直至近期才预期见顶。对于一个家庭，买房往往会耗尽积蓄，并需要动用一定杠杆才能实现“名下有房”。随着我们居民杠杆率不断升高，购房者感受到的来自房子的压力也越来越大。
买房首付已经让很多人动用了“6个钱包”（双方父母+夫妻），买房路上的交易税费、中介费又是一笔“额外支出”，很容易产生成为这些“额外支出”成为压倒买房人“最后一根稻草”的感受。
从买房成本构成来看，房价、交易税、贷款利息是不可变支出，而中介费又是交易过程中唯一有选择余地、“能商量”的环节，也是购房者唯一希望能通过操作降低负担的费用，从心理和现实层面考虑，中介费高低就具备了被指责的话题性。
另外，在中国，因为历史原因形成的“中介费由买方承担”这种费用转移规则，加重了买房的“感受负担”，并导致极大的负面体验。
从理论上，中介费到底应该由谁来付，没有本质差异，即便中介费由卖家出，最终也还是买房人支付，然而从体验感受上，卖方付费显然要好很多，买方“感觉”更好。所以，除了中国之外，大部分国家采取卖方付费。
必须要说明的是，从费率本身来看，不止是中国，全世界内绝大多数国家都采用与房屋总价挂钩的固定比率作为佣金的计算方式，其内在的逻辑是，服务价格与帮助委托人节省下的房屋交易成本和承担的风险成正比。从全球来进行对比，中国佣金率处于全球较低水平，中国大陆地区的佣金率平均2%左右，不仅远低于美欧日高达6%的费率，也比俄罗斯、巴西等金砖国家要低。
而且，中国经纪服务覆盖了产权核验、资金存管、协助产权过户等内容，采用一揽子收费方式，中国的经纪服务内容多于其他国家。相比之下，美国、日本、德国、加拿大等国的佣金费用只适用交易过程，诸如产权调查、产权保险等保障服务的费用都是单独收取。
总结一下，由于在中国中介费单边收费，尽管费率低，但中介费让受众觉得增加了买房压力，体感上觉得“中介费贵”，但从任何一个国家的行业情况来看，中国的房产经纪服务费其实性价比最高。
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另外一个问题来了，中介费是不是抬高了房产交易的交易成本？中介是不是由于垄断了房源，让老百姓的房子不能自由自主交易，使得只能使用中介进行房产交易呢？为什么中介费率不能保持一个更低的水平？
诺贝尔经济学奖获得者维克拉夫·哈韦尔说：市场经济是惟一自然、合理和能够带来繁荣的经济，因为它是惟一能反映生活本质的经济模式。
市场经济是我国的基本经济制度之一，房地产体系的“市场+保障”模式从1992年开始提倡至今整整30年，仍然是房地产行业运行的底座。
相比新房和商业用房，二手房是我国房地产行业内市场化最为充分的一个领域。一是因为房源分散在个人受众，天然不具备垄断基础；二是以房产经纪公司为主的市场参与者整体上比较分散，每一个商圈内都会有多家经纪公司参与竞争，每一个买卖房人都可以自由选择多家中介公司为自己服务。
不仅房源不存在垄断，中介费率的高低，其实也是市场自由竞争后达成的交易平衡的结果。
从1988年大陆第一家民营房产中介门店诞生，迄今34年，二手房市场已经经过了充分竞争，发展成为不同城市存在2-4家主力品牌，不同商圈又分布着大大小小数量众多的中小中介的市场格局。
不同经纪品牌的佣金率也不同，从国内的情况来看，整体市场的佣金率在1-3%之间，甚至有个别小中介靠不足1%的佣金率吸引客户。早年，爱屋吉屋更是打出了0.5%的佣金吸引客户。
以北京为例，据行业协会统计，目前3000多家备案的房地产经纪机构，佣金率从1.0%-2.7%，品牌房地产经纪机构收费标准在2.0%-2.7%，一些小型经纪公司的费率在1%左右，用户有绝对的自由度选择他们认可的佣金费率的经纪公司进行服务。
从全国情况来看，中介费率分为对外的名义费率和实收的费率。不同城市的折扣率存在明显差异，以南昌为例，名义费率超过2.5%，几大头部品牌的平均实收费率只有1.2%。即使是一二线城市，按名义费率的情况也不普遍，大部分品牌都有一定程度折扣率，甚至有的折扣在30%-50%区间。
当然，这些另辟蹊径进入到房产经纪领域当中的入局者们，最后结局如何，最终要看他们能否在自己的模式中找到企业生存之道。
爱屋吉屋最终烧了数十亿的资金后宣告倒闭。它用天量的资本教训告诉行业内外，过低的佣金费率，其实并不足以支撑一个中介企业长期发展，同时也在向社会证明，如果一味地要求低佣金，那么大部分经纪公司都要倒闭，房产交易将继续回到混乱的时代。
曾经有观点认为，中介费率应该按照社会的平均工资来进行统一规定，不同价格的房源的交易佣金应该保持一致。
经济学告诉我们，市场自由竞争，才是实现公平的最佳手段。
当下，不同品牌、不同服务形成不同的服务费率，是市场经济充分发展的特征之一，统一价格的市场更容易导致恶性竞争和潜规则乱象，如果统一佣金率，只会让购房者减少选择，并产生真正的市场垄断。
而熟悉房产交易的人都知道，不同价格的房源的交易周期和风险也并不一样，这意味着经纪人和经纪公司为之付出的成本也不一样。一套10万的房子，可能一个经纪人一周之内就交易完成，而一套1000万元的房源，可能需要很多位经纪人通力合作花费数个月才能匹配到完美的消费者。
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以上，我们解释了为什么中介要存在、为什么当前中介费率是合理的。那么，为什么受众会对中介费仍然存在偏见呢？
没有购房经验的购房者们可能并不清楚房产交易的复杂程序，也不知道房产交易的数十个环节，可能每个环节都有雷区。不了解房产交易流程，也就不清楚经纪人背后庞杂的服务内容，对房产交易风险认知不足，是导致很多人对佣金高低存在认知偏差的主要因素。
不同的经纪公司之间佣金有高低，但没有无缘无故的低佣金，也没有无缘无故的高费率。
就像用户对于手机的选择一样，买家可以选择近万元的苹果手机，也可以选择几百元的山寨机，但不要指望山寨机能用出苹果的质感。
同理，选择了低费率的街边夫妻店，也就不要过高期待他们会像链家一样为你提供各种服务保障。
所有房产经纪行业从业者也必须认识到，房产经纪公司之间的费率战，在一定程度上让消费者对房产服务认知产生了混乱。
比如，在南昌这个加盟主导市场，经纪人和店东不在服务品质上展开竞争，只在费率上竞争，低费率抢客成为市场主流模式，不少经纪公司将费率降到1%以下。低费率、低品质、店东和品牌主不投入、经纪人无底薪高提成，造成经纪人月均流失率超过13%、平均店效只有4-5万，处于亏本边缘，最终形成了无底线、无秩序的恶性竞争生态。
所以，房互君也呼吁，经纪公司之间不要在费率进行价格战。这种恶性竞争，让购房者确实在一时得到了较低的佣金率，但同时也失去了有品质的服务，在交易过程中面临不确定风险的概率大大上升，最终受损害的，还是买卖房人的利益。
大多数人认为，房产经纪提供的只有找房、看房、过户服务。实际上，房产是否抵押、资金是否安全、房屋是否发生过意外事故等等涉及到资产安全的环节也是房产经纪公司提供的服务内容，这些可能并没有被我们看见的服务价值也应该得到认可。过低的佣金价格战，也无法支撑房产经纪公司在所有环节上为消费者排雷。
佣金率的高低应该以服务内容、服务品质、服务效率来衡量，这本来应该成为共识，但目前一些观点只对比佣金率数字的高低，以及用总房价高低来计算价差。这种现象的背后，本身也说明了为服务付费、尊重服务者价值还没有成为共识。
在唯佣金论之外，我们应该看到，服务者在行业发展中所付出的努力。
以链家为例，成立超过二十年间累计赔付30.53亿元安心保障金，保障了数千人数十亿资产的安全。企业实实在在为购房者交易安全而投入，用“真房源”等产品提升服务品质，用VR看房等技术优化服务流程，才有了今天的“黑中介”现象减少，房产经纪服务品质得到明显提升。
目前，房产经纪行业不同品牌之间的服务差别远大于十年前。有纯线下门店，也有线上线下闭环式服务；有资金监管服务，也有以房源为唯一卖点的裸奔式服务；还有结合物业、家居的跨界整合服务。这些都是企业的智慧和市场的选择。
当前，围绕服务品质提升的竞争刚刚拉开序幕，不应该再以佣金率差异的籍口把房产经纪行业打回到低价无序竞争时代。
经济运行的基础是市场竞争，费率的不同水准背后是不同公司的不同战略选择，给消费者更多选择、基于费率定价提供更具品质的体验与类似保险兜底从而持续获得用户用脚投票，才是尊重规律、面向未来的态度。（正文完）