今天和未来的房地产形势，对每个人来说，相信都很不容易，这个不容易表现在两点：1）不知道该怎么去理解这个形势；2）不知道该怎么做自己的下一步。
我注意到一个有趣的现象：大多数人把房地产市场的未来都押宝在政策刺激上，每天只关心又出了什么新政策、接下来政策会怎么出……
在我看来，这个背后深层显示出，大多数人的思维和行动都还无法从过往的大牛市里走出来，依然冀望于一个政策可以翻转所有牌面。
这恰恰是我今天要说的：面对未来的新形势，个人如何调整新思路，以及如何确立新的买房框架。
01
理解新形势
谈时下和未来的“房地产新形势”，我用最简单的两个看法总结：1）好城市里的好房子依然值得投资；2）你需要一个全新的思维去建构一个新框架。
未来的“故事主线”一定包含如下两点：
第一点：未来的经济增速会下降、房地产成长性会减弱。
这是全世界所有发达国家在走完工业化、城市化过程的历史，我们例外的可能性不大。花无百日红，是常识。我们以前年均增速接近10%，近年来是5%，未来也许就到了3%，很正常。城市化慢慢走向尾声，房地产大爆发的时代也慢慢过去，房子的成长性会减弱。
第二点：未来的货币利率会下降、贷款成本会降到很低。
成长性减弱并不代表房地产没有了价值，没那么绝对。因为，未来的另一个主线是：货币利率会继续降。全社会投资回报率下降了，钱的成本一定会下降，降到多少不知道，但会很低，并且会在可见的未来继续降。
这对个人意味着什么？意味着：你的贷款成本会下降，但同时你的存款回报也会降（最近的3年期定存利率已经降到了1.5%，在2年前还能超过3%），你的钱存到银行里收益只会越来越少。
这是我们对形势“常识般”的理解，不需要复杂。如此，对于那些手里还有可投资金的个人而言，问题来到下一步：你要怎么做？
02
重建购房逻辑
从这个角度说，国家提倡的“耐心资本”其实是成立的，只不过这个词被镰刀们搞坏了。如果我们想跑赢未来，现在必须要耐心下来，用好“长期+复利”的思维。
第二，你要把钱继续放到房地产里去，只是要调校好比较基准。时下风气流行躺平，但我必须要指出：对于手中有可投资金的家庭，躺平的风险长期看一定大于收益。因为，基于上述分析，很快你的存款会没有收益/收益接近于0。同时，相较于A股，我更主张把钱继续放到房地产里，只是你要更换比较基准。以往人们会普遍比较房价涨了多少，但未来我们要比较那套房子的租金回报率。
用什么为基准？以10年期国债收益率为基准。因为国债收益率是一国的无风险收益率，就是你借钱给国家，而后者违约不给你利息的概率极低。所以，如果租金回报率低于这个，那真不如存钱什么都不干。但如果你买一套房租金回报率高于它，那长期就是正确的（尤其是加入“复利”计算）。
目前我们最新的10年国债收益率略微超过2%，考虑到摩擦成本，我们可将租金收益率设定在3%或者未来12个月预期3%（如果预期非常好租、未来租金上升的概率高，那么暂时低于3%也OK）。
简单说，就是一个长线包租公。
1)要在有充足的产业就业人群聚集处，职住分离度要比较高。这样好租，空置期短，租金也更有机会涨。
3）户型不要太大，1-2房为好，好租，单位租金更高。
4）测算（预期）租金回报率要满足上述比较标准。
5）总价、单价都不能太贵，一定要有价差，价差代表着安全垫。
6）要有好的物业管理，因为是长线。
按照这样的逻辑去买，你大体上可以得到一个好的“确定性”。
沿着上述思路，我找到了一个盘，非常的好，它的名字叫：深创雅苑。
03
不一样的凤岗
深创雅苑位处东莞凤岗的天安深创谷项目，这个区域深圳人都知道，说它是东莞，它离深圳核心区比深圳大部分区域都近。用一句话总结：东莞的房价，深圳的区位。
凤岗的许多发展大家都知道，但我想额外强调两件事，大家感受一下。
第一件事：11月27日，天安数码城集团第九届企业创新生态圈大会又将举办！
天安创新生态圈大会最早是2014年开始举办，到今年是第九届。我见过很多这样的论坛，最终都不了了之，但这个创新生态圈大会生命力极其旺盛，现在已经成了深圳的重要公共事件（注意，它的影响辐射圈是深圳）。
这些人不要说是在凤岗，他们来哪一个地方，都会引起很重要的轰动，这本身就是一场城市/区域的对外推广！相当于是这些海内外知名人士每一年都在把凤岗、把深圳推向全球一次！
他们选择了凤岗，恰恰印证了凤岗独特而强大的战略区位价值。正如著名战略咨询专家王志纲前不久所说：“凤岗之于深圳，就像昆山之于上海”。事实上，凤岗已然成为深圳的一部分，并且，它在通过这样的世界级论坛，开始反向营销和影响着深圳。
第二件事，凤岗的实力已经超过龙岗3/4区域！
这会让很多人意外，但却是事实。早在2020年时，凤岗GDP已经达到319亿、常住人口接近42万（现已达60万）。把它放到整个龙岗区去对比，我们发现：凤岗的经济实力与人口规模竟然在龙岗11个街道里面排名第4！超过大部分的街道！
到2022年，凤岗GDP变为389亿，2023年达到393亿元，冲破400亿只是一步之遥。据东莞统计部门数据，过去10多年来，凤岗GDP累计增长超30倍，增速为东莞所有镇街第一。
04
深创雅苑全符合“包租公”标准！
下面就来说，为什么我认为深创雅苑是一个非常棒的适合新买房框架的楼盘，它符合我上述的分析框架，更加符合我上述列举的全部条件，还能多出——不仅仅限于投资，它同时还拥有良好的居住价值。
我说，这样的新框架要求我们要去寻找在产业就业人群聚集处，尤其是职住分离度比较高的地方，这是首要的要求，它占的权重很大，天安深创谷首先在这一点上令我非常兴奋。
在2024年，天安深创谷也迎来了自己的成熟期。我在现场看到，历时4年建设，这个项目已经成为凤岗的城市新地标。项目规划有100万平米，拥有凤岗第一高楼天安元器件大厦、深创雅苑配套居住、企业公馆、工业厂房、商业配套等综合业态。目前项目整体已建成交付，商业生活配套也会在明年开业。这些年累计进驻超过180家优质企业——其中80%来自深圳，企业90%入驻率，未来将有拥有产业人群3万多人，以及2100多户业主。加上一期天安数码城T5，入驻企业已近1000家。
天安深创谷项目图
这些信息说明了：1）这个项目经营成功了，引入了足够大量的企业，就业人群庞大，意味着租房需求活跃；2）大比例企业为深企，7-8成职员不住在附近，这意味着他们可能需要长距离往返通勤，这会让他们很容易选择就近租房。我有几个同行去年就在这里做了投资，和他们交流，也印证了我的上述判断。“这里的房子你只要拿出来，2-3天就能租掉，非常快，根本不愁租，30多平米的单间能租到1500-1800块，装修好一点租金还可以提高”。
深创雅苑外观图
深创雅苑目前还有200多套，面积段丰富，约33平米的阳光单间、约50平米的一房两厅、约79平米的白领居家两房、约96平米的三房两厅、以及最大的可容纳三胎家庭的约127平米的四房单位。要点是：房子已经入伙交楼，全为精装修，买到即可放租，不用装修等待。
深创雅苑实景图
来比较测算两个回报率，一个是单间，深创雅苑的单价大约是1.3万平米，单间大约45万左右，按净月租1500块计算，租金回报率有机会达到4%，比我上述3%的要求还要高出3成，是无风险收益率的double。
再看下图的两房单位，这是和周边住宅盘的比较。结果显示，深创雅苑的两房单位，总价90万起，参考月租2600块，测算租金收益率可以接近3.5%，同样超过了我的3%标准线。注意：单房和两房还送全屋家私。
可能正是基于这样的预期，在天安深创谷，无论是高层住宅深创雅苑、还是商务会所大宅深创公馆，都卖得非常火——目前前者只有15%的尾盘在售，后者只有三套。这个时候买入，要比1年前更加划算，区域的成熟度越高，房子越好租。
05
以上是我最新的适应新形势的买房框架，进化论告诉我们，赢到最后的物种，并不是最强大的物种，而是最能适应环境的物种。当下和未来是新的变局，我们没有能力去左右之让它们重新回到我们熟悉的窠臼里去。人们必须做出思维调整，并指引我们产生新的行动。
深创雅苑，就是一个这样可以落地我们全新买房框架的稀缺盘。为了理解方便，我们最后再总结一下它的优点，基于以上我们的框架要求：
1）它有价差带来的安全垫。深创雅苑是按凤岗区位定价，只相当于同品类深圳住宅的1/3左右。但实质上凤岗无论实力还是影响力，都已经在崛起，这个价差创造了安全边际。
2）它拥有潜在租房需求庞大的产业人群。深创雅苑属于天安深创谷的一部分，后者经过多年耕耘已经被验证成功了，它引入了180家企业，未来就业人群多达3万人之高，并且大比例是深圳人，这将产生巨大的租赁需求。现实中房源非常好租，也印证了这一点。
3）深创雅苑未来的房源供不应求。天安深创谷一共只有两类可居住产品——商务大宅深创公馆、配套住宅深创雅苑，尾盘都所剩无几，再无后续。随着这里的入驻企业越来越多，这里的产业人群、居住人群也将增多，住宅将供不应求。现实中无论大宅还是单间都非常好卖，也印证了这一点。
4）它可以实现很好的租金回报率。按照单间比较，深创雅苑的租金收益率有机会达到4%，远远跑赢无风险收益率。即便是保守测算，依据供求关系、潜在租赁需求的分析，这里未来也很大概率能够实现预期租金收益率的持续上升。
这就是花40万或者100万在这里买一套房子，作为长线资产配置的理由。你不需要关心房价如何波动，只需要专注于做一个合格的包租公。