？多次谋求资产证券化之路的我爱我家，这次将找到“归宿”。
2月27日，A股上市公司昆百大A发布并购预案，拟以发行股份及支付现金的方式61.82亿元收购我爱我家94%股权;同时，昆百大A另拟3.78亿元协议受让我爱我家6%股权，实现100%控股。
作为老牌房地产中介，我爱我家在全国范围内实力不容小觑。截至2016年底，我爱我家拥有2215家直营门店，旗下经纪人愈4.5万人。
公司秘闻(ID:high3c)注意到，我爱我家在经营中屡次出现包括发布虚假房屋信息、登记时向公司登记机关提交虚假材料等乱象。从2014年到2016年三年间，我爱我家及其子公司受行政处罚达98次。
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▌4.5万名经纪人，去年9个月创收63亿元
从1998年开始涉足房地产中介的我爱我家，通过前期的“跑马圈地”，已经成为全国大型房地产中介之一。截至2016年底，业务已涉及包括北京、天津、上海、南京、苏州在内15个主要一、二线城市，拥有2215家直营门店，旗下经纪人愈4.5万人。
此前，我爱我家多次谋求资产证券化之路。金融公司先锋系拟作价48亿元收购我爱我家的消息曾传出，但并无下文。
相比此前传闻，此次“卖身”昆百大A，我爱我家估值更为可观。经过中介机构按照收益法评估，截至2016年9月30日，我爱我家归属于母公司股东的净资产账面价值为7.27亿元，对应的预估值为66.58亿元，预估增值59.31亿元，预估增值率为815.61%。
从交易情况来看，这是一起典型的蛇吞象式并购。在资产与营收方面，我爱我家均高于昆百大A。
比如截至2015年底，昆百大A资产总额60.96亿元，而同期我爱我家资产总额为61.82亿元。在2015年，昆百大A实现营收13.38亿元，同期我爱我家为51.12亿元。
但从交易设计上来看，昆百大A暂时避开了此次交易构成借壳上市。目前，上市公司实际控制人谢勇合计持有27.88%股份。在不考虑募集配套资金情况下，本次交易完成后，谢勇股份稀释至19.45%，仍然为公司实际控制人。
数据显示，2015年与2016年前9个月，我爱我家分别收入51.1亿元与63.3亿元。其店面数量有2215家。这意味着，2015年每家店的收入平均在230万元左右。
我爱我家有4.5万名经纪人。根据2015年的业绩数据看，一名经纪人一年创造的收入在11万元左右;创造的净利润约为3333元。
为促成此次交易，双方签订了业绩对赌协议。交易对方承诺，我爱我家2017年、2018年、2019年实现的扣非净利润累积分别不低于5亿元、11亿元及18亿元。
换言之，我爱我家在未来三年承诺的每年净利润分别是5亿元、6亿元和7亿元。
在此之前的2015年、2016年前9月，我爱我家实现净利润分别为1.5亿元、3亿元。如果按照此前的业绩增长速度，我爱我家完成业绩承诺压力并不大。
因此，我爱我家承诺三年内共实现18亿元的净利润，某种意义上说明了房产中介对未来楼市走强的信心。
▌多次违规经营，包括多收2倍房租代理费
我爱我家称，2015年至2016年期间，经纪业务收入实现大幅增长，并不断扩张经营版图。截至2016年末，已在15个大中城市开展业务。其中，北京是大本营，共有718家直营店。
公司秘闻(ID:high3c)发现，从2014年到2016年三年间，我爱我家及其子公司受到行政处罚达98次。
如在2015年3月份，我爱我家的北京6家分公司在办理分公司登记时向公司登记机关提交虚假材料，共受到处罚30万元。
“未经委托人书面同意擅自发布出售房源信息”也在我爱我家经营中出现过，针对该违规行为，处罚行政单位多责令限期改正，罚款3万元。
2015年9月，北京爱家营企业管理有限公司在收取房屋租赁代理费时，应收5000元，却实收15920元，多收超过一万元，北京市朝阳区发展和改革委员会要求其已退还10920元，罚款1092元。
“存在对经纪的商品或者服务作引人误解的虚假宣传的行为？”，也在我爱我家的经营过程中屡次发生，2014年10月，北京市工商行政管理局东城分局对北京我爱我家房地产经纪有限公司进行了罚款5万元的处罚。
为了当事人规避房屋交易税费的非法目的，2016年10月，北京我爱我家房地产经纪有限公司就同一房屋签订不同交易价格的合同提供了便利，北京市住房和城乡建设委员会责令改正，罚款3万元。
公司秘闻(ID：high3c)发现，我爱我家收到的最大一笔罚单，来自天津市发改委。2014年11月，天津市发改委对“天津市我爱我家”罚款189万元，事由为“天津我爱我家与天津中原物业、天津链家宝业达成共识并实施了固定、变更二手房中介服务费、贷款服务费、房屋租赁服务费的横向价格垄断协议，违反了《反垄断法》的有关规定”。
此外，2016年4月，上海市工商行政管理局检查总队对上海我爱我家罚款13万元，事由为“以虚构房源、虚标房屋价格、使用不真实的房屋照片等多种方式进行发布虚假房屋信息，扰乱了正常的房地产市场秩序”。
此外，截至2016年底，我爱我家尚未了结的标的金额在100万元以上，且公司作为被告的重大诉讼、仲裁有5起，其中4起为房屋买卖合同纠纷。
▌我爱我家如何赚钱
说起房产中介机构，最被人熟知的业务主要是二手房买卖及房屋出租业务，但我爱我家远不止于此。我爱我家的主营业务分为新房业务、经纪业务以及资管业务。
其中，新房业务主要包括代理销售服务、一手房分销业务及电商业务。新房业务中的代理销售业务的运营品牌为“伟业顾问”、一手房分销业务的运营品牌为“我爱我家”、电商业务的运营品牌为“汇金行”。各业务板块具体运营及盈利模式如下：
1、代理销售服务
标的公司通过为开发商提供包括销售前台服务、销售后台事务管理等服务。标的公司为开发商制定并执行营销策划方案，派驻项目人员进驻案场，向购房者介绍房源信息、办理房屋购置手续及协助处理后期网签、缴纳购房款等服务，房屋买卖实现后标的公司按照合同约定的方式向开发商收取代理服务费。
2、一手房分销
在两种方式下，我爱我家的业务模式均是通过线下门店及经纪人进行楼盘推广、寻找意向客户、带客至售楼处、带客看房并促成客户购房，实现销售后，经纪人按照合同约定的周期、结算条件及结算方式与开发商或者总代理商结算分销代理收入。
3、电商业务
电商业务，指标的公司作为开发商的渠道分销商，线上通过互联网信息平台发布受托分销新房信息，线下与中小房地产中介机构签订分销合作协议，从而整合我爱我家门店及第三方中介等分销渠道对受托房源进行分销。
关于我爱我家的经纪业务，主要包括二手房买卖和二手房租赁。各业务板块具体运营及盈利模式如下：
1、二手房交易
我爱我家在接收业主委托房屋出售的信息时，对业主的身份信息、待出售房屋的产权及抵押等信息进行查核后接受房屋出售委托。我爱我家通过线下门店、线上网站、手机APP等多方平台对房源进行宣传，线下门店经纪人通过匹配需求、推荐房源、带客看房等方式撮合交易，交易实现后买卖双方签订房屋买卖协议、买卖双方与我爱我家签订居间合同我爱我家根据合同约定条件收取佣金。
2、二手房租赁
通过前期共匹配、沟通，交易双方及我爱我家签订租赁合同后，我爱我家根据合同约定收取佣金、承租人根据合同定期交付租金，并提供承租期双方的协调沟通服务。
我爱我家还有一块业务为资管业务。业务运营主体为北京爱家营及其子公司。据重组预案，截至2016年末，我爱我家在全国11个城市中在管房源达到近19万套，交易单数愈20万单。