这一年的杭州楼市,你猜中了开头,还是猜中了结尾
从开年的温热、到G20后的炸裂、再到调控的暴击、然后又到土地市场的沸腾……这列失控的过山车,带着我们的小心脏经历了一次又一次的洗礼。
今天下午,我们的血脉或许还得再偾张一次。
往年这时候早就心猿意马的地产人,现在都搬好了小板凳,等待这农历年前最后一场土地大战,这台楼市春晚的开场。
比地产人更热切的,是几宗宅地边的房东:慧园、西城年华、玉泉……他们等着地王一出就涨价。
与此同时,多个城市还在继续收紧调控。
上海对违规给开发商融资拍地的银行重罚477万、重庆对外地人首套房开征房产税、南京批捕4名“破坏房地产调控”的案犯……
多空双方的首战,或将预示着一整年的楼市走势。
塘北地块
挑战申花新地王
这块地位于申花路与丰潭路交叉口,在申花板块西北角。
周边商业配套齐全,离城西银泰城就700米。
稍远还有印象城、蓝钻天成、大悦城等商业,有2号线、5号线、10号线3条地铁的配套。
地块本身的属性也非常好,体量适中,形状较为规整,而且地块西、北面两面临河,临近申花公园及城西生态公园。
很多人都在猜测,这块地有没有可能超越融创地块3万4的楼面价,成为申花板块的新地王。
这块地最大的劣势在于远离莫干山路、学院北路两条轴线,离市中心的绝对距离太远了。而且申花的房价一直是由南向北阶梯降低,这个自然形成的现状很难改变。
目前,申花板块内待售项目较多,未来可供地块也不少,内部的竞争会非常的激烈。
去年大热的申花板块的前景并不是完全乐观,包括克而瑞的年度报告也是上调了申花板块的风险等级。
不过开发商的拿地热情早就超越了普通市场逻辑。
这块地的参与度依然很高,甚至已经在申花有地的融创都有可能继续补仓,所以高价成交的可能性依然很大。
【中介点评塘北地块】
某中介机构申花店店长张怡
这边很多业主早就等着这块地拍卖了。
现在周边上郡、西城年华、慧园等小区不少业主都想出货,还有很多人等着土拍价格,想出来就涨价。
我觉得这块地至少要破3.5万吧。
周边二手房价格在3.5万-4万,部分小面积现在挂到4万,如果拍地还那么疯狂那基本是要破4万了。
这块儿地周边小区都还不错,附近学区也还不错。而且一手房消化的也差不多了,所以我感觉又要出地王了。
彭埠地块
城东新城的“致命诱惑”
这块地处于城东新城的边缘,与艮北新城一路之隔,刚好在世茂彭埠项目和越秀艮北项目的中间。
世茂上月拿下彭埠单元地块的价格是36461元/㎡,而越秀去年在艮北拿地住宅部分楼面价在3万1左右,这是否意味着本次出让的地块的成交价会在两者之间
2016年在杭州九区出过手但没有拿到地的房企高达74家,这块地的规模较小,总价不高,资金门槛比较低。
地块本身还是存在着靠近杭甬高速这样无法忽视的硬伤。
但对一些在2016年尚未过拿地的开发商,它依然是“致命的诱惑”,不出意外争抢将会非常激烈。
所以,这块地的归属也是最难预料的。
【中介点评彭埠地块】
杭州链家钱塘府店经理詹晨焕
这块地不大,估计竞争会很激烈,不会比上月拍出的彭埠地王地王低太多,毕竟更靠近地铁口以及边上规划的商业配套(港龙城、华润欢乐颂等)。
但是从地理位置而言距离高速太近,宜居度不是特别高。
这块地低了的话世茂上个月拿地的价格压力就会非常大,所以世茂和越秀一定会托盘。
这边的二手房市场还是比较稳定的,以德信东望为例,现在基本报盘价都在3.3万以上,近期的成交都在3万左右。
而新房方面,边上的万科中央公园精装修在4.3-4.5万,距离彭埠地王最近的东方星城小户型毛坯在3.3-3.5万,大户型精装修在3.8万以上。并没有太受调控的影响。
留下地块
谁敢挑战绿城
这块地就在上月26日绿城拿的那块地的北侧。
容积率同样是1.1,总体的土地属性也与绿城地块非常接近,板块属性优秀,交通方便,景观优势明显,适合打造高端低密度项目。
不过细节上要略优于绿城地块,这块地海拔低,可以做更多排屋,而且不像绿城地块需要代建幼儿园,成本比较低。
上月绿城地块只有6家房企报名,最后成交价26106元/㎡,溢价率只有0.3%,大家都说绿城是“捡了大便宜”,那么这次的相邻地块还会低价成交吗
最想要这块地的肯定还是绿城。
上个月绿城拿的地块面积比较小,而且又有很多指标,如果拿下这块地,在产品规划上会从容很多。
不过这次的竞争肯定要比上个月激烈,据说目前报名的开发商就已经超过了上次。
有一个因素比较影响其他开发商的拿地积极性。
就是区块内的低密度产品的存量还是比较大的,去化周期超过2年。还要考虑到与近在咫尺的绿城项目直接竞争。
在低密度豪宅这个领域直面绿城,真的很需要勇气。
【中介点评留下地块】
科威不动产文三店总经理聂根柱
上个月的土地拍卖中我预测留下的土地价格会过四万,最后被无情打脸。
但我坚持认为2万6的价格远远没有反映这个地块的真实价值,要说原因的话,毕竟土地拍卖说到底只是一场交易,里面有很多非市场因素,谁也没办法把开发商纵横捭阖的策略计算进去。
上次土地拍卖结束后,留下这边的业主也是非常的不理解,竟然能被三堡和彭埠甩下这么远。
特别是几个刚买了玉泉的的业主,十分郁闷。
相信这次拍卖肯定会比上个月激烈很多,再这么低成交的话对现在在售的一些产品都会产生影响,滨江万科就算不想要也得去抬抬价吧。
所以我这次还是预测4万。
良渚两宗商住地
良渚地价的边界在哪里
随着三墩北的起步,良渚文化村这个大IP和三墩之间的空白开始慢慢地被开发商插上小旗子。
还有地铁2号线加持,永旺梦乐城开业。良渚的居住氛围越来越有起色,总算没那么“村”了。
这次出让的三宗地块,其实属于“二进宫”。
他们本来计划在10月19日的土拍中出让,结果碰上了杭州土地新政出台,于是中途撤销了出让。
再次面市的时候,楼面价也从原来的7500元/㎡,爆涨到了16000元/㎡,翻了一番还不止,这也让很多开发商望而却步。
三宗地块体量都比较小,最大的只有6.8万方,加起来大概是15万方。
会被一家通吃吗
可能性很小,除非事先建立攻守同盟。毕竟对拿不到地的本土中小开发商,或者准备杀入杭州的外来房企来说,这样的小体量地块是很好的猎物。
所以这三宗地块的价格,有可能会继续刷新板块纪录。
目前板块最高地价,是旁边去年11月2日出让的北大资源地块,楼面价16578元/㎡。
巧合的是,当时这宗板块地王的起拍价也是16000元/㎡。溢价率不高主要有两个原因,起拍价太高,体量比较大。
这三宗地块与地铁2号线良渚站直线距离约1.2公里,在位置上逊于北大资源地块,还要配建10%的商业。
但是对于急切想拿地的开发商来说,这都不是事。
义桥两宗宅地
会不会抛弃滨江工薪阶层
在过去的一年,得益于奥体的崛起和国际滨的外溢,萧山的楼市分外妖娆。
不过这次萧山推出的地块,隐藏在聚光灯外的暗处,分别是义桥的两宗宅地和临浦的两宗商住地。
对于义桥,我们可能会更熟悉一些,时代大道这条纵贯线还是能缩短很多心理距离。
这次义桥的两宗宅地,就位于时代大道东侧,紧贴绿都·金域兰庭——这个楼盘估计很多滨江的小伙伴都听过,去年很多买不起滨江的小年轻们都被挤压到了这里。
两宗地块体量分别为6.3万方和9.9万方,起拍楼面价4900元/㎡,如果都拿下的话,体量也还可观。
近一个月内两次盘的中铁万科江湾城,已经为有意拿地的开发商事先探了路。
这个项目在去年12月19日和12月31日两度开盘,目前透明售房网上显示的成交均价为13439元/㎡,签约套数已经有466套。
尝到甜头的万科,这次有理由继续跟进。
当然如果最后被其他开发商高价拿走,对万科来说也乐见其成,后面的房源可以名正言顺地涨一波了。
从板块本身来说,这里也需要更多的大牌开发商来提升感知度,毕竟有不错的交通优势和湘湖的景观资源,能说的故事不少。
当然,这也会意味着,板块的房价也会越来越“大牌”。
作为杭州越来越少的万元房板块之一、滨江工薪族的温暖港湾,这可能是很多人不希望看到的结果。
临浦两宗商住地
杭州的“南山南”,会不会很动听
再说临浦,很多人可能一脸蒙圈:在哪里
这也难怪,要到临浦镇,还要从萧山市区往南开17公里,属于杭州的“南山南”。
不过虽然远离杭州人的认知,但并不妨碍它独自的精彩。
在临浦镇的头衔里,挂着浙江省中心镇、浙江省百强镇、萧山市十强镇乡、杭州市六大组团之一“临浦组团”的核心镇……
简直集万千宠爱于一身。
这里的房地产市场,如早期的萧山楼市一样,一直是本地消化的市场。
本次出让的两宗商住地,起拍楼面价均为4000元/㎡,体量分别为7.5万方和12.1万方,符合各路开发商的胃口。
地块在小镇的位置比较优越,医院、农贸市场、学校等配套都很近。
往东不远,就是临浦工业园,这个工业园将打造成中国车联网产业基地,计划引入大量高端人才。
在大牌房企纷纷进军大江东的背景下,避开锋芒,杀入这片还没有知名房企的封闭市场,不失为一步可行之棋。