四五百万元的房子给我1000蚊代理费就要锁定我三个月，疯了吗？
文/图羊城派记者詹青
哇塞，房子真的这么抢手吗？
他们要干吗？
一个个都罗列出一大堆好处，你签还是不签呢？
要是交给中介，你万事不理的“独家中介”怎么样图/视觉中国
“独家代理”是什么鬼？
独家代理就是你把房子交给一家中介来代理，而不再接受其他中介的推销。
而中介推荐你来做独家代理，一般会用什么理由？
理由是：
2、你钥匙交给他们。安全、万事不理，等到板上钉钉的实客，你再出现，直接签合同完事啊。
听起来很美是不是，又省心，对业主也没什么损失啊。
没错，假如对于很忙、又不想操心的业主来说，独家代理未必不能签。
但是，对于普通业主来说，最好还是搞清楚，为什么中介那么热衷“独家代理”？
为什么宁愿承当可能“损失”一笔独家代理费，而要来接你的盘？
记住，中介不是雷锋！
为什么中介热衷“独家代理”
要搞清这个问题，就要了解当下地产中介行业的生态：竞争激烈、充斥着各种“无间道”。
答案是，绝对不可能！
就算签订了独家代理，九条街的中介也都知道你的信息
在地产中介行业，九成九的房源信息都是透明的。
只要你放盘，不夸张的说，方圆十公里、前后十条街的中介早对你的盘源信息门清了。
但是，中介为什么还要掌握“独家房源”呢？
因为假如这个地产中介是第一手房源的掌握者，后来无论通过什么中介成交，这个第一手的中介都会获得佣金，并且是大部分的佣金收入。
另外一个原因也很有可能是，你这个盘源本来就是“笋价”，卖出去难度较低的房源。
中介一看，其实交给谁来卖都卖得出啊，所以要抢着把你这块“肥肉”吃下去。
另外，有些“独家代理”协议中还有这么一款条款，假如中介可以卖出比你的挂牌价高的价格，你要和中介分成（不是所有的独家代理协议中都有这么一条）。
这点就更坑了，这就是传说中的“吃差价”。
吃差价也可能在独家代理中出现
独家代理里暗藏的陷阱
说到这里，还是来说一个案例吧，可能大家就更清楚了。
这是某律师自己的真实案例，案例的主人公是律师的妈妈，我们叫她刘妈妈吧。
刘妈妈想卖掉名下的房改房，附近有两三家中介。
这天，刘妈妈去买菜时顺便溜达进其中一家中介，问一下放盘的事情。
结果在中介的口吐莲花下，就带回家一张《独家代理委托书》副本。
内容就几行字：
同意委托×××以不低于$×××的价格出售位于×××的房子，在一个月内只能通过×××交易，否则应向×××支付房屋成交金额的百分之×。
其实所谓的委托书其实等于一个小合同，对双方权利义务都有管理与约束。
刘妈妈签了这样一份委托书，将承担以下的义务：
1、在一个月内，房子只能在这家中介成交，即使有朋友想买也不能来看房，看了也不能成交。
2、只要成交价不低于委托书里约定的价格，中介找到买家愿意出这个价，刘妈妈就必须卖，即使其他中介找到愿意多出5万元的买家，刘妈妈也只能说：不行，否则要赔对方房屋成交金额的百分之×。
好了，这就是业主的义务，至于业主的权利，只有一点：你在这家中介放盘，低于你要的价格，你可以不卖。
“那对方的义务呢？”刘妈妈不死心地问。
对方的义务就是：你在这家中介放盘，这家中介不能以低于你要的价格强行转售（说了等于没说，摊手）。
但对方的权利是：
1、一旦达到你要的最低价，便可以强行要求你卖房，不然可以要你赔钱。
2、你在其他中介卖房，可以要你赔钱。
3、你把房子卖给亲戚朋友，这家中介还是可以要你赔钱。
剧情解释到了这里，刘妈妈直接要撕了这张合同。
幸好律师女儿眼明手快抢了下来，俺的老娘哟，你单手撕合同有个P用啊。
幸好合同期只有一个月。
不过，刘妈妈确实也享受到所谓独家代理的福利：
案例说到这里，大家大概都感同身受，所谓看起来很美的独家代理，其实暗藏陷阱的。
律师提醒：
最后，正式的律师意见献上：
1、不是说“独家代理”不能签，而是无论多简单的内容，自己的名字都不能随便签。
2、假如非要签字，有一个相对简单的方法，那就是不要被简单或复杂的文字所迷惑，细细读一读。
然后问自己四个问题：
签名后，你可以做什么？
你必须做什么？
对方可以做什么？
对方必须做什么？
其实就是所谓合同项下的权利和义务。
如果你必须做的有很多，但可以做的却很少，而对方的情况刚好和你相反，那就是权利义务不对等。
这时候，你更要谨慎，最好把可能出现的风险更为详细地在补充合同中约定，避免中招。
涉及到任何有签名的环节，三个字：别乱签
业界提醒
所谓的独家代理，就是中介经纪口中的集中帮你推货。
业内人士建议，除非是在楼市淡静期，否则没有必要选择独家代理。
因为中介行业其实很难有保密的信息，一旦在某家中介放盘，很快独家便会变成非独家，签这样的委托书意义不大。
再说，假如楼市不是很淡、房子不是非常难卖、放盘价不算太不合理的话，中介经纪不会放着你的盘源不推介，因为经纪自己也很想促成交易，所以把房子多放几家中介，等于多给自己一些机会。