卖房是一个技术活。但这门技术也不是那么难，只是不可控因素太多，你很难保证在卖房过程中不会遇到什么奇葩事或者奇葩人。我在房圈浸润有些年了，这些年最不稀奇的就是见到“买房人”、“卖房人”被无良中介坑骗的案例。
今天就跟大家聊一个真实的被中介诱骗，签下所谓的“独家协议”结果白白损失100万的案例。
在它面前，任何的卖房经历都弱爆了，简直都称不上“坑”。
前言
任何事物，都无绝对的对与错，就跟买房一样，有缺点也有优点，
你能欣赏他的优点，同时也能接受他的缺陷，那你可以去买。
然而，你往往听到的是好的一面，很多缺陷需要自己去发现。
LIST
1、独家VIP，3000元买你3个月的成交机会
2、独家期间，其他中介有客户要买，遭警告
3、独家VIP的利与弊，适合对象、时期
4、独家VIP，让你在牛市中失去主动权
5、签署了独家委托协议怎么办？如何解除？
2、独家期间，有其他中介客户要买，遭警告
聊到这里，我没有打断徐成，提出质疑和反问，因为独家协议这种东西，并不是说完全不可取，任何事情都是有利有弊的。也许真的有人通过独家快速卖掉了房子，但看起来显然徐成不是那一种，我陪他干了一杯，接着聊了下去。他叹了口气，说了一句语重心长的话：有些东西签之前你是VIP，签完之后他就是VIP了。签完VIP协议的几天后，徐成通过L中介的APP搜索了本小区二手房，开心的发现，他的房子还真在置顶的位置。
喜出望外的徐成，以为1-2周，或者最迟1个月就可以把这套房子卖掉，所以开始了同步看房的过程。目标很明确，进才实验，总价1000万能自住的次新2房。最后他看中了仁恒河滨城一套87平的2房，预算接近，小区环境好绿化高，甚至小两口已经在脑海里勾勒未来搬到这里的场景了。
截图：成交价2.5%的违约金条款5、任何时候，买卖房都要考虑机会成本。挂牌我们都讲要全面开花，独家是让自己置于被动，卖不掉赔几千块了事，却耽误了时机。因为上海现在的优质双学区、九年一贯制房源，已经夸张到一天一个价了。
6、独家，可能只是坑的开始。
为了不砸掉VIP口碑，也为了尽快促成交易，独家中介可能会不断的杀价让你卖房。见过比较狠的一套老破小被砍了60万，房东被假客户和套路搞的崩溃了，觉得自己的房子不降价根本卖不掉，其实并不是。当然，独家就没有好处吗？也有。L中介可能会通过独家房源把片区房价炒高，却忽略了房东本身的诉求，我当下就想赶紧以合适的价格卖掉来做置换。还有独家房源只对接一家中介会比较省事，但房子这种大额资产标的根本不应该图省事方便。怎么卖掉才是关键。
从法律的角度，任何合同都是有效，但房主可随时解除委托协议，即便是在约定的有效期内。
《合同法》第四百一十条中规定：“委托人或者受托人可以随时解除委托合同。”这意味着，若当事人在信念上对对方当事人有所动摇，就应不问有无确凿可信的理由，均允许其随时终止委托合同。
因此，如果有房产中介借独家委托协议（或称“VIP协议”、“速销协议”等）来要挟房主，大可不予理睬。
请看一则典型案例。
2014年8月刘老先生与某房产中介公司签订销售独家委托合同，合同约定：刘老先生独家委托某房产中介公司出售其坐落在某处的房产，独家委托期限1年，在委托期限内，不得擅自取消该项委托；如果刘老先生违反前述约定之义务，或在委托期内存在任何反悔不再出售等行为，导致房产中介公司介绍的买房客户无法按时与其成交，均属刘老先生违约，此时刘老先生须支付房款的百分之二十的违约金，以解除双方之委托。
2014年10月3日，刘老先生明确告知房产中介公司，其拟解除售房之委托。后房产中介公司认为刘老先生违约，要求其支付百分之二十的违约金。
实践中法院审理案件，认定约定条款无效。理由如下：
首先，任何合同均为两方以上的当事人达成的合意，但当各方当事人之履行不能或是履行费用过高时，应该赋合同各方当事人解除权；否则将有悖于《合同法》所规定的合同自由原则及诚信原则。
其次，委托合同系需具有一定人身关系为基础，以信任为纽带的合同。当合同当事人之间的信任基础不复存在时，若一方执意欲解除合同，另一方则是不能依法强制履行的。
最后，任意解除权，其为委托合同之各方当事人履行提供了“合同义务之解放”的规定，该权利规定基于委托合同的基本属性而来，不得由当事人约定限制。在委托合同中，限制任意解除权之约定条款系无效条款。
对于本案中的损失责任承担，不存违约责任适用之余地。根据《合同法》第四百一十条之规定，解除方依法负有向相对方赔偿损失之民事责任。至于前述“赔偿损失”之范围，从目前最高人民法院之司法倾向及态度，认为：“损失”原则上是不包括相对方的可预期利益的，也就是说赔偿范围为：合同相对方的直接损失。
综上所述，本案委托书中“独家委托期内，刘老先生不得擅自取消该项委托”的约定属于对委托合同任意解除权的限制，属无效条款。因此，房产中介公司不能依据此来要求刘老先生承担违约责任，刘老先生只需承担给房产中介公司造成的直接损失。
另外，从政府政策的角度，根据住建部、宣传部、司法部、市场监管总局、银保监会等七部委联合印发的《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知》（文号：建房〔2018〕58号），政府明确要重点整治的房地产市场违规行为第一条就是“垄断房源”。因此，中介委托协议中只要有“独家委托”条款就属于政府明令禁止的违规行为！
中远小胡
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我叫胡茂贵，今年27岁，来自江西南昌，2015年入行至今有5年，一直精耕两湾城，主营业务有房屋租赁买卖，贷款、限购等都可咨询，主营小区有中远两湾城、万业新阶、上海香溢花城、光新路片区及长寿路片区，希望有机会能在您购房过程中为您出谋划策。