我们买房，首先要满足的是刚性需求，比如丈母娘、结婚、孩子户口、上学等等，而除此之外的购买第二套、第三套等，更多的是金融属性，也就是必须要考虑投资价值！
我自己买房也是这样，除了第一套是要在城市安家落户以外，其他的房产购置更多是因为有利润空间在，因为买了都能涨，能赚钱，所以才买，并不是真的需要居住。
所以，在上涨过程中买，才是关键！在房地产周期里，赚到钱的人，并不是真的有能力，而仅仅是因为房子在上涨周期里，你入场了，仅此而已。
这一点，对应到股票的趋势交易策略，就是：耐心等待上涨趋势出现，跟随趋势入场，等上涨趋势结束后离场。
也就是，买房要在涨价的环境当中买，才能使投资性价比最高。
我们看下面几张图：分别是我国2007年-2019年的二手房价格指数走势、美国1960年-2023年的房价指数走势和日本1960年-2022年房价指数走势。
可以看到，房子并不是永远涨价的！
在不同周期下，房价的走势波动是非常大的。假如以最悲催的日本为例，如果你是在1990—2010年这下跌的20年入场买房，那么迎来的是极大的持仓亏损和资金利息。
而如果在调整之后，也就是房价大幅下跌，然后企稳，开始反弹之后，入场楼市，也就是上面三张图的红色箭头处入场，那持仓感受就非常顺畅！
所以，买房，买在调整后！非常重要！而目前的市场，明显仍然在调整下跌中，如果碰上日本一样的20年调整，那即使涨了，我们也都老了，赚再多也没有意义，大概率没力气花了。
当然，如果遇到黑天鹅，导致房价持续跌，那跌到白菜价，也当然是必须要加仓买入的！
比如，以最简单的租售比数据为标准，如果房租/房价在5%以上，那绝对就可以买入价格了。即，以我们城市为例，当前一套500w的房子，房租差不多5500，靠房租的年化收益率只有1.2%，非常低。
但是如果房价一直跌，租金又不变，当房租的年化收益率达到5%，那我们就可以靠买入房产收租金的方式，来获利。当然这个跌幅要非常夸张了，500w的房子得跌到130w才行！
日本当年泡沫巅峰时期的租金回报率也是在1.5%左右，但是目前基本上已经到了5%，因为一边是租金上涨，一边是房价下跌。
那么在当前下跌的楼市下，适合做什么调整呢？
我觉得最适合的是置换！而不是加仓！
以宁波为例，现阶段普通地段二手房在3w左右，而核心地段的新房价格5.5w，核心地段的二手房价格4w，而在2021年的时候，普通地段的二手房价格是3.5w，核心地段二手房是5w，核心地段新房价格是4.5w，三者之间的价差是出现了明显的变动的。
有价差存在，就意味着有交易机会存在，有套利空间存在。
比如，如果是刚需买房，那么2021年最恰当的操作并不是买核心地段二手房，而是应该抢新房，因为土地限价的关系，新房有溢价空间，可以低5000元。我自己就是在2020年的时候，以每平3.1w的价格卖掉了一套位置不太好的，换到了核心地段3.4w的精装房子，差价的3000元就当是装修费，等于是平行置换，但是地段价值已经完全不同。
到目前为止，卖出的那套市场价差不多跌到2.5w，而买入的差不多4.5w，也算是扛住了下跌的波动。
而在2023年，最恰当的操作，是把普通地段的二手房，换到核心地段的二手房，因为2021年两者的价差是1.5w，但是现在只有1w，中间出现了5000元的溢价。
房产的核心是地段，以相比前几年更低的价格，把房产置换到更有价值的地段，一定是非常好的选择。特别是现在行情不好的情况下，买二手房的时候，多砍砍价，反而会有更大的优惠，可以进一步压缩价差。
这样置换之后，假如未来楼市仍然低迷，那么核心地段的跌幅一定会小于普通地段，而如果价格开始上涨，那涨幅也一定会更大。
所谓强者不抱怨环境，就算客观环境再怎么变化，也一定可以找到有价值的机会！
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