政策抢跑背后，广州楼市仍面临压力。4月份以来，广州新建商品住宅成交已连续4个月持续下滑。
文|时代财经App王莹岭李益文
编辑|王丽丽
楼市再迎重磅消息。
9月20日傍晚，广州市人民政府办公厅发布《关于优化我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》（以下简称《通知》），对广州市住房限购政策进行调整，多区放开住房限购，非户籍人口首套房购置纳税社保年限从5年收缩至2年。
其中，将住房限购政策调整为，在越秀、海珠、荔湾、天河、白云（不含江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇）、南沙等区购买住房的，本市户籍居民家庭限购2套住房；非本市户籍居民家庭能提供购房之日前2年在本市连续缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险证明的，限购1套住房。这也意味着解除了外围区域——黄埔、番禺、花都、白云区部分地区的限购。
广州由此成为全国一线城市中首个部分放开限购的城市。
事实上，在此之前，部分重点城市已密集调整住房限购政策，多个重点城市出现全面取消限购。仅在广州发布《通知》的前一天（9月19日），就有武汉、无锡、西安三城宣布调整住房限购政策，其中，武汉，无锡全面取消限购，西安取消二环外住房限购政策。
“此次广州部分放开限购政策，信号意义非常强。”易居研究院研究总监严跃进对时代财经表示，北上广深四个一线城市本身就是这一轮政策最核心的区域。在严跃进看来，限购政策的放松是认房不认贷以后全国各地的一个重要趋势，一线城市要扮演整个楼市复苏的领头羊和龙头的角色。
本次广州住房限购政策调整，为何未全面取消？广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，这恰恰是“政策坚持了有作为有所不为的导向”。李宇嘉告诉时代财经，以南沙为例，尽管近年来房地产市场下行很快，去年销售量下跌幅度非常大，库存周期也长，但依然坚持限购，是为“去房地产依赖，为产业和人才集聚创造条件”。
吴悠告诉时代财经，从她的客户群体来看，制约他们在这边买房的主要原因，不是因为首付比例不够低，而是没有购房名额，“比如现在有很多年轻人在广州毕业工作，或涌入广州工作，他们社保还没交满5年，但家庭条件宽裕、有购房需求和能力的，限购在很大程度上制约了他们的需求，现在放开后他们的购房需求就释放出来了。”
据诸葛数据研究中心不完全统计，截至9月19日，中国约30城放松限购政策，其中，东莞、佛山、沈阳、嘉兴、大连、南京、兰州、济南、青岛、郑州、合肥、无锡、武汉等13城已全面取消限购政策；苏州、天津、长沙、杭州、厦门、西安等10余城放开针对局部区域、群体或房源类型的限购。
“目前房地产市场发生的变化不是周期性的，而是趋势性的。”李宇嘉向时代财经解释了政策松动的原因。李宇嘉认为，当前，不管是供求关系、房地产前景和房价预期还是买房行为，都发生了重大变化，这不是周期性的变化，而是趋势性的变化，因此过去以紧缩、需求端抑制为特征的调控政策，不再适用了，理应退出。
从数据上来看，受国内外多重因素影响，自2022年以来，房地产市场持续低迷。2022年，全国房地产开发投资比上年下降10.0%，住宅新开工面积下降39.8%，商品房销售面积下降24.3%，住宅待售面积增长18.4%。
根据统计局公布的房地产开发景气指数，2021年12月，房地产开发景气指数为100.28，2022年1月该指数跌至96.82，此后更是一路走低，目前2023年8月为93.56。
具体到广州而言，2022年，广州新房交易下滑30%，新房住宅下滑32%，今年上半年下跌0.4%。截至目前，新房市场交易连续5个月下跌，绝对交易水平降至去年11月以来的新低。克而瑞统计的新盘去化率8月份只有9%。
7月和8月，市场观望气氛浓厚，克而瑞统计数据显示，7月广州新房网签只有4600多套，8月截止到29号更是只有3100多套，以上数据都是近十年历史同期的低位。
“我也呼吁业主和开发商不要再等待。”在广东中原地产项目部总经理黄韬看来，现在的观望情绪已经没有之前浓厚了。黄韬进一步表示，在这样的政策整体刺激下，目前看来会有真正想卖房的业主会抓住这一机会出手，不再加价，成交量会因此上涨，但对房价的提升不会起到太大的支撑作用。
实际上，为提振楼市，广州楼市利好政策以“组合拳”形式密集出击。8月30日，广州率先官宣“认房不认贷”，成为一线城市中最早落地。随后，9月8日，广州又对二套住房首付比例及贷款利率也进行了下调。
目前来看，这套“组合拳”效果已显疲软。合富研究院统计的数据显示，“认房不认贷”新政落地首周，广州“中心”及“近郊”受政策带动更明显，新建商品住房成交环比上升16%和32%，远郊成交“失色”，全市新建商品住房整体成交量上升15%；新政第二周，广州全市新房市场总体成交规模环比上升6%；第三周，成交规模则环比下滑6%。
而中指研究院调查的数据显示，新政之后，北京、上海的成交量翻倍，但广州的成交量涨幅仅20%，广深的购房意愿变动幅度、房价上涨预期均不及京沪。
李宇嘉认为，从目前广州楼市的形势看，“认房不认贷”政策后，广州迫切需要发布新的政策以提振市场情绪，避免预期恶化和市场下行形成负反馈循环，缓解过快下行的局面，防止其对旧改、投资、消费等基本面形成明显拖累。因此，此次一揽子政策更意在托底，稳定市场情绪，避免大幅下行。
对此，严跃进同样认为，当前认房不认贷以后，一线城市市场总体是有积极活跃的态势，但是确实还是需要进一步加码，以促进我们房地产市场朝着更加持续、更加平稳的健康发展方向推进。
在广州从事房产中介多年朱浩（化名）则向时代财经坦言，认房不认贷主要是针对有置换需求的客户会利好更大，但对刚需客户影响不大。“整体来看，认房不认贷政策出台之后，看房的客户大概上涨了20%左右，但成交量并无太大变化。”
朱浩表示，如果真的落实这个政策，刺激作用还是大的，“因为现在很多人没有名额，又想买广州的，包括我自己手头也有很多这种客户，短期内的交易量肯定会增加。”
实际上，根据李宇嘉预计，部分放开限购后，年内剩余4个月，广州商品房市场从持续过快下滑逐渐转入到探底企稳的走势。
黄韬也认为，从短期内来看，这一政策是有刺激作用的，市场对此反应也会比较热烈，不过其强调，从长远来看，该政策还有放开的空间，“比如对外地人限购的5改2变为5改0，全面放开限购。”
对于北上深三个一线城市是否会跟进？严跃进告诉时代财经，“其他三个一线城市肯定会跟进的，不过，就像广州的政策不是完全放开一样，其他三个一线城市也不会完全放开，但一定是有空间的。”