【问题分析】您好，您所提出的是关于*****的问题......，【解决方案】*****【具体操作】*****
一.房屋租赁
租赁:出租人、承租的人通过的中介机构,共同达成意愿并签订协议契约。
1.收集房源:
(一)一般都是中介这边的机构利用上门、或者一些别的方法来收集房源,了解产权的形式、以及产权人和共有人情况,这样也是为了保证房子的安全性
(二)详细询问后我们再登记房屋座落、小区名称、楼号、单元、楼层、房号、面积、租金、配套、装修、以前使用(会不会是一直租赁的状态等)情况、还有现在室内状况,都要对房屋进行全面了解。
(三)了解小区资源的的运行状况,明确这些资源的费用等,这个必须心里是有数的。
(四)了解小区周边商业状况,交通等需要考虑在内的状况等,这个也是方便给客户这边介绍。
(六)我们可以将收集到得房源信息都登记造册输入微机,然后通过以下媒介发布消息出去,找到方法来提高成交率
2.推介房源:
3.现场看房:
(三)带客户看自有存量房不能满足时,可就近选择证照、资质齐全的中介机构,说明意图调取房源,比较大程度地满足客户。
(四)一个好的中介在面对客户的问题的时候都能够给出和好的解答,中介这边可以很详细的介绍给客户房子的整体情况设计理念等。对于客户提出房屋的不足之处要有充分的化解和引导的方法,提高成交率。
4.签订契约:
(一)租赁双方签定制式《房地产租赁契约》,租、赁、中介三方各执一份,中介应提醒出租人持契约到房管部门办理备案登记。
应严格按照上述步骤进行房屋的租赁,对于承租客户应仔细查阅核对身份证,杜绝违法犯罪成员趁机钻中介的空子,逃避打击,给社会治安留下隐患,铸成大错。
二.房屋买卖
买卖:买、卖双方通过中介机构,达成买房意向并签定房地产买卖契约的过程。
(一)按照上述租赁收集房源的五点收集和发布房源信息。
(二)了解产权人售房原因,实地查看小区及房屋状况,查验房产手续,合理评估房屋价值,协商房屋报价并取得出售房屋委托书。
(三)画出该房屋的平面图,有条件的应实地照相、录像,通过微机等工具让客户在实地看房前对房屋情况等有初步了解。
2.推介房源、接受委托、实地看房:
(三)请业主配合说明房屋使用情况,使购买人对卖房成因有所了解。根据客户要求和房屋结构,指导客户在不违反小区物业规章的前提下,如何拆改墙面或窗户以及上、下水管道等。
3.签订契约:
4.房屋交割:
(一)所要交易的房屋原则上应腾空,若遇有租赁客户还在租赁该房屋时,应征得承租人书面同意腾房(有关规定为两个月)或重新与购房人签订租赁契约。
(二)交割时原产权人应将此房之前所产生的水、点、暖、物业、收视清洁等费用一并清缴,无拖欠费用时方可交割。
(四)售房人应向购房人书写收款凭证,确定上述几项无异议时向购房人交接房门钥匙、电、气卡,物业收费清单等,至此交割完毕。
房屋买卖中办理过户和房屋交割可同时进行,也可提前协商好先过户后交割。需要注意的是房屋腾空是前提,如果房屋正在租赁,应提前与承租人协商好,或提前解约或重新签定租赁契约,从而减少横生枝节保护善意购房者权益。
房地产中介机构业务流程一般大致如此,除一些外来大规模中介连锁机构进驻(加盟)时,随身带来原有业务流程与之有些区别外,传统中介基本按此流程运行。不论什么经营方式,只要能够起到为买卖双方牵线搭桥、促成交易,并且能够充分保障交易安全就是可取的。