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一、房地产开发项目过程法律风险分析
1、土地使用权出让过程中的法律风险及应对方法
(1)政策及法律、法规变化的风险
比如出台的影响;前几年房产市场的宏观调控，都或多或少的对每一个房地产企业的发展产生着影响。
应对方法：
(2)政府规划方案变更的风险;
汇金隆购物广场案件
(3)土地使用权出让合同对土地使用进行限制的风险
限制的内容包括规划指标(容积率、建筑密度、绿化率等)、开发期限、转让、用途等的限制;
(4)招拍挂过程中的法律风险
(6)土地使用权被政府收回的法律风险
《中华人民共和国城市房地产转让管理规定》六条规定。
2、土地使用权转让过程中的法律风险及其应对方法
出让用于项目开发的土地使用权转让应符合的条件：
出让用于成片开发的土地使用权转让应符合的条件：
(2)土地使用权权属瑕疵的法律风险
存在抵押等权利担保、共有及“一地数转”等问题，可能会被实现抵押权、共有人不同意、合同签订无法取得土地使用权。
(3)土地使用权转让的税收法律风险
逃税避税的风险
(4)因土地使用权出让合同问题而导致的转让风险
(5)土地使用权转让变更登记过程中的法律风险
3、土地使用权合作开发及收购房地产项目的法律风险及应对方法
前几年，房地产合作开发的纠纷特别多，近几年管理加强了、市场规范了，这类纠纷少了，但金融危机的发生及以后的房产市场或许会有一定时期的低迷，一些开发商为了解决资金问题，就会有越来越多的合作开发及项目转让、项目收购发生，由于这种交易的复杂性及不确定性，将必然导致很多风险的产生。
由于房地产的法律规定多、投资金额大、法律关系复杂，稍有不慎，就可能面临合同无效的风险。
(2)土地提供方的土地使用权存在瑕疵的法律风险
如土地出让金、土地闲置费未交清、土地存在抵押担保、存在权属争议正在发生纠纷等问题。
(3)房地产项目公司或有负债的法律风险
收购后发现项目公司存在一系列负债，这是最大的法律风险。
(5)房地产项目公司的税收风险;
(6)收购在建工程时产生的法律风险;
一中院案件。
(7)被收购房地产项目可能欠政府行政规费的风险
收购时，通常容易忽略包括土地使用费、土地闲置费、市政配套费等等。
收购后原规划指标不符合预期开发目标、不符合投资商业目的而实施变更。
一项目变更纠纷。
(二)项目营造阶段面临的法律风险及其应对方法
1、房地产融资和资金方面的法律风险及其应对方法
(1)国家货币政策、信贷政策变化导致的法律风险
政策限制、银根紧缩，资金链断裂
(2)融资协议法律风险
(3)利用虚假文件融资的风险
(4)盲目扩大投资导致资金链断裂的法律风险。
烂尾楼、对外拖欠各种款项、公司无法经营甚至破产。
2、房地产项目施工方面的法律风险及其应对方法
(1)由于缺乏严格招投标管理制度而导致的选定总承包商、分包商、材料供应商等方面产生的法律风险
两个施工合同纠纷。
(3)由于设计错误、工期延误、质量问题等产生的法律风险
一项工程-十年诉讼。
擅自变更、工程量增加、造价失控、利润缩减、还可能造成对小业主的违约导致退房或承担其他违约责任
农民工成了施工单位的敢死队、排头兵、马前卒。
(6)因工程价款结算产生的法律风险;
视为条款的风险(未答复视为认可)、审价纠纷的产生、索赔、垫资等产生的纠纷。
(7)因中间验收、竣工验收及工程移交等问题产生法律风险;
施工单位在工程竣工后以工程款拖欠为由拒绝交付工程。
(8)因工程质量保修产生的法律风险;
施工单位怠于履行保修义务。
(9)因施工合同纠纷诉讼导致的法律风险，
过程诉讼导致停工损失、甚至使工程成为烂尾楼，实现工程款优先受偿权导致工程被拍卖等。
(10)黑白合同产生的法律风险。
产生“黑白合同”的主要原因是标后让利和规避政府监管。
(三)项目销售阶段面临的法律风险及其应对方法
(1)因销售代理合同签订及履行产生的法律风险
代理不理想、中途解约、不移交资料起纠纷
(2)因销售代理公司及其员工虚假承诺及不当行为引起的法律风险
小业主诉开发商车库双倍赔偿案件。
(1)违规销售产生的法律风险
售后包租和变相售后包租案。
样板房与交付房屋一致的问题
(1)因房屋质量问题产生的法律风险
(2)因延期交房、延期办理房地产证产生的法律风险
(3)因设计方案变更产生的法律风险
(四)物业管理阶段存在的法律风险及应对方法
1、前期物业管理合同签订的风险
2、开发商与其关联物业公司权利义务关系混乱的法律风险
3、销售房屋承诺赠送物业管理费的法律风险
4、未经竣工验收交付房屋的法律风险
5、物业用房有关的法律风险
应对方式：
2、房屋质量问题
质量问题也是商品房交付中矛盾的焦点，裂缝、空鼓、渗漏是经常出现的问题，现在又呈现出的是材料不合格、保温等节能环保不符合国家标准等纠纷。
一般质量问题
主体结构质量不合格问题、因房屋质量问题严重影响正常居住使用
3、变更规划、设计—争议多、风险大
(2)层高达不到合同约定问题案
(3)房屋不合理的梁柱设置案
(4)阳台、窗户设计变更案
(5)容积率、绿化率变更案
4、购房附赠纠纷—车位、花园、露台
卖豆腐原理与卖房原理的同一性解析
5、房价下降，业主断供、要求补偿、退房
6、在控制法律风险的同时，实践中处理纠纷应当把握好以下原则：
勇于承担责任
善于利用策略
敢于面对业主
勤于收集信息
做好各种预案
设置有效流程
三、构建企业法律风险防御体系
根据我们多年的专业服务经验，在借鉴国际国内房地产开发企业法律风险防范成功经验的基础上，并通过对企业风险控制理论的系统分析，我们建议从如下几方面建立房地产开发企业的法律风险防御体系：
第一步：分析长期以来公司存在的法律风险---摸底排查诊病阶段
第二步：建立法律风险防御文件体系—开具处方建立应对预案
第三步：建立法律风险防御管理体系—实施方案将风险挡在防火墙之外