“最近我们在研究推出另外几项结构性工具，主要重点支持房地产市场平稳运行，包括保交楼贷款支持计划、住房租赁贷款支持计划、民企债券融资支持工具等，届时出台后我们会另外再作一些详细披露和发布。”1月13日，在国新办新闻发布会上，央行货币政策司司长邹澜介绍。
连日来，房地产政策利好不断。10日，人民银行、银保监会联合召开主要银行信贷工作座谈会。座谈会上，第一财经获悉，为有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债情况，有关部门起草了《改善优质房企资产负债表计划行动方案》（下称“行动方案”）。行动方案从资产、负债、权益、预期四个方面，重点推进21项工作任务，既包括一些已出台政策的落实，也包括一些新增政策。
中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静表示，金融支持房地产的四大政策方向更加明晰：需求端差别化信贷支持、完善保交楼政策工具、改善优质房企资产负债表、完善住房租赁金融支持政策。
改善优质房企资产负债表
从行动方案具体内容来看，在资产端，通过优化政策激活合理需求，加大保交楼力度，稳定房地产销售，压实企业瘦身自救责任，着力改善优质房企经营性现金流。支持刚性和改善性住房需求，加快新增保交楼专项借款投放，设立2000亿元保交楼贷款支持计划，设立全国性资产管理公司专项再贷款，设立1000亿元住房租赁贷款支持计划，一系列措施正在加速推进。
负债端，在风险可控和保障债权安全的前提下，从存量和增量入手，加大贷款、债券、资管等多渠道融资支持力度，保持优质房企融资性现金流稳定。
权益端，支持优质房企通过股权融资措施充实资本，降低财务杠杆，提升抗风险能力。
邹澜在发布会上表示，行动方案聚焦专注主业、合规经营、资质良好、具有一定系统重要性的优质房企，重点推进“资产激活”“负债接续”“权益补充”“预期提升”四个方面共21项工作任务，综合施策，改善优质房企现金流，引导优质房企资产负债表回归安全区间。这些任务中既包括抓好已经出台政策的落实，也包括设立全国性资产管理公司专项再贷款、设立住房租赁贷款支持计划等一系列新举措。
在明确优质房企的基本条件同时，行动方案表示没有具体名单，金融机构可自主把握。目前看与国有大行等主流银行签订意向授信协议的地产企业，大多可归为优质地产企业。业内还认为，没有具体名单，意味着对支持企业的范围也在扩大。
中指研究院企业研究总监刘水认为，行动方案的制定，表明管理部门对防范化解优质头部房企风险，进行更加系统性、全局性的解决。“资产激活，有效提升房企经营性和融资性现金流。负债接续，缓解流动性紧张局面。权益补充，优化资产负债结构，降低杠杆率。预期提升，将修复行业信心。”
“三线四档”将调整
尤其引人注目的是，行动方案明确要完善针对30家试点房企的“三线四档”规则，在保持规则整体框架不变的基础上，完善部分参数设置。
所谓“三线四档”，即2020年8月住建部、央行召开重点房地产企业座谈会，会上提出三个监管要求：剔除预收款的资产负债率不得大于70%、净负债率不得大于100%、现金短债比不得小于1倍。
根据“三道红线”踩线条数，房企被分成“红、橙、黄、绿”四档管理，每降低一档，有息负债规模增速上限增加5%，绿档位置的房企，有息负债年增幅也不得超过15%。
按照监管要求，从2021年1月1日起，房企正式进入降杠杆测试期；到2023年6月底，试点房企的“三道红线”指标必须全部达标，2023年底所有房企实现达标。
自此，降档降速、减债减负成为房企经营的主旋律。在这股降杠杆大潮中，许多房企通过减少借债、控制拿地等措施优化资产负债表，直到2021年整个行业的杠杆率大体上呈下降趋势。但2022年以来，受疫情反复、断供等因素影响，房企销售大幅下滑，回款及现金持有下滑明显，“踩线”房企有扩容趋势。
据克而瑞统计，从样本房企分档情况看，自2021年中期起，踩线房企数量明显增多，绿档房企2022年上半年占比从年初的42%下降至32%；而黄、橙、红三档房企占比均有抬升，其中红档房企更是逐年占比上升，从2021年中的7%不断提升至2022年中的17%。
同时，存在金融机构的过度收缩问题。部分金融机构将要求“红档”企业有息负债余额不得新增，误解为银行不得新发放开发贷款，企业销售回款偿还贷款后，原本应该合理支持的新开工项目得不到贷款，也一定程度上造成了一些企业资金链紧绷。
业内受访专家认为，此次“三道红线”标准将迎来微调，预计红线的要求不会变，可能会和贷款集中度一样，延长或者设置过渡期，弱化不同档位，对债务增长的容忍度提高，对拿地、对现金流的要求也会下降。如此一来，部分企业会有一定的加杠杆空间。
上海易居房地产研究院研究总监严跃进认为，房贷集中度和三道红线将继续落实，总的改革思路依然符合房地产金融管理长效机制，但是会结合短期和中长期做工作。目前会强调短期方面的救急政策，所以房贷集中度和三道红线会有放松做法，或有缓冲操作。
刘水表示，合理延长房地产贷款集中度管理制度过渡期，房企“三线四档”规则完善参数设置，将给予房企宽松的融资环境，减小融资及债务压力。一方面，延长房地产贷款集中度管理制度过渡期，减少银行的信贷约束，为银行对房地产融资支持提供宽松的条件。另一方面，根据行业实际情况，灵活调整完善“三线四档”参数设置，降低对房企的要求，能减少房企经营、融资及债务压力。
市场有望走出低谷
“行业负债结构高度多元化，金融负债只占到31%，其中，银行开发贷款占14%，境内外债券占9%，非标融资占8%；其余的主要是上下游企业垫资占30%，预收个人房款占32%，延迟缴交的税费占7%。”邹澜在发布会上说。
房地产对经济发展和风险防控具有系统影响。中央经济工作会议明确，有效防范化解重大经济金融风险，要确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况。
邹澜介绍，2022年9月到11月，房地产开发贷款累计新增1700多亿元，同比多增2000多亿元。2022年四季度，境内房地产企业债券发行1200多亿元，同比增长22%。
“近期许多银行与房企签订了额度庞大的战略授信合作，但都是雷声大雨点小。”有长期跟踪房地产板块的券商投行部人士表示，银行可能会以房地产贷款集中度已经比较高等为由延缓落地。如果行动方案后续落实，或可为银行等金融机构向房地产行业提供支持扫清障碍。
申万宏源房地产行业分析师袁豪认为，完善针对30家试点房企的“三线四档”规则，表明后续“保主体”范围或将进一步扩大，并且“四档”房企债务增长上限或将优化，尤其是绿档房企在负债端或有更大扩张空间，后续绿档房企拿地或更将积极，助力销售稳增。
植信投资首席经济学家兼研究院院长连平认为，2023年房地产市场在更强有力的政策推动下，有望在二季度后半段逐步走出“低谷”，重点城市将率先企稳回升，全年房地产销售、拿地和投资增速较2022年边际改善。同时，需求得到改善、就业环境好转、服务性消费加速修复、提振政策支持力度加大和低基数等一系列因素将推动社会消费显著回升。