如果现在问你买不买房，除非为了结婚或者孩子上学，我想大部分人的回答都是：不买！
但10年前，却是另一幅光景。
那是一个房价天天涨，很多人把杠杆拉满的年代。
中介、房地产商，以及投资客们成为这一轮造富神话中的“主角”，他们精准踩到了时代的红利，在房价节节攀高的浪潮中收获财富自由。
然而，当房地产的泡沫被戳破，只剩下高位接盘的人在“裸泳”，房子逐渐回归了它本来的“人设”。
这个由钢筋混凝土筑造的“牢笼”，不再是人人争抢的优质资产，反而成为时代弃子，成为人们奔向美好自由生活的“枷锁”。
房地产，旧时代的挽歌
说到房地产的崛起，就不能不提中国经济齿轮转动的大方向。
改开后的40年，是中国经济急速奔驰的40年，也是工业化和城镇化的40年。
我们来看下具体的经济数据：
GDP从1978年的排名全球第11上升到如今的世界第二；人口从1978年的9.6亿人，增长到了2023年的14亿人；城镇化率从1978年的17.9%，增长到了2023年的66.16%；工业产值从1978年的1622亿元，增长到了2023年的39.9万亿元。
毫无疑问，这是一个高增长的时代，对应的就是工业化、城镇化和人口的大幅跃升。
与此同时，人们对生存、生活与工作的物理空间需求大增。于是，政府、企业、银行和老百姓都开始了大规模的投资——基建、城区、园区、工厂、景区、商业和住宅等不动产价格快速飙升。
而这正是我们所说的“大基建时代”。
有了上面这些背景介绍后，我们再通过数据直观地感受一下近20年房价上涨的脉动。
回望2004年，那时的全国住宅商品房均价仅为2608元/平米，而到了18年后的2022年，房价已经涨到了10375元/平米，年平均增长率高达8.46%。
而这20年，中国GDP的平均增速为7.75%，明显低于房价的增长速度，房子让很多老百姓高攀不起。
但当增量见顶，也就意味着拐点将至。
这个打破上涨的拐点正是疫情突袭的2020年：GDP增速大幅下降、房价开始下探、新生儿数量进一步减少。
在宏观上对应的正是：城市化拐点、人口拐点、不动产价格的拐点。
其实早在2017年，中央就提出了我国经济发展已由高速增长阶段转向高质量发展阶段。
而高质量发展对应的就是后工业化、后城市化、老龄化和少子化的时代。
由于有了大量的基建“底子”，再叠加人口的逐渐减少，人们对于房子的需求开始下降，投资自然也就减少，资金开始从不动产上撤离。
去年开始，银行的房地产新增贷款占比降至负数，房地产开发投资、整体融资较峰值分别下降30%、50%。
而近三年房地产价格普遍下跌30%-40%，人口净流出的县市降幅更大。
房子不再是人见人爱的香饽饽，而是摇身一变，成为了烫手的山芋：流动性差、变现难。
那么到了后城市化、后工业化和后房地产时代，整个社会的投资逻辑又是什么？
咱们可以想想，在吃喝不愁叠加老龄化和少子化的年代，什么是最为稀缺的？稀缺就意味着有价值，意味着匮乏和缺少，也意味着有投资价值。
人多的时候，空间是稀缺的、是昂贵的资产；当人少的时候，空间不仅不缺，甚至是冗余的。
回望历史，一切有迹可循
其实，要预判中国未来的资产走势，日本是个非常有价值的参考对象。
同源的文化基底、趋同的地理分布、以及包括老龄化、少子化等在内多个趋同的影响因子。
1990年-2012年，日本经济相继经历了地产泡沫、股市泡沫破灭，1997年金融危机、互联网泡沫、以及全球金融危机等冲击，并开启了失落的“三十年”。
在泡沫被戳破前，日本老百姓持有最多的资产就是不动产，比例高达为41%。但大衰退后，日本居民持有的不动产比例下降到22%。
与此同时，日本家庭持有的存款份额逐渐增加，从约45％上升到约55%。即使银行利率下降，甚至是负利率，老百姓也不愿意将资金转移到其他资产类别中。
因为泡沫危机的冲击和央行的持续降息，导致日本金融资产收益率接近清零。日本面临资产荒，家庭无资产可配，买什么都不赚钱。
所以，资产的稳定和保值成为重中之重。
相应地，自1980年代中期以来，日本家庭持有的股票和投资信托份额逐渐降低，从约20％下降到约8.5％。
这是日本股市在1980年代末至21世纪初期的资产泡沫破裂和严重的通货紧缩所导致的。同时，日本家庭持有的国债份额也逐渐减少，从约6％下降到约2％。
我们再来还原一下，当时日本社会的大环境。
泡沫经济之后，日本长期处于通缩状态。而通缩时代对应的就是物价下跌，现金为王，流动性为本。
进入失落的三十年后，日本开始了房子价格下跌、汽车价格下跌、电子产品价格下跌、大类商品价格下跌的跌跌不休状态，持有现金就等于提升购买力。
所以卖房子、拿现金是最划算的配置策略。当价格下跌到预期位置，随时可以拿着现金抄底各类金融资产和不动产。
那我们再来看看当下的中国，2022年、2023年，中国新增存款分别达到了26.26万亿、25.74万亿元。
而房子、车子、大宗消费品的价格，以及存款利率也开始应声下跌。
同样的，中国老百姓也开始遭遇资产荒，买啥都不赚钱。
新时代的资产配置逻辑
看到这里，我想大家应该已经明白了，未来钱该往哪里投。
简单来说，无非是以下三点：
其次，保持流动性。作为普通人的我们既没人脉、也没资源，很难去做所谓的主动型投资。不过是在时代中随波逐流，被动地实现资产的保值、升值。
所以，过去20年，中国老百姓最看重的是房子，这是顺势而为。如今时代进入拐点，我们同样要找到并跟好新的大势，尽可能的提升自己的被动收入。
最后，在操作上要在资产端锁定高收益，负债端锁定低利息。
我们先来看看个人在资产端怎么操作。
现在，如果你把钱存银行或者买基金，可能收益都不太稳定。但如果你买国债或保险，就能提前确定未来的收益。
比如说，最近美国新发的10年期国债，年收益是4.4%，意味着接下来10年里每年都能稳赚4.4%。而中国新出的30年期国债，年收益是2.5%。虽然这个数字看起来和银行定存差不多，但如果以后银行下调了定存利率，你的收益就会减少。但国债的收益则是固定不会变的。
这两年，银行也买了很多国债，因为市面上好的投资机会并不多，可银行手头有大量存款花不出去。通过买国债，银行就可以提前确保一个稳定的收益。
将来如果央行继续降低利率，那么银行给储户的利息就会减少。但国债的收益是不变的，这样银行赚的息差就能有所提升。
同样，保险产品也能提前锁定收益。保险公司买的大多数也都是债券，尤其是寿险，有大约一半的资金投在债券上。
那你说我根本就没存款，全是贷款，这负债端咋操作呢？
大家都知道，当前的利率是下降的，无论是存款利率还是贷款利率都在降。那我们就可以来一招“债务置换”，就像地方政府那样，用新的低利率贷款来还旧的高利率贷款。
打个比方：如果你现在手里有现金，并且你觉得这笔钱投资后赚的利息，根本抵不上你还贷款的利息，特别是以前那些高利率房贷，那你就可以考虑提前还掉一部分或全部贷款，以减少利息。
这么看也就明晰了，当前无疑是现金为王，保险与养老托底，股票和债券则看个人的风险偏好，有选择性的配置。
在此基础上，还有能力的，可以再做做对冲，让资产配置的触角冲出中国，走向世界。
毕竟，放眼全球，不论经济处于什么周期、出现什么风险，总有资产在上涨。