商业地产是指用于商业服务业经营用途的物业形式，包括零售、餐饮、娱乐、健身服务、体闲设施等，其开发模式、融资模式、经营模式以及功能用途都有别于住宅、公寓、写字楼等地产形式。
我国商业地产的发展大致经历了3个阶段。20世纪90年代中期以前为第一阶段，我国没有独立的商业地产形式，而是以住宅的配套设施而存在；20世纪90年代中期到21世纪初的第二阶段中，我国的几个一线城市中出现了独立的商业地产形式，但尚未形成商业地产的概念；21世纪后的第三阶段商业地产的形式扩展到全国，相应的商业地产概念也正式出现。
现代企业间的竞争往往最终会演变成商业模式之间的竞争，房地产业也不例外。本文主要分析商业地产下的商业模式，通过对该地产模式的解读，分析该模式的优势和局限，有助于更好的理解其运行逻辑，推动有关房地产企业的商业模式创新，为房地产企业发展和经营决策提供有效的理论支持和实践思路。
商业地产盈利模式
商业地产的核心问题是租或售，即开发商长期持有物业与直接出售产权两种相反的经营思路。
1、“开发一销售”模式。
早期我国商业地产开发商大多从住宅地产开发商转换而来，因此沿袭住宅地产的“开发一销售”经营方式成为商业地产领域最早出现的商业模式。
销售模式的优势非常明显—回收资金快、周期短、资金流动性强，避免了长期经营中的风险，有利于下一轮地产开发，在我国商业地产的起步阶段，尤其是在地产行业融资渠道匮乏的大背景下，这一模式的出现具有一定的必然性。
然而，销售模式的缺点也同样明显，一方面销售模式中地产企业放弃了物业的增值收益，另一方面将物业分拆销售后往往会造成管理混乱，影响物业的长期发展。
2、“开发—持有”模式。
相比于直接出售物业，长期持有物业的服务模式在发达国家更为普遍，近年来在我国也获得了越来越多的青睐。
商业地产开发和经营可以带来土地和物业价值的增值，在持有物业的模式中地产商可以获取价值增值带来的更为丰厚的长期利润。另一方面持有物业的地产商可以对物业进行统一管理，或委托专业物业管理机构管理因而能实现更有效的长期发展规划，为物业带来更大的增值空间。
但是开发和经营商业地产需要巨大的前期投入，物业持有模式回报慢的特点对企业现金流造成了巨大的压力，同时也不利于企业的快速扩张，此外企业还需承担物业经营中的风险。
“开发—持有”模式，还需进行商铺招租、物业管理等长期经营，具有更长的业务链条，同时也具有更大的增值空间，这些特征为更多商业模式提供了可能。
3、“开发—以售养租”模式。
我国商业地产的整体发展正逐渐从粗放式的扩张阶段过渡到精细化发展的阶段，长期来看，物业持有模式具有更高的回报，因此这一模式也将成为我国商业地产服务模式未来的发展方向。
目前看来，我国整体上尚处于从销售模式到持有模式的过渡阶段，整体上呈现出时进时退的不稳定局面。在这一转变过程中，租售结合的模式成为行业主流，包括以售养租模式和售后返租模式。以售养租模式即通过销售部分物业以缓解长期持有物业带来的现金流压为，现大型商业物业多采取这种模式。
这种模式的优点是一方面在于打通了开发和经营两个环节，在开发前完成核心物业的招商工作，前期开发可以更好地配合后期经营；另一方面主力店的品牌效应可以吸引小商家进驻，促进商铺的招租和销售，为物业带来价值增值。
4、“开发—售后返租”模式。
售后返租模式则是将物业分拆销售给投资者的同时与投资者签订长期返租协议，将物业经营权回收并统一管理，并以租金回报投资者。
对地产商而言采用售后返租模式一方面可以快速回笼资金，另一方面又可以将经营权统一，同时使开发商获得一定的长期增值收益。这一模式在一定程度上克服了销售和持有两种模式各自的缺陷，在我国商业地产初期对行业的发展起到了一定的促进作用。
但售后返租模式也带来了商业地产经营中的大量乱象，这也反映出这一模式难以克服的内在缺陷：一方面，开发商和投资者的信息不对称使得投资者成为了二者博弈中的弱势群体——由于投资者难以掌握物业的真实价值信息，开发商有动机设定溢价租金的同时提高物业销售价格来吸引投资者，同时由于委托代理问题，投资者需要承担长期的经营风险以及开发商违约风险。此外，租期内的统一经营管理会在反租期满后被打破，影响物业的长期发展；部分反租合同还约定了在反租期满后开发商对物业进行回购造成回购环节企业巨大的资金压力。
商业地产服务模式
研究商业地产的商业模式，如果脱离商业只谈地产，显然是不够全面的。
近年来，我国商业地产在主题内容上不断地升级。最早的商业地产主要以供销社和小百货为主，只能满足城乡居民最基本的需求。
改革开放初，经济获得发展的城市出现了百货大楼这样的第二代商业地产，它们可以一次性满足消费者丰富的购物需求。
第四代商业地产是城市休闲生活中心，它们提供了从购物到吃饭休闲全套的娱乐活动。
而目前，都市的消费人群更加渴望自然的、闲适的购物环境。休闲体验公园作为第五代商业地产既是购物中心，也是休闲与社交中心。
商业地产融资模式
在融资模式方面，我国商业地产融资包括银行贷款、上市融资、债券融资3种形式，由于后两种融资渠道门槛较高，银行贷款一直是我国商业地产融资的主流方式。过渡依赖银行贷款造成融资渠道单一的问题，地产商还贷的压力使其在完成开发后需快速回笼资金，被迫选择拆分出售物业产权的经营模式，造成长期利润率降低。
此外，上述各类融资渠道多针对住宅地产项目，缺乏适合商业地产特征的金融产品，因此，我国急需引入更有针对性的金融工具以扩展商业地产的融资渠道，房地产信托投资基金（REITS）是专门投资于房地产产业的产业投资基金，其面向大众募集资金，并进行专业化的投资管理。
REITS有其独有的优势：首先，REITS可以组合不同类型物业，分散商业地产投资风险；其次，REITS降低了商业地产投资门槛，极大地增强了市场流动性；再次，REITS可以根据不同的地产项目设计不同的产品，提高了地产项目融资的灵活性。