俞国泰，远洋地产开发管理部高级经理。毕业于中国人民大学土地管理系，曾保送攻读硕士，师从叶剑平教授，系国内首批房产经济学硕士之一，拥有管理学、经济学学位。
课程摘要：
房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分以及附带的各种权益。从房地产存在的自然形态上来看，主要分为两大类，即土地和建成后的物业。其中，“不可分离”是指不能分离或虽能分离但分离后会破坏房地产的功能或完整性。房地产由于其自己的特点，即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。
从经营内容和经营方式的角度来看，房地产企业可以分为房地产开发经营企业、房地产中介服务企业、物业管理企业。房地产开发经营企业的主要业务范围包括城镇土地开发、房屋营造、基础设施建设以及房地产营销等经营活动。房地产中介服务企业的主要业务范围包括房地产咨询企业、房地产价格评估企业、房地产经纪企业等。物业管理企业是指以住宅小区、商业楼宇等大型物业管理为核心的经营服务型企业，业务范围包括售后或租赁物业的维修保养、住宅小区的清洁绿化、治安保卫、房屋租赁、居室装修、商业服务、搬家服务，以及其他经营服务等。
房地产项目一般是对土地和地上建筑物进行的投资开发建设项目。在我国，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，房地产开发项目是指在依法取得土地使用权的国有土地上进行基础设施、房屋建设的项目。
项目拓展是指为获取房地产开发企业发展所需的土地资源、项目资源或其他资源，以科学的市场研究和项目可行性研究为依据，进行项目合作、项目投标、项目投资、土地开发、公司收购（并购）、代管代建等行为。
我国房地产市场是伴随着房改的步伐而逐渐发展的。房改的全称是住房制度改革，其涵义是改革旧的住房制度，建立新的住房制度。我国的房改分三个阶段。
第一阶段指1980年至1988年，也称为房改的准备阶段。1982-1984年在常州、郑州、沙市、四平等市进行公房全价出售和公房补贴出售试点，1984年和1985年开展了全国城市住房普查工作以摸清底数，1985年在一些城市进行了住房金融改革试点，如发行住房建设企业债券等。1986年上海、广州两市制定了有偿转让土地的办法，1987年深圳市率先进行了有偿转让土地试点，随后广州市也进行了试点。1987年烟台、唐山、蚌埠等城市进行了提租补贴试点。
目前房地产业已经成为国民经济的支柱产业之一。1998年住房体制改革后我国房地产业步入快速发展通道，房地产开发投资额高速增长，2000年以后增幅基本保持在20%-30%之间，受2008金融危机影响，2009年增幅首次降回20%以下。到2008年末全国共有房地产企业214397个，比2004年增加了66.0%。
从近三年趋势来看，我国土地市场有逐步萎缩的迹象，2009年我国土地市场地王频出，但房地产开发企业完成土地购置面积却仍然明显下降。这既与近几年土地政策紧缩有关，也与大城市建设用地备用量快速减少有关。2009年，全国房地产开发企业完成土地购置面积31906万平方米，比上年下降18.9%，降幅较2008年扩大10.3个百分点。
2009年，全国房地产开发企业房屋施工面积31.96亿平方米，比上年增长12.8%，竣工面积7.02亿平方米，增长5.5%，新开工面积11.54亿平方米，增长12.5%；完成土地开发面积23006万平方米，同比下降19.9%，开发建设增速明显低于商品房销售增速，出现较为明显的供不应求，部分大城市比较严重。
在保持对房地产中长期乐观的同时，房地产企业必须重视2010年下半年至2011年可能出现的短期波动，提前采取措施积极应对。
从土地资源和金融资本两方面来看，房地产企业未来的发展应在发展能力的同时，继续保持积极扩张的战略态度。
从企业的经营业态和分布区域来看，房地产企业开发经营模式可以分为单一区域单一业态布局、单一区域多业态布局、多区域单一业态布局、多区域多业态布局。目前房地产业Top10的企业都是多区域多业态布局。
单一区域单一业态模式根据土地状况进行相应开发，单一区域运营，单一业态生产，专业化运作。它们以项目运作为中心，由项目公司向专业公司发展，缺点是存在地域空间小，市场狭窄，可持续发展能力较弱，抗风险能力较差。
单一区域多业态模式在区域内具有品牌优势，拥有较强实力，多块土地，多种业态经营，产品定位于地块特点及周边区域相结合，采用多样业态，具有一定的灵活性。缺点是地域空间小导致市场具有局限性，可持续发展能力较弱，抗风险能力较差。
多区域单一业态模式具有专业化、品牌化和规模化的优势，产品定位以某一细分市场为主，专注于单一业态产品，走专业化生产道路。跨区域连锁化经营，大规模开发及运营，有利于强势品牌扩张，塑造全国性的品牌形象。这一模式地域空间广阔，但市场较为单一，可持续发展能力较强，但抗风险能力较弱。
（1）万科
职业经理人团队、持续创新的产品、“客户第一”的市场理念构成了引领万科持续成长的商业模式，在新时期为赢在未来，正以清晰的三大战略发力：产品定型化、组织结构改革与业务板块分包、产品制造环节的工厂化。
万科原来是以档次区分产品：低档、中档、高档，后来向PulteHomes学习，根据客户一生的购房行为进行产品类型区分。从表面上看，只是产品分类标准的转变，而其实质是经营理念的转变，以产品为中心转向以客户为中心，真正做到了以客户需求为本。同时，这一转变将会使集团各项目之间，特别是同一区域同一城市间的项目不再是孤立的、单独的个体，而成为一个有机整体，项目间互为补充，互为依托，使集团形成完整充实的产品链。
（2）中海
稳健的发展战略、面对高端客户的产品战略、强大的资金渠道和精细的成本控制是中海的主要特点，其在香港的历练使其具有区别于一般企业的周期管理经验，市场调整下核心优势区域的土地储备凸显了公司价值。
（3）碧桂园
作为“快速开发、快速销售、快速回笼”的一体化运营模式经营企业，碧桂园的特点在于低价、快速。碧桂园避开竞争激烈的北京、上海、广州、深圳等特大型一线城市的中心区域，大量进入城郊结合部和二三线城市，土地成本较低，并在控制成本的基础上实现大规模跨区域扩张。
（4）SoHo中国
有别于房地产行业内规模化经营的大企业，SoHo中国不做大量的土地储备，更重视开发效益、追求高利润率，北京CBD是其业务的核心区域，近期进军上海。
（5）万达
企业内部管理通常包含三种类型，职能管理型、矩阵式管理型和项目管理型。三种管理组织结构的对比分析如下图所示，房地产企业可以根据自身的业务分部特点、条件选择不同的管理模式。客户专一，且项目实施环境类似比较适合职能管理型，但项目个性化需求较多时要求项目部具有更灵活的管理模式，更大责权，这是项目管理型则比较合适。
房地产融资渠道主要包括两个方面，企业内部手段和企业外部手段。内部手段指企业的自有资金，预售房款等。外部手段又分为股权融资和债权融资。股权融资包括外资投资、房地产基金、房企上市、合作开发和股权信托，债权融资包括债权信托、融资租赁、债权融资和银行贷款。但由于目前我国制定的不完善，股权信托发展还比较缓慢。
项目拓展主要模式主要有三类，通过土地公开市场获取土地、通过一二级开发联动获取土地、通过企业并购、项目收购或合作开发增加土地储备。
一是通过土地公开市场获取土地。即通过招标、拍卖和挂牌的形式出让土地使用权。通过应标获取土地开发权是目前房地产企业采用最多的拓展模式。优点是市场化程度较高，操作透明，手续简单，运作效率较高；缺点是由于信息公开，竞争程度较为激烈，土地获取成本将随之上涨。
项目拓展地域模式主要有三种：经济圈模式、城市模式及两种模式相结合。经济圈模式，如选择珠三角、长三角、环渤海经济圈，房地产开发企业“第一集团军”基本都把这三大区域作为项目拓展的重点。城市模式指根据城市规模和经济总量，把城市划分为一线城市、二线城市、三线城市、四线城市等，根据公司的重点业务选择不同的城市，如远洋地产的业务重点在北京、天津、沈阳，碧桂园的业务重点通常在二线城市、三线城市。经济圈和城市二者结合模式，既看重经济圈，又不拘泥于经济圈。如万科，在明确以三个经济圈为重点的同时，中西部的城市如成都、重庆、武汉等地也是发展的重点。
政府土地出让流程如下图所示：
从企业角度来看，房地产企业参加招拍挂的流程如下：
国土局挂牌公告后企业决定是否缴纳保证金，是否参加竞买。在这一过程中国土局挂牌公告一般为20-30天。竞买保证金一般为挂牌底价的10-20%，成交后一般可转为地价款，未成交将被退还。参加挂牌的主体超过2家时，一般将转成拍卖，而拍卖如竞买者不足3人，一般需转为挂牌，这样可以有效防止土地流拍。
在拿地之前必须对项目进行初判和可行性研究。论证主要对项目概况（位置、规划指标、用地现状、市政条件等）、市场（区域规划、土地市场商品房市场、供求关系、竞争力分析）、项目开发经营计划（开发策略、开发节奏、项目定位、规划方案、销售计划、成本控制、重要节点）、投资收益（毛利率、净利率、IRR、NPV、现金流）、综合分析结论建议（风险对策、SWOT分析、与公司战略的关系、结论建议）等方面进行论证，这是决策的前提。
房地产开发成本主要包括产品成本，和经营税费。产品成本指地价、前期工程费、建安工程费、基础设施建设费、公共配套费、开发间接费和借款费用；经营税费指营销费用、管理费用和税费。在这里需要特别指出的是地价在开发成本中一般占30%左右，但这一比例根据城市不同而有所不同，在北京可能要占60%——70%，对于某些地王项目地价甚至占到开发成本的80%。