近日，随着贝壳找房正式提交美股IPO文件。这个中国最大居住服务商的生意经揭开面纱。
“我们最重要的事是把自己的事做好。”我爱我家董秘7月28日回复投资者称。
两年后，中介行业或再一次进入洗牌前夜。搜狐财经发现，今年一季度以来，多家中介企业营收严重下滑。但由于新房业务异军突起，贝壳一季度营收仅下降12%。
中原地产数据显示，今年上半年，北京二手房成交量仅6.5万套，仅相当于2016年上半年的一半。疫情腰斩了二手房交易的同时，也催生了中介新房业务的迅猛发展。
招股书显示，贝壳二手房业务营收33.75亿元，同比降幅达43.92%；新房业务营收为34.53亿元人民币，首次超过二手房业务收入，同比大幅增长了75.73%。
疫情后，中介行业是否将重新洗牌？
根据上周五披露的贝壳招股书，2020年一季度，贝壳在营收约71.2亿元的情况下，净亏损达到约12.31亿元，相当于过去三年亏损总和的约40%。
“由于新冠肺炎疫情导致住房交易需求下降，公司营收从截至2019年3月31日的三个月的82亿元人民币下降到截至2020年3月31日的71亿元人民币，降幅为12.7%。”贝壳在招股书中表示。
招股书显示，2020年二季度，贝壳找房收入约197亿元，较2019年同期的115亿元增加约72.4％。
此外，另一上市互联网中介平台房多多数据显示，2020年第一季度，房多多实现营业收入为2.7亿元，同比下降46.5%，净亏损为1.1亿元。
面对疫情，传统线下中介服务商我爱我家业绩亦不容乐观。
一季报显示，我爱我家2020年一季度实现营收12.8亿元，同比减少51%；归母净利润为-1.6亿元，同比减少180%；毛利率为13.08%，同比下滑18个百分点。
“受新冠疫情影响，上半年房地产经纪行业整体市场下行，成交同比去年下降明显，公司经营受到大环境影响。”我爱我家对业绩下滑的原因这样解释。
华泰证券分析认为，短期来看一季度业务收缩带来的损失，将使得我爱我家2020年业绩下滑难以避免。
“下半年受益于需求滞后释放，我爱我家的业绩预计会将逐季修复，但受一季度影响，全年营收、净利以及毛利率仍将低于2019年。”一位房地产机构分析师指出。
新房业务或改变中介竞争格局
两年前的6月12日，58集团CEO姚劲波召集我爱我家、中原地产等数十家房产中介，发起联盟誓约大会。贝壳找房和左晖没有被邀请。
事后，中介行业将这次大会戏称为“反贝壳联盟”成立。
年报显示，截至2019年底，我爱我家业务拓展至19个城市，门店数量3400余家，同比增加6%，拥有员工近5万人。
贝壳招股书披露，截至2020年6月30日，贝壳进驻了全国103个城市，连接了265个新经纪品牌的超过45.6万经纪人和4.2万家经纪门店。
而未来，新的行业格局或将被新房业务所改写。
贝壳招股书显示，疫情以来，新房业务成为其最大“救命稻草”。
贝壳表示，二季度收入上涨，主要是由于现有住房交易服务业务的收入增长约35.8％，而新住房交易服务业务的收入增长约128.6％。
最近两年，二手房业务逐渐进入瓶颈，而新房业务则呈现井喷式扩张。
招股书显示，贝壳二手房交易从2018年的8219亿元增长至2019年的1.297万亿元；新房交易总额则从2018年的2808亿元大幅增长至2019年的7476亿元。
2019年，贝壳集团营收达到460.15亿元。其中，存量房业务246亿元，新房业务203亿元，其他新兴业务12亿元。新房业务占总收入比重提升至44.06%。
今年一季度，贝壳二手房交易服务营收仅为33.75亿元人民币，相比之下去年同期为60.19亿元，降幅达43.92%。
而新房交易服务营收为34.53亿元人民币，首次超过二手房业务收入，相比去年同期的19.65亿元大幅增长了75.73%。
与此同时，其他互联网中介平台和线下中介服务企业亦在积极布局新房业务。
据房多多一季报数据显示，2020年第一季度，房多多平台上线的新房项目数为2377个，较2019年同期增长54.8%。
而同期，新房业务收入仅19.05亿元，占比17%。
二手房经纪业务变现率降至1.7%，新房经纪业务变现率升至3%
新房市场曾经一直被开发商主导。转型贝壳平台之前，链家中介业务的范围也曾伸向新房销售。贝壳新房负责人潘志勇曾表态，三年内新房业务要做到2万亿元的销售额。
但与此同时，新房业务也招来开发商的抵制。
2019年11月，天津发生的一次举报风波，将积累已久的新房渠道费冲突暴露出来。多家房企联合举报贝壳行业垄断，大幅提高新房销售渠道费，开发商不堪其重。
贝壳新房渠道佣金到底收了多少，高不高？
随着贝壳招股书的披露，谜团终于浮出水面。
招股书显示，贝壳二手房经纪业务变现率呈下降态势：2017年二手房GTV为7377亿，贝壳从中获得营收184.6亿，变现率为2.5%；2019年二手房GTV达1.3万亿、获得营收246亿，变现率降至1.9%。
与之相反，新房经纪业务变现率则稳步上升：2017年新房GTV为2526亿，营收65亿，变现率为2.6%；2019年新房GTV达7476亿、营收203亿，变现率升至2.7%。
2020年第一季度，贝壳二手房业务变现率进一步降至1.7%，新房业务变现率则提高到3%。
二手房业务变现率下降，原因是链家以外品牌缴纳的“平台费”低于链家的佣金率。而相比之下，新房业务佣金由开发商支付。由于房企“去库存”、“回笼资金”的需要迫切，因而佣金支付会更加大方。
今年以来，恒大等头部房企相继推出“全民经纪人”模式，意欲抢回新房市场，降低销售费用。
对此，景晖智库首席经济学家胡景晖表示，中介联合抵制“全民卖房”难以获得成功。