搜房网又一次把房地产中介公司给惹恼了。
其实从去年开始，搜房网与房地产中介公司之间的关系就已高度紧张，去年5月，搜房网端口费涨价引发国内大量中介公司联合抵制。
而此次武汉当地中介公司登门围堵搜房网办公地点，曾经的隔空对战竟然演变成了面对面的冲突，这又是出于怎样的原因呢？
新业务模式被疑为导火索
据称，2月6日，搜房网武汉办公室遭到当地50多名中介公司人员围攻，他们反复开合电闸导致机房服务器发生故障，围攻一度持续到当天凌晨3点；2月9日，新一轮围攻又起，这次直到当地警方赶到，事件才得以平息。
分析认为，这起事件的导火索主要是搜房网在北京等5个城市试点的“0.5佣金”模式。所谓“0.5佣金”模式，源自搜房网日前试点推出的“直客式”服务，即业主可以通过搜房网的PC或者App委托房产，购房者则可以通过平台直接找到房源进行交易，由于中间节省掉了门店等固定支出和庞大的人员管理支出，全流程服务只需成交价0.5%的中介费。
据中原地产研究中心总监刘渊介绍，就目前国内房地产中介行业的佣金比例情况而言，大多数公司的佣金收取在两个点左右，也有一些规模较小的公司可能更低一些。
“搜房网推出二手房交易0.5佣金无疑是与传统中介的公开竞争，而且搜房拥有运营成本低、成交效率高的优点，搜房由原来的为中介提供服务，转变为自己做中介业务，抢了传统中介的饭碗，价格上更具有竞争力，必然遭到传统中介的反击和激烈抵制行为。”中投顾问高级研究员郑宇洁告诉法治周末记者。
业内人士称或另有隐情
“从合作伙伴到竞争对手，这样的转变招来抵制其实并不意外。”房产电商从业人士沈杰(化名)对法治周末记者表示。
“这就意味着，以后将出现直接由百度导给用户的情况，搜房网的门户平台价值也在开始遭受挑战。”沈杰告诉法治周末记者，“这种情况下，搜房网自然就提出了从平台型公司向交易型公司转变的发展思路。”
不过在伟业我爱我家集团副总裁胡景晖看来，搜房网此次提出的“0.5佣金”模式，目前并没有给房地产中介公司的业务带来多大的冲击。
据胡景晖介绍，北京市一月份二手房网签总数为14235套，搜房网注册的房地产中介公司成交量只有23单，市场份额相对较低，影响也相对有限。
在胡景晖看来，这种情况下，搜房网武汉公司遭遇了大量中介公司人员的上门围堵，或许还有另外一些“隐情”。
“按照搜房网的业务惯例，为了做好其上市财报，往往会在12月到春节前以打折等优惠方式向用户预收下一年费用。”胡景晖分析称，“矛盾产生的一个可能性，即在于搜房网刚收完了这些中介公司的费用，随后就提出了它的低佣金模式，这样会给中介公司造成一种‘拿着我们的钱反过来打我们’的不适感。”胡景晖解释。
而对于该说法是否成立，搜返网并未予以回应。
过激抵制行动带来危害
如今双方之间的这场闹剧已经得到平息，可是一直以来，搜房网和房地产中介公司之间的恩怨纠葛难分难解，并不断地反作用于二者自身，双方早已品尝到了它所带来的苦果。
“行业内白热化竞争，传统中介直接骚扰，不仅使搜房工作人员人身安全受到威胁，降低工作效率，也导致行业秩序的混乱，不能较好的服务客户。”郑宇洁告诉法治周末记者。
行业渴望更多秩序规范
郑宇洁指出，搜房转型以及传统房地产中介公司的转型是大势所趋，均是互联网技术进步带来效率的提升和成本的降低，生产力的提升则意味着需要改变生产关系来适应。
“对双方而言，都应该积极主动的转型和应对挑战，而不是单纯的恶性竞争和暴力‘维权’，搜房可以学习房多多，继续为中介提供服务；传统中介也应该积极与线上中介合作，来实现转型。”郑宇洁告诉法治周末记者。
“在上位法缺失的情况下，去年连房地产经纪人资格考试也被迫停止了，目前，没有经过培训的经纪人都可以上岗。这样一来，一方面经纪人的合法行为得不到应有的法律保障，另一方面行业风险也被高度放大，从业人员的素质、行业规范、交易秩序因此很难得到保障。”胡景晖分析称。
郑宇洁之前在接受法治周末记者采访时还提出，房产电商也应该逐渐得到政府的有效监管，这样将更有利于整个行业的健康发展。
“房产电商的行为确实应得到有效规范，当前最重要的首先是明确其究竟该由哪个部门来进行监管的问题。”胡景晖进一步分析道，“从互联网角度来看，房产电商应由工信部进行管理；而从主营业务上，又似乎该由住建部门进行管理；此外，工商总局似乎也可以对它进行管理。”
“那么作为房产电商究竟该由哪个部门来监管，这也是将来需要进一步明确的，不然很容易出现管理上的混乱，最终导致监管缺失。”胡景晖表示。
低佣金被指涉嫌不正当竞争
搜房网推出“0.5佣金”模式，一石激起了千层浪。
此举一出，搜房网武汉公司随即遭遇了当地房地产中介公司的围堵；而纵观其发展模式，业内也出现了较大的意见分歧。
有观点认为，搜房网此举顺应了互联网发展大趋势，未来必将大有所为；有观点则指出，其佣金定位过低，恐怕很难保证服务质量并进一步维系运营。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖在接受法治周末记者采访时更是质疑称，搜房网“0.5佣金”模式存在着低于成本价开展其业务的可能性，其行为可能涉嫌不正当竞争。
佣金额度被指过低
“从现在各个中介公司的平均收入情况来看，整体收入水平并不是很高，佣金所得除了提成给一线业务人员，公司的后勤、财物、法务、金融、管理等配套部门也都要从中支取。如果佣金点数定得较低，对于公司的正常经营来讲会是一个比较大的压力。”刘渊表示。
据胡景晖介绍，去年国家发改委和住建部下文称，要将中介公司的收费标准下放到市场来解决，虽然目前并没有明确表态，但从全国来看，2到3个点仍是平均收费水平。
“这样的定价也是有据可循的，根据全美房地产经纪人协会统计，美国房地产领域佣金点数实际在5.2%左右，世界上很多发达国家也都是5到6个点。我国房地产经纪服务水平比起发达国家自然有一定差距，不过2到3个点的定价也是一个多年来行业的通行规则，并且在当前基本是微利的。”胡景晖表示。
在胡景晖看来，搜房网是否能够在0.5佣金的业务模式下保证不赔本，这是一个十分值得商榷的问题。
胡景晖告诉法治周末记者，实际上门店成本仅占一个公司整体运营成本的百分之十几，最大的一块还在于人力成本，可是搜房网究竟在新业务中能够省去多大比例的成本，目前尚无法准确判断。
“搜房网能否证明0.5佣金不赔本？”胡景晖分析称，“互联网对传统行业进行改造无可厚非，但一定是要在保证交易安全和服务水平不下降的前提下提高了效率、降低了成本、减少了中间环节；但如果并没有根本性改变，而是以牺牲服务和降低安全性为条件去降价，且价格本身还低于自身成本，这就有问题了。”
胡景晖进一步质疑，房地产中介收费虽然已经开始市场化，但基本原理仍应该是遵守价格法、反不正当竞争法、反垄断法。如果一个公司的定价不能够证明是可以覆盖其成本的，还长期以这个价格去跟同行竞争，我认为就有涉嫌不正当竞争的问题了。
违法认定存较大难度
对于低佣金定位是否涉嫌不正当竞争，上海市欣隆律师事务所杨东律师认为，按照反不正当竞争法第11条规定，经营者不得以排挤竞争对手为目的，以低于成本的价格销售商品，这里商品是指实行市场调节价的商品，当然也包括营利性的服务。
“简单来看，搜房网推出二手房交易0.5佣金的新业务确有嫌疑，但是否真正构成不正当竞争，还应看主张方能否有充分证据来举证证明符合以下四个方面。”杨东律师表示。
在杨东律师看来，上述四个方面中低于成本价格是比较难证明的，再加上该新业务刚开始推广，实际受损害程度也难以证明。因此，要从法律上认定搜房网存在不正当竞争还是有一定难度的。
北京市中银律师事务所王国章律师也告诉法治周末记者，对于0.5佣金的收取，如果搜房网所属的搜房控股中有法人，具有房地产经纪资格，且在交易过程中能够按照房地产经纪管理办法执行，搜房网以自己的交易成本考虑提出按此佣金比收取，就不存在违法及不正当竞争的问题，应当予以鼓励支持。
新模式被指难于维系
“从法律角度而言，作为在市场竞争中的经营者，依法有权根据自身经营成本和市场变化自主制定商品价格，适度的价格竞争是不仅符合市场经济本质要求，而且也能让消费者实际获益，法律应当予以允许、鼓励、支持。而对于互联网的新生事物，法律也不应当过早干预。”杨东律师表示。
不过刘渊告诉法治周末记者，现实中，规模较小的中介公司佣金点数往往都比链家等大规模的公司要低一些，但其成交量却远不及那些大公司，因此并不是中介费用低，成交量就一定会更多。
“一般情况下，买房人会更愿意选择一些大中介公司，这主要因为大中介公司比较规范，风险相对较小，而且一旦出现问题，找大公司进行维权也较为容易。”刘渊表示。
刘渊进一步指出，除了价格以外，一个公司的服务质量、品牌与口碑等因素，也是竞争的主要方面，如果只是打价格战，还是比较低层次的竞争。
胡景晖也告诉法治周末记者，搜房网这种模式虽然在门店环节上节省了成本，但却容易导致房源的缺失，因为70%的房源委托是到店的，如果完全没有店面，则很难保证可以获取优质房源和带给消费者优质的后续服务。
此外，刘渊还指出，按照0.5的佣金点数来看，很有可能是公司在贴钱吸引客户，如果长期维持下去，应该是有难度的。
在众多业内人士看来，搜房网此举无疑是一招险棋，该模式一经推出便很难再回头，因为此举让搜房网与中介公司变成了一种直接的竞争关系，而竞争对手之间想要再携手合作无疑会难上加难。