阻止双方见面，精心“编排”故事，对买家报虚价，向卖家收暗佣……随着近年来深圳房价的不断攀升，火爆的二手房市场成了中介“吃差价”的重灾区，该现象俨然已成为行业中模棱两可的“潜规则”，让众多业主和购房者深感不安。近日，南都记者联系到多名购房者、业主、中介业内人士，细数二手房交易中的那些“雷区”。
两边迂回周旋，渲染紧张气氛
由于着急在深圳安家，去年五月，徐女士(化名)在罗湖东门某中介处购置了一套二手房产，办理完过户手续后，在一次偶然与业主的聊天中，她才得知自己被吃了20万的差价。
据徐女士介绍，起初她对这套房子并不是特别满意，但中介一行几人在她看完房后，邀其去店内计算房子价格。在这过程中，一群中介经理围住徐女士，向其热推该套房源，并不止一次表示已经有好几个买家有意向买下该套房，需要尽快下手。
因为徐女士是刚需，买房需求迫切，所以在没有挑到更合适房源的情况下，她向中介表达了自己潜在购买的意向，并询问可否让业主降价。
又过了20分钟，中介经理急忙地跑上楼。“有其他中介开价363万，业主准备马上跟他们签约。”中介询问徐女士能否接受价格，并催促徐女士尽快作决定。
过了几个月，徐女士与业主取得联系，方才得知业主的真实底价是343万元。她意识到自己房款中的20万元，原来是进了中介的“荷包”。
深圳的李先生通过深圳某中介购置了一套二手房。签了合同后的某天，一次李先生与家人讨论房款问题时，由于未带合同，随即向中介提出需要查看三方合同，发现中介提供的合同版本与自己那份并不一致。李先生进一步向买家了解到，房屋售卖的底价为1880万，和实际成交价1940万相差60万元。
李先生介绍，该房源成交价格为1940万，李先生签订的合同中明确，其居间服务金额为213400元，且全部为乙方(买方)承担，即业主方无需支付佣金。签约后，李先生便给业主转了100万的定金，并先支付给中介方5万块的服务费。
据中介提供的合同显示，该交易产生的居间服务费为582000元，其中甲方(卖方)承担368600元，乙方(李先生)承担213400元。
带着疑惑和不安，李先生向业主了解情况，发现业主曾和中介签订承诺书。其中提到房屋报价2000万元，底价为1880万元，高于底价成交的数额，业主承诺支付给中介方作为佣金服务费。业主收到定金后，就把60万元“差价”转给了中介。
“房子实际价格1880万，我却花了1940万，其中60万差价落入中介的口袋；三方合同不一致，欺骗消费者知情权，哄抬房价，暗箱操作吃差价扰乱市场，损害了消费者的权益”，李先生说。
利用赎楼费等不透明，多收“糊涂账”
买卖二手房涉及到的费用十分繁杂，大致包括首付款、中介费、赎楼费、贷款费用、税费，其中税费包括契税、个人所得税、增值税等。对于普通买家来说，计算清楚这些费用并非一件易事。
深圳市民赵先生买二手房时曾遭遇了这样的事件。原业主出卖房屋时，还处于还贷阶段，买卖房屋需要先“赎楼”，即还清相应贷款，这其中产生的费用通常来说由原业主承担，不过深圳是卖家市场，这笔费用落到了买家头上。赎楼分为担保赎楼和现金赎楼，赵先生的中介提供的方法是业界俗称的“两笔款赎楼”，做法是业主通过担保公司向银行借款，并向担保公司支付担保费用，以及向银行支付短期赎楼利息，后续拿到房产证后，买家再到银行做按揭贷款。
赵先生需要支付赎楼中的赎楼担保费、短贷利息等，由于这笔费用需要提前缴纳，中介一般会估算数额，多退少补。然而赵先生在拿到中介和担保公司给的短期利息和罚息的单据找银行核对时，发现费用和自己结算的数额不一致，多出了一笔钱。而中介此前称的“多退少补”也未兑现，赵先生因此和中介展开了维权。
律师支招：
买家若被“吃差价”，五年内可申请撤销合同
卖家以满意的价格售出房屋，中介收取佣金，这是正常的市场规律。对于卖家和中介签订类似分成协议等合同，操作得当，其实也无法律纠纷风险。周律师解释，中介和卖家如果签订了分成协议，由卖家承担相应佣金，那么在买卖双方签约时，中介应将这部分佣金写在合同价内，如实告知买家，如若隐瞒，买家可追责。
一些难以销售的房源，中介经过装修等包装方式使其畅销，这能体现中介的服务价值。周律师表示，中介以此方式赚取高额佣金，无可厚非，但前提是不违背法律规定。
深房中协：
“吃差价”后果很严重，将抄送征信合作单位
针对“吃差价”现象，行业协会有怎样的管理措施？深房中协秘书长张媛告诉南都记者，《深圳市房地产行业良好行为、不良行为清单》第7条规定“在从事房地产中介业务过程中赚取差价的”，会被列入C类不良行为。她进一步指出，C类不良行为属于严重类别，列入后会抄送各征信合作单位。
中介自曝：核心手段是阻止买家知情
南都记者联系到深圳某中介经理小陈(化名)，据其透露，中介吃差价玩法多样，根据顾客需求，新手段也一直层出不穷，但都有基本形式。
“吃差价”的核心是把业主的房子卖高后，把卖高的部分给到中介个人，用合同去规避风险，最重要的是要避开买家，不让买家知情。其他方式再怎样变化，都是基于该原理。
小陈进一步向记者介绍，除去上文提到的吃差价案例以外，在以前还有一个方法中介可以得心应手地使用——ABC单。
据小陈透露，ABC单需要中介“主动出击”。例如，中介B在市场“寻猎”，物色到业主A的一套挂牌500万、明显低于市价的“笋盘”，就先用50万定金给业主，双方签署一份居间合同，规定中介B帮助业主A找到下家，若以500万元以上的价格成交的收益归中介B。这样，中介先“拿住”业主A的房子，因为税费等问题，双方暂不办理网签。
然后中介B找到下家C，双方商定价格为600万，之后会让业主A先行退回50万定金给自己。随后，让下家C另外给业主A转50万定金，双方重新签一份定金协议。最后，中介B把房子以600万的价格卖给下家C，让下家C直接和业主A网签，走正常交易流程。下家C最终用600万买下业主A的房子，业主A却只能拿到500万元，中介B用50万定金空手套白狼赚了100万。