近日，广州市发展和改革委员会、广州市住房和城乡建设局、广州市市场监管局发布《关于进一步规范我市住宅物业服务收费等有关问题的通知》（下称《通知》）。《通知》提出，物业服务收费根据不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。物业服务收费应当遵循合理、公开以及收费与服务水平相适应的原则。
前期物业服务收费分为5个等级
《通知》指出，业主大会成立之前的普通住宅（不含别墅）及配套自有产权车位（车库）物业服务收费（以下称“前期物业服务收费”）实行政府指导价，别墅、非住宅、业主大会成立之后的普通住宅及配套自有产权车位（车库）物业服务收费实行市场调节价。
根据《通知》，普通住宅前期物业服务项目应当包括综合管理服务、物业共用部位和共用设施设备维护、公共秩序维护、保洁服务、绿化养护等五项，每项具体服务标准分为一级、二级、三级、四级和五级，一级为最高等级，标准详情参见《广州市普通住宅前期物业服务标准》（简称《通用服务标准》）。
普通住宅前期物业服务收费，由建设单位在销售首套房屋之前，根据物业特点和服务要求，对照《通用服务标准》选择服务等级，在《广州市普通住宅前期物业服务收费政府指导价标准》（简称《通用收费标准》）规定的政府指导价标准内，与其公开招投标或其他经房屋行政主管部门批准方式选聘的前期物业服务人，依法确定前期物业服务收费的具体标准。
根据《通用收费标准》，有电梯的住宅，一级、二级、三级、四级、五级服务收费对应收费标准为2.8元/平方米、2.32元/平方米、1.85元/平方米、1.38元/平方米、0.9元/平方米；无电梯的住宅，一级、二级、三级、四级、五级服务收费对应收费标准为1.9元/平方米、1.57元/平方米、1.25元/平方米、0.93元/平方米、0.6元/平方米。
交付之后需要调整前期物业费的，由业主共同决定
《通知》指出，建设单位根据物业特点和服务要求，提出所需的前期物业服务要求明显超出《通用服务标准》中的一级物业服务标准，并经成本测算，前期物业服务收费确需超出《通用收费标准》规定收费水平的，按本文规定报有管理权限的价格主管部门核定。
安装人脸识别门禁系统，仍需配备门禁卡
根据《通知》，物业服务人应当每年向全体业主公布物业服务费年度预决算，每季度公布物业服务费（包括普通住宅及配套自有产权车位）的收支情况，并按《广州市物业管理条例》规定时效书面回应业主、业主大会或者业主委员会、物业管理委员会。
《通知》自2024年1月1日起施行，有效期五年。本通知实施后，新建的普通住宅建设单位尚未选聘物业服务人的，其普通住宅物业服务等级和收费标准按本通知规定执行。本通知实施前，新建的普通住宅建设单位已依法选聘物业服务人并依法确定收费标准的，其普通住宅物业服务等级和收费标准仍按原合同约定执行。
热点问答：
1、关于广州市政府指导价基准价标准问题。
2、广州市普通住宅前期物业服务收费都不得超出2.8/平方米·月吗？
不是。存在三种可能超出2.8/平方米·月的情形。
情形一：根据《广州市物业管理条例》第六十九条“物业服务费实行政府指导价的，价格行政管理部门应当会同房屋行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定公布并定期调整相应的基准价及其浮动幅度”规定，《通知》明确了普通住宅一至五级前期物业服务收费政府指导价的基准价与浮动幅度。对总建筑面积在五万平方米以内的普通住宅，其一级前期物业服务收费可在2.8元/平方米·月基准价基础上上浮幅度不超过20%的幅度内依法确定具体收费。此类情况无须报价格主管部门核定。
情形二：建设单位根据物业特点和服务要求，提出所需的前期物业服务要求明显超出一级物业服务标准，并经成本测算，前期物业服务收费确需超出2.8元/平方米·月的，报有管理权限的价格主管部门核定后，可以超出2.8元/平方米·月。具体标准仍应由建设单位与选聘的前期物业服务人，在价格主管部门核定的最高限价内，通过公开招投标或其他经房屋行政主管部门同意的方式依法确定。
3、新规中，普通住宅配套自有产权车位的前期物业服务收费标准是多少？如何判别配建的车位泊位数规模？如果物业服务人员不按规定执行新标准怎么办？
普通住宅交付使用之后，经业主共同决定普通住宅配套自有车位前期物业服务收费标准的，可在本指导价范围外另行约定。
物业服务人不按规定执行政府定价（政府指导价）的，可以向物业所在地市场监管部门进行举报。
4、普通住宅自有车位前期物业服务费已经签订的合同的，是否按《通知》规定执行？《通知》是否涉及溯及过往？
根据《通知》第二十九条，既有的和新建的普通住宅配套的自有产权车位（车库）前期物业服务收费标准，按本通知规定执行。在《通知》生效后，无论是否签订合同，普通住宅配套的自有产权车位（车库）前期物业服务收费，均应执行《通知》规定，即：1000以下（含）泊位的停车场最高不超过120元/月，1000以上泊位最高不超过80元/月。
《通知》明确了2024年1月1日后的普通住宅配套自有车位前期物业服务的收费标准，2024年1月1日后普通住宅配套自有车位前期物业服务并未实际发生，《通知》不属于溯及既往。
普通住宅交付使用后，经业主共同决定普通住宅配套自有车位前期物业服务收费标准的，可在《通知》规定范围外另行约定。
政策解读详情见：
文/广州日报·新花城记者：刘春林题图/视觉中国广州日报·新花城编辑：李慧婷