重庆东悦府要求下调物业费的横幅每经记者陈利摄
重庆近期要求下调物业服务费的住宅小区越来越多。
这一切，源于6月1日起施行的重庆中心城区住宅物业费收费标准。
根据该标准，电梯住宅的物业服务收费最高为1.9元/平方米月，最低1元/平方米月；无电梯住宅最高1.35元/平方米月，最低0.6元/平方米月。
这一价格远低于当地不少小区的现行物业收费标准。
事实上，在此之前，广州、青岛、银川等城市已启动新的物业服务收费管理办法。而重庆此次“物业降费潮”背后，则是小区业主与物业公司之间的博弈。
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业主“摆摊”搞签字降费
“根据此前签订的物业合同，7月29日物业公司的服务到期将自动续期，收费标准也将延续，所以我们要在7月29日前将业主意见收集整理完成，上报给社区。”
日前，在位于重庆市南岸区茶园板块的东悦府林语小区，4名业主志愿者正在临对业主上交的签名表等资料进行核对和装订。
据张先生介绍，东悦府小区由集雅、林语等四个组团组成，合计入住业主超过3000户，于2022年交房，目前负责为小区提供物业服务的是金科服务重庆分公司。
“目前小区物业费，洋房是3.5元/平方米月，高层是2.5元/平方米月。但从小区绿化维护、维修等多个方面来看，还存在诸多问题，服务质量差强人意。”
张先生告诉每经记者，从6月22日开始，其所在组团的业主志愿者就开始联系业主签字征求降费意见，并按规定收集业主房产证和身份证复印件，由业主本人或委托人签字，目前业主签字人数已达到要求的20%。
根据张先生粗略计算，若降费成功，其所购买的洋房每月就可节约物业费150元，一年累计可节约1800元。林语、集雅两个组团共2128户业主，若按每户每年节约1000元计算，一年累计降下来的物业费就将达到210余万元。
另外，也有部分高端小区业主加入进来，如位于两江新区的一别墅小区，其业主近期也在“摆摊”搞签字降费活动，要求将物业费从现在的5元/平方米月降至1.485元/平方米月。
“目前业主们都在忙着签字、交资料，下一步就要召开业主大会（临时业主大会）与公司谈判。”
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已有小区成功下调物业费
让如此多的小区业主集中提出降费的原因，源于此前重庆市发布的一份文件。
2023年12月26日，重庆市人民政府办公厅发布《重庆市物业服务收费管理办法》，规定住宅前期物业服务实行等级服务、等级收费。
2024年2月18日，重庆市发改委发布《重庆市政府定价的经营服务性收费目录清单（2024年版）》的公告，将物业服务内容分为四个等级，中心城区有电梯住宅：一级1.00元/平方米月；二级1.30元/平方米月；三级1.60元/平方米月；四级1.90元/平方米月。无电梯住宅：一级0.60元/平方米月；二级0.85元/平方米月；三级1.10元/平方米月；四级1.35元/平方米月{4万平方米以上可浮10%，4万平方米（含）以下可上浮15%}。中心城区外有电梯住宅：0.70—1.80元/平方米月；无电梯住宅：0.40-1.30元/平方米月。
新规从2024年6月1日起施行。而新规公布后，重庆主城和部分区县相继有小区业主根据该规定，在当地镇、街和社区指导下有序签字要求下调物业费。
然而，重庆新规正式施行已经两个多月，物业服务费实现下调的小区却并不多。
每经记者了解到，恒大未来城四街区一期已在从6月起下调物业收费标准。
今年6月12日，位于重庆沙坪坝大学城板块的恒大未来城四街区一期发布通知称，为响应业主呼声，根据小区实际情况，在确保服务品质基础上据实测算并报备街道后，决定自6月1日起将小区物业服务费调整为：
高层1.9元/平方米月，小高层1.8元/平方米月，洋房2.5元/平方米月，产权车位管理费70元/月，公摊能耗费免收。而在此前，该小区高层住宅物业费收费标准是2.4元/平方米月，小高层、洋房分别为2.2元/平方米月、2.8元/平方米月。
但不少业主向记者坦言，每年交出一笔不菲的物业费，却并未体验到相应品质的服务。
至于降价后，小区物业收费率是否有所提升，该负责人也坦言：“并未有明显变化，降低了还想更低。”
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降费和提质其实是矛盾的
面对同行的降价行为以及业主的降费预期，李超倍感压力。
在他看来，这场突如其来的物业降费潮，从根本上来说还是源于当前的房地产市场处于低谷，也理解业主对于降低生活成本的合理诉求。
“降低物业费和提升服务质量其实是矛盾的，降费将压缩物业公司的利润空间，在当前市场竞争环境下，若公司不愿让步，极有可能被‘撬’。”
另一上市物企重庆区域某项目负责人则告诉每经记者，近期其所在小区业主也正在进行降费申请。“但有其他物业公司市场人员混进小区业主群，在群里经常会发表一些如‘不降价就换物业’‘某某家物业很好’等言论，后来管家才从其他业主处得知其原本就是其他物业公司的。”
8月2日，重庆一位物业行业人士向每经记者表示，重庆此次物业费指导价政策早在今年1月就已经出台，彼时市场一直没什么反应。但进入6月份以来，重庆众多小区业主要求下调物业费的现象却突然集中出现，不知是何原因。
记者注意到，此次重庆市出台并施行的物业费指导价政策，与2015年重庆市印发的《重庆市物业服务收费管理办法》（后来废止）中的物业服务收费基本标准一致。
来自中指研究院的数据也显示，2023年百强企业基础物业服务收入均值约12.72亿元，在总收入中占比超八成，较上年提升2.97个百分点。
尽管物业费占比上升，但收缴率却并不如意。“从区域实际情况来看，物业费的综合收缴率能达到80%，但这还包含了往年费用的收缴情况，实际当年的收缴率可能只有70%左右，甚至更低。”李超表示。
“一说到上调物业费，业主的反弹情绪就很大。”重庆沙坪坝区一小区物业公司工作人员告诉每经记者，此前小区也曾想过对物业费进行上涨，但最终也是因为业主反对未能成行。
另一位重庆物业行业人士告诉每经记者，此次重庆新规的实施，很多人对此存在误解，这实际上只是一个指导价。
“更多的还是根据每个项目的实际情况，如服务标准、硬件设施等进行定价，不能一概而论。如果一味地只要求降低物业费，本身就不太符合市场游戏规则。”
事实上，也有小区相比于价格更加注重物业的服务本身。
7月30日，万科物业以原物业服务价4.3元/平方米/月成功进驻重庆常青藤人文别墅小区。根据《常青藤人文别墅小区2024年第三次业主大会表决结果公示》显示，6月21日-23日（即重庆物业降费申请最为集中阶段），重庆万科物业以超过八成的业主得票率中标该小区物业管理服务。
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多地已启动物业费调整
每经记者注意到，不仅是重庆，此前包括广州、银川、青岛等城市已启动了新的物业服务收费管理办法。
2023年11月，广州发布物业费新规，住宅一级前期物业服务收费最高不超过2.8元/平方米月；
2023年12月底，青岛印发《青岛市物业服务收费管理实施细则》，规定普通住宅的前期物业实行政府指导价，最高等级的五级物业服务物业费上限为2.52元/平方米；
今年5月20日，银川印发《银川市普通住宅前期物业服务和停车收费政府指导价标准方案》，无电梯住宅物业费不高1.9元/平方米月，电梯住宅不高于2.2元/平方米月，该方案已于今年7月1日起施行。
事实上，推动建立健全“质价相符”的物业服务市场机制，合理制定最高限价，杜绝“高收费、低服务”等情况，是不少政策出台的初衷。
“但部分业主可能曲解政府指导价的实际含义，误以为全市所有项目物业费均应参照政府指导价执行。”上述某上市物企重庆区域某项目负责人表示，目前重庆制定的价格标准还有待完善，物业类型是多样的，目前仅有电梯与无电梯之分，而包括洋房、别墅等高端物业的收费则并未进行区分。
“物业费指导价对企业的约束程度需要结合各地的规定进行细分，但并不具有绝对的强制性，不能强制物业企业必须依据政府指导价收取物业费。”北京金诉律师事务所主任王玉臣表示，物业费指导价一般会有一定的浮动范围，物业企业可以在规定的浮动范围内收取物业费。
“对物业企业而言，‘卷’服务，质价皆存；‘卷’价格，质价皆失。提供让客户满意的优质服务仍是物业企业高质量发展的关键。”牛晓娟指出。
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