房产中介“吃差价”如何识别和规制？
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案件回顾
李先生来沪多年
欲购房自住
经中介公司居间
以158万元买下一套房屋
付清房款后
阴差阳错之下
李先生获悉
房屋原房东刘先生的
意向挂牌价为151万元
最终也实际得款151万元
另外7万元由中介公司“赚取”
原来，在刘先生咨询挂牌时
中介公司负责人张某
与他签下“订购协议”
约定由张某以151万元将房屋“买下”
只要支付5万元“定金”
从协议签订日起
张某就可以对外“转卖”取得溢价
“订购协议”签订后
该房屋仍以刘先生的名义
由该中介公司挂牌出售
但价格标高数万元
图片源自网络
得知真相后
李先生拒付中介费
中介公司遂诉至法院
要求李先生支付中介费
李先生则提出反诉
要求中介公司赔偿差价损失7万元
一审法院
判令李先生向中介公司支付中介费
并驳回他的反诉请求
李先生不服
上诉至上海市第二中级人民法院
上海二中院经审理认为
中介公司
以其从事房产中介业务获取的房源
假手公司负责人
与卖房人先行签订“订购协议”
仅以5万元成本锁定房源
再抬高售价对外挂牌推介
向购房人李先生
隐瞒151万元的真实售价
以158万元的价格
赚取价差7万元
该模式属于中介公司“吃差价”行为
违背了中介人的如实报告义务
造成购房人李先生损失
根据《民法典》规定
中介公司不得请求支付中介报酬
并应当赔偿损失
李先生以7万元差价金额为参照
要求中介公司赔偿损失的主张
法院予以支持
最终法院二审判决
驳回中介公司的诉请
判令中介公司向李先生赔偿7万元
法官说
一、如何识别中介机构“吃差价”的行为模式
实践中，“吃差价”行为往往较为隐蔽，不易察觉。
二、如何认定中介机构“吃差价”的法律责任
二手房买卖中，中介机构通常作为媒介居间，具有专业知识、搭建缔约媒介，接受买卖双方委托，根据法律规定，其应当对委托人负有如实报告义务，而出自卖方独立意思表示的房屋售价属于中介机构应当如实报告的交易信息。中介机构“吃差价”的行为，违反了《民法典》规定的中介人的如实报告义务。
《民法典》第九百六十二条规定：“中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。”其中包括了不得请求支付报酬与承担赔偿责任两种具体的责任形式。
不得请求支付报酬，即李先生有权拒付中介费。而就赔偿责任而言，购房人因中介机构“吃差价”而受有损失，李先生表示，在签约过程中，均受到中介公司的强势主导，而未能与出卖人就具体合同条款进行协商交谈，如果中介机构如实向其报告出卖人实际要求的价格，其不会以更高的价格购买该房。因此，李先生主张以差价7万元为参照，要求中介公司赔偿损失，具有依据。
三、规范市场秩序，助力群众安居
“住有所居”关涉民生，经营诚信关涉秩序。中介机构从事房地产经纪活动，应当遵循社会主义核心价值观，诚信经营、勤勉从业，用专业知识和业务经验服务买卖双方，做好缔约桥梁。
代表点评
卢羿
上海市人大代表，上海紫竹高新技术产业开发区总工会主席
党的二十大报告明确指出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。如今，二手房交易由房产中介居间已成为市场常态，现实生活中，房产中介“吃差价”的情况层出不穷，这类行径扰乱了二手房市场交易秩序，违反职业操守，令一些没有经验的买家遭受损失。
《民法典》规定，中介合同的中介人有如实告知的义务，明确要求中介人向委托人如实披露交易信息。本案通过裁判倡导诚信经营、助力市场规范，回应“吃差价”乱象，有利于保障购房人合法权益。
法条链接
《中华人民共和国民法典》
第九百六十二条中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。
中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。