2018年一季度，全国房地产市场投资增幅创近两年来新高，房价上涨压力较大，受部分城市调控政策收紧影响，房屋销售面积保持平稳回落，房地产企业土地购置意愿偏弱，新开工意愿偏弱。在政策层面上，“房住不炒”已成共识，房地产税改革稳步推进，热点城市政策持续加码，限购、限贷、限售和实施摇号的城市范围继续增加，与此同时，各地开始加大吸引人才落户的政策优惠力度。
展望2季度房地产市场，预计在各地政策持续加码的前提下，全国商品房销售面积将继续保持回落，甚至有可能出现负增长，房价整体上涨动力不足，但个别城市的供求矛盾和房价上涨压力依然较大，房地产投资中的“虚火”将会减少，投资增速将重回个位数。
一、政策面：继续坚持“房住不炒”基调，部分城市调控政策持续加码
从地方层面看，在因城施策的指导方针下，“四限”城市再扩容，昆明、长春、大连、泉州、阜南等二三线城市加入调控行列，兰州局部对限购政策进行微调。据不完全统计，1-3月份地方共出台楼市调控新政达76项，内容涉及限购、限售、摇号等，限售城市已扩容至50城，其中三四线城市多达27城，限售已成为三四线城市防止炒房的重要手段。
2018年1季度，各城市的“人才争夺战”再掀高潮。自2017年以来，西安、成都、武汉等市纷纷出台人才新政，意在放宽落户门槛，吸引更多人才落户。一季度，西安、南京、武汉等市相继出台人才新政升级版，通过对人才提供购房、租房补贴、积分落户以及享受配套等服务，吸纳外地人才。北京、上海等一线城市也加入人才争夺战，着力引进高端人才，北京将建立优秀人才引进的“绿色通道”，对“千人计划”、“万人计划”等国家高层次人才群体加速办理引进手续。
二、市场面：投资高增长有“虚火”，销售增速平稳，房价上涨压力较大
1、土地购置费带动投资增幅创新高，华南、华东、华中地区增速较快
2018年1季度，全国房地产开发投资共完成21291亿元，同比名义增长10.4%，增速比上一季度加快6.2个百分点，创3年来新高。其中，住宅投资14705亿元，增长13.3%，增速较上一季度加快6.5个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为69.1%。
在房地产开发投资增速加快的背后，却另有隐情，房地产投资“虚火”旺盛。土地购置费增长较快是投资加快的根本原因。根据“国家信息中心宏观经济与房地产研究组”的测算，2018年1季度，土地购置费的增长对同期房地产开发投资的贡献率达到105.3%，为房地产开发增速贡献了10.9个百分点，建筑安装工程的贡献率为-6%，拉低投资增速0.6个百分点，设备工器具购置的贡献率为1.6%。如果剔除土地购置费对房地产开发投资增速的影响，房地产开发投资实际已出现负增长，2018年1季度房地产开发建筑安装工程完成14594亿元，同比下降0.8%。
分行政区域看，华南、华东、华中等3个区域增长较快，增速均超过10%。东北、西北、西南等地区投资保持低速增长，增速在3%以内。华北地区受北京、河北投资大幅下滑影响，整体保持负增长，下降7%。
2、商品房销售增速保持低位，待售面积降幅略有收窄
2018年1季度，全国商品房实现销售面积30088万平方米，同比增长3.6%，增速与2017年全年相比回落3.9个百分点，但与上一季度当季增速相比加快1.2个百分点。其中，商品住宅实现销售面积26114万平方米，增长2.5%，增速与2017年全年相比回落2.8个百分点，但与上一季度相比加快2.1个百分点。
从商品房销售面积同比增幅走势看，2016年年初大幅回升，随后整体保持平稳回落态势，2017年下半年增幅明显放缓，不到3%，但最近3个季度增速出现小幅回升。对此，我们认为其回升幅度相对有限，甚至在楼市政策继续加码和货币政策趋紧的背景下，后期甚至会出现负增长。
分区域看，华中和西南地区增速较快，均超过10%。华北地区和华南地区出现负增长，分别下降29.6和4.7个百分点。东北、华东和西北地区保持个位数增长。
与销售面积增速放缓相对比，商品房待售面积的降幅开始略有收窄。截至2018年3月末，全国商品房待售面积为5.73亿平方米，连续15个月保持下降，同比下降16.7%，降幅与2018年2月相比收窄0.4个百分点，表明持续近两年的“去库存”政策，其政策力度将有所减弱，以保持市场的平稳增长。从商品住宅待售面积来看，基本与商品房待售面积走势类似，3月末为2.92亿平方米，同比下降25.4%，降幅较2月份收窄0.6个百分点。
3、平均房价涨幅较去年有所扩大，房价上涨压力加大
2018年1季度，全国商品房成交均价8507元/平方米，同比增长6.6%，增幅比去年同期上升1.8个百分点，较2017年全年均价涨幅扩大1个百分点。其中住宅成交均价8275元/平方米，同比增长8.7%；商业营业用房成交均价下跌1.5%；办公楼成交均价下跌5.6%。
分区域看，华南地区平均房价最高，达到11285元/平方米，华北次之，华中地区平均房价最低，仅为6375元/平方米。从平均房价涨幅来看，西北、东北、西南、华中等区域房价涨幅较快，均超过10%，华北地区受区域内成交结构调整影响，出现下跌，跌幅为16.6%。
从价格指数来看，2018年3月，70个大中城市新建商品住宅价格同比上涨3.6%，涨幅比2月下降0.3个百分点，环比上涨0.3%，涨幅比2月提高0.2个百分点。房价上涨的压力依然较强，特别是70个大中城市之外的部分城市，其房价涨幅更高。
从近6个月房价环比涨幅排名居前的城市名单来看，绝大多数集中在中西部地区和东北地区，其中，出现次数较多的城市有大连(4次)、大理(3次)、哈尔滨(3次)、昆明(3次)、乌鲁木齐(3次)、西宁(3次)、遵义(3次)等，均属于西部地区和东北地区，表明当前非限购城市的房价有较为强烈的补涨冲动，未来的房地产调控须更加精准。
房地产贷款总体增速保持回落，房产和地产开发贷款增速上升，个人住房贷款增速回落。截止2018年3月末，全国主要金融机构（含外资）房地产贷款余额为34.1万亿元，同比增长20.3%，增速比上季末低0.6个百分点。其中，个人住房贷款余额为22.86万亿元，同比增长20%，增速比上季末低2.2个百分点；房产开发贷款余额为7.7万亿元，同比增长25.3%，增速比上季末高3.6个百分点；地产开发贷款余额为1.4万亿元，同比增长2.2%，降幅比上季末增加10.2个百分点。
2018年1季度，房地产贷款新增1.9万亿元，同比增加1900亿元，新增贷款创下单季最高值。从房地产新增贷款占各项新增贷款的比重来看，2018年1季度为39.2%，比2017年4季度下降7.2个百分点，但从长期走势来看，该比重仍将保持回落。
5、土地整体供求旺盛，但房地产行业购地意愿不强，一二线城市房企购地出现负增长
2018年一季度，土地供求较为旺盛。据国家信息中心“宏观经济与房地产数据库”数据，1季度全国通过招拍挂方式共出让经营性土地18947宗，出让土地面积为61884万平方米，同比增长28.3%；成交15923宗，成交面积为52074万平方米，同比增长37.4%，成交价款达12597亿元，同比增长49.4%，增速均创2014年来同期新高。分城市级别看，一二城市土地成交面积均有增长，但增速不及全国平均水平，三四线城市增长较快。1季度，一线城市土地成交718万平方米，同比增长28.4%，二线城市成交8731万平方米，增长18%，增速均低于全国平均增速。
从地价数据看，2018年第一季度，全国主要监测城市地价总体水平为4148元/平方米，商服、住宅、工业地价分别为7350元/平方米、6666元/平方米和813元/平方米，环比分别上涨1.58%、1.37%、2.21%和0.82%。住宅地价增速处于高位运行，但增速已连续三个季度保持回落，综合、商服地价增速温和上行，工业地价变化平稳。分城市级别看，三线城市地价涨幅最快，一线城市次之，二线城市涨幅最低。
具体到房地产行业的土地购置情况，则相对较为低迷。根据国家统计局数据，2018年1季度，房地产开发企业共购置土地面积为3802万平方米，同比仅上升0.5%，增速与2017年全年相比回落15.3个百分点。分城市级别看，一线城市土地购置面积出现深度下滑，同比下跌70.5%，二线城市小幅下降，同比下跌9.6%，三线及以下城市是土地购置的主体，占全部土地购置面积的74.4%，共购置土地2828万平方米，增长10.1%。
6、新开工面积保持小幅回升，华东、华南、西南地区增长较快
2018年1季度，全国商品房新开工面积为34615万平方米，增长9.7%，增速较上一季度提高2.1个百分点。其中，商品住宅新开工面积为25531万平方米，增长12.2%，比上一季度加快3.4个百分点。
分区域看，华东地区是商品房新开工面积的主体，开工13549万平方米，占全国新开工面积的39.1%，其次是西南、华中和华南，占比均在15%-18%之间，东北地区占比最小，仅占2.5%。从增速看，华南地区增速最快，增长20.6%。华东和西南地区次之，但也保持15%以上的较快增速。华北和西北新开工面积出现负增长，特别是西北地区，跌幅超过四成。
三、重点城市：整体较为低迷，城市间差异显著
2018年一季度，受限购、限贷等政策影响，重点城市房地产市场较为低迷，各主要指标增速均低于全国整体水平，特别是土地购置面积、销售面积均出现负增长。从城市内部来看，城市间差异显著，分化持续。
1、投资：重点城市投资增速慢于全国平均水平3.7个百分点，海口、哈尔滨增长较快，银川、福州、成都、北京降幅明显
2018年一季度，40个重点城市共完成房地产开发投资11376亿元，同比增长6.7%，增速比全国增速低3.7个百分点。
分城市看，城市间差异显著。从投资规模上看，上海、重庆、苏州位居前三甲，分别完成投资909、798、649亿元。从增速上看，在40个重点城市中有31个城市上涨，9个城市下跌。其中海口、哈尔滨、长春、无锡增幅较大，均超过40%，北海、沈阳、深圳紧随其后，增幅超过30%。在下跌的9个城市中，有6个城市跌幅超过10%，分别是银川、福州、成都、北京、呼和浩特、石家庄等城市。
2、新开工与土地购置面积城市间差异显著，太原、沈阳、福州、苏州新开工面积增长较快
2018年一季度，40个重点城市新开工面积为12421万平方米，同比增长2.9%，增速比全国增速低6.8个百分点。分城市看，重庆、苏州、成都等3城市新开工面积规模位居前三甲，分别为1704、877、811万平方米。从增速上看，在40个重点城市中有18个城市上涨，22个城市下跌。在上涨的城市中，太原、沈阳、福州、苏州等4个城市增速最快，增幅均超过100%。在下跌的22个城市中，有8个城市跌幅超过50%，分别是西宁、银川、呼和浩特、乌鲁木齐、石家庄、昆明、上海、北京等。
2018年一季度，40个重点城市房地产企业共购置土地1114万平方米，同比下降15.2%，出现明显下跌。分城市看，厦门、西宁、银川等3个城市房地产企业购置土地面积为零，贵阳、北海、太原分别购置土地8.1、3.6、3.5万平方米，但该3个城市上年同期购置土地面积为零，无增速数据。除此以外，其余34个城市有完整的土地购置面积和增速数据，具体来看，宁波、重庆、苏州等城市土地购置面积规模较大，均超过100万平方米，从增速上看，成都、石家庄、长春、兰州等城市增幅较快，均超过300%。
3、多数城市销售低迷，中西部部分省会城市增速超过20%
2018年一季度，40个重点城市共完成商品房销售10583万平方米，同比下降2.5%，比全国增速低6.1个百分点；其中，商品住宅完成销售8740万平方米，同比下降4%，比全国增速低6.5个百分点。
分城市看，有25个城市商品房销售面积保持增长，其余15个城市下跌。在上涨的城市中，乌鲁木齐、郑州、南宁、太原、长春等城市增幅较大，均超过20%，这些城市均位于中西部地区。在下跌的城市中，北京、天津、广州、石家庄、兰州等城市间降幅较大，跌幅均超过30%以上。
4、价格整体涨幅平稳，但个别城市房价涨幅偏大，值得警惕
从商品房平均销售价格来看，40个大中城市商品房平均销售价格为12292元/平方米，同比上涨5.9%，涨幅比全国平均水平低0.6个百分点。其中商品住宅平均价格为12207元/平方米，平均上涨9.5%，涨幅比全国平均水平高0.8个百分点。
分城市看，深圳市平均商品房价格最高，为53626元/平方米，北京次之，为36227元/平方米。三亚、杭州、广州、南京、上海等城市平均房价在2万-3万之间。银川、西宁、北海等城市平均房价较低，均在7000元以内。从房价涨跌幅度来看，呼和浩特、石家庄涨幅偏高，超过50%，济南、杭州、青岛、西安等城市平均房价涨幅也在30%以上；厦门、上海、郑州、苏州等4个城市平均房价同比出现下降，其中厦门和上海受楼市供应结构变化较大影响降幅较大。
四、标杆企业：整体销售形势较好,行业集中度提高，标杆企业拿地积极
1、拿地情况：企业拿地积极，三线及以下城市占比上升
2018年1季度，标杆企业拿地积极，尤其是三线及以下等级城市拿地面积比重明显提高。据国家信息中心宏观经济与房地产数据库的数据，1季度80家标杆企业（含子公司）共拿地750宗，4397万平方米，同比增长43.6%，增长明显。同期，标杆企业拿地总价款为3836亿元，增长17.3%，价款增幅比面积增幅低26.3个百分点，其主要原因是企业拿地区域结构的变化。一二线城市拿地比重下降，三线及以下城市拿地面积比重上升。受其影响，土地地面均价下降18.3%。
（说明：标杆企业拿地信息统计口径与房地产企业土地购置面积统计口径不同，前者为标杆企业（含子公司和关联公司，也包括非房地产企业）在报告期内的拿地面积，既包括在土地招拍挂市场中竞得的土地，也包括通过二级市场和股权转让、合作等方式获得的土地，后者则为房地产开发企业在本年内通过各种方式获得土地使用权的土地面积，不包括非房地产企业的拿地。）
分区域看，华东地区规模最大，企业拿地1733万平方米，增长35.6%；华中地区次之，拿地847万平方米，增长92.2%；西南地区拿地面积为609万平方米，增长42.3%；华南地区拿地539万平方米，增长21.5%；华北地区拿地379万平方米，增长12.3%，增幅在各个区域中最低；西北地区和东北地区分别拿地180和110万平方米，分别增长161.9%和49.9%。从各区域占比及变化情况来看，华东地区占比最大，占比为39.4%，比重比上年同期下降2.3个百分点，华中地区占比为19.3%，比重比上年同期提高4.9个百分点，西南地区占比为13.9%，小幅下降0.1个百分点，华南地区占比为12.3%，比重比上年同期下降2.2个百分点，华北地区占比为8.6%，下降2.4个百分点。
分企业看，碧桂园拿地面积跃居第一位，恒大紧随其后，绿地集团跃居第3位，分别拿地783、714和333万平方米。从拿地总价款来看，2018年1-3月，碧桂园以426亿元拿地总额抢回拿地头把交椅，再次成为榜首。保利地产、龙湖地产分别以356亿元和332亿元拿地总额占据第2位和第3位。
分城市看，一二线城市仍为房企投资拿地的重心。2018年1-3月，重庆、郑州、武汉占据标杆企业拿地面积的前三位，分别拿地336、204和171万平方米。从拿地总价款来看，杭州跃居第1位，以460亿元雄居榜首，北京则以381亿元位居第2位。佛山则由于万科、保利、恒大、中海、碧桂园等房企的强势进入，拿地总价款占据第3位。
从1季度标杆企业土地出让金排名前10位的地块来看，主要分布在北京、杭州、佛山、武汉、天津、宁波等城市，其中北京和杭州各占3块，佛山、武汉、天津、宁波各占1块。从各地块的地面均价来看，均在3万元以上，其中杭州萧山区的钱江世纪城M-04地块地面均价达9.4万元/平米。从拿地企业的分布来看，除保利系获得2个地块外，其余企业均占据1个地块名额，包括首创置业、华侨城、葛洲坝、中海、万科、招商、中铁建、滨江集团等。从成交金额排名前10位的地块用途来看，均为住宅用地，表明当前在热点一二线城市，住宅用地的竞争仍十分激烈。
2、房屋销售：企业销售形势较好，行业集中度提高，华润、金地、富力、远洋等销售面积翻番，中小房企销售形势偏紧
2018年一季度，全国39家标杆房地产企业共销售房屋9606万平方米，占全国商品房销售面积的31.9%，同比增长25.6%，增速比全国平均水平高22个百分点；实现销售额12855亿元，占全国商品房销售额的50.2%，同比增长28.6%，增速比全国平均水平高18.2个百分点。
分企业销售面积看，碧桂园、恒大、万科占据前3位，销售面积均超过1000万平方米。从增速上看，中国金茂、中国奥园、中骏置业、宝龙地产等4个企业销售面积增速超过100%，融创、新城、世茂、富力、合景泰富等企业的销售增速也在50%以上。
分企业销售额看，碧桂园、中国恒大、万科地产销售金额超过千亿，分别为1880亿元、1618亿元、1543亿元。保利、融创、中国建筑、中国海外等企业销售额在500-1000亿之间。龙湖、中国金茂、新城发展、华润置地、世茂房地产、招商蛇口、旭辉、金地、富力、雅居乐等企业销售额则在200亿-500亿之间。从销售额增速来看，中国金茂、龙光地产、合景泰富、中国奥园等企业增速较快，均超过100%。与此同时，金地集团、雅居乐、绿城中国、首都开发、保利置业、首创置业、佳兆业、金地商置、绿地香港、合生创展、深圳控股等企业销售额则出现负增长。
五、展望：政策继续保持高压，后市保持小幅回落，多数指标增幅放缓
展望二季度，根据ARIMA模型，结合我们的判断，我们对2018年上半年的房地产主要指标预测如下：
第二，房屋销售将继续保持平稳回落，并且不排除后期出现下降的可能，房价仍将保持低位运行。从近期中央及各地房地产调控政策的取向来看，稳定房价仍是政府调控的重要任务，去库存的压力有所减弱，因此我们预计2018年房地产政策整体仍然偏紧，房屋销售形势不容乐观，未来销售面积增速存在进一步下滑的可能，甚至会出现负增长。而房价涨幅则会随着销售面积的回落保持低位运行，个别城市的房价过快上涨仍须引起政府的高度重视，同时也不必对个别城市的房价上涨过度解读，误导社会消费预期。
第三，土地购置面积将保持低位增长。1季度，土地购置面积增速由负转正，表明房地产企业购置土地意愿仍然较强，后期，随着房地产新开工面积增速的加快，企业仍有增加土地储备的动力，但另一方面，房地产调控政策整体偏紧，未来商品房销售形势并不乐观，市场预期会制约土地购置的过快增长。综合考虑，预计上半年土地购置面积实现50432万平方米，增长2.3%，保持低速增长。
第四，区域分化特征仍将延续。从2018年一季度各区域房地产运行情况的分析，发现各项指标中均有部分区域出现负增长，部分指标跌幅还比较明显，这表明始于2013年的城市分化趋势仍在延续，未来仍将继续。从各区域的增长情况来看，华北地区延续调整，东北地区仍较为低迷，华东地区稳中有升，华中地区销售后劲减劲，华南地区投资增长可期，西南和西北地区房价上涨压力值得重视。
注1：东、中、西部和东北地区划分标准
东部地区包括北京、天津、河北、上海、江苏、浙江、福建、山东、广东、海南10个省（市）；中部地区包括山西、安徽、江西、河南、湖北、湖南6个省；西部地区包括内蒙古、广西、重庆、四川、贵州、云南、西藏、陕西、甘肃、青海、宁夏、新疆12个省（市、自治区）；东北地区包括辽宁、吉林、黑龙江3个省。
2.华北、东北、华东、华中、华南、西南、西北等行政区域划分标准
华北地区包括北京、天津、河北、山西、内蒙古等5个省（市、自治区），东北地区包括辽宁、吉林、黑龙江等3个省（市、自治区），华东地区包括上海、江苏、浙江、安徽、福建、江西、山东等7个省（市、自治区），华中地区包括河南、湖北、湖南等3个省（市、自治区），华南地区包括广东、广西、海南等3个省（市、自治区）,西南地区包括重庆、四川、贵州、云南、西藏等5个省市自治区，西北地区包括陕西、甘肃、青海、宁夏、新疆等5个省（市、自治区）。
3.一线城市、二线城市划分标准
一线城市包括北京、上海、广州、深圳等4个城市；二线城市包括天津、石家庄、沈阳、大连、哈尔滨、南京、无锡、苏州、杭州、宁波、温州、合肥、福州、厦门、济南、青岛、郑州、武汉、长沙、佛山、重庆、成都、贵阳、昆明、西安等25个城市，其余城市为三线及以下城市。