北京丰台中海永定玖里售楼处热线：400-822-8334【官网】（来电尊享内部优惠活动
中海开年来一共新盘入市，之前我们先后写了中海寰宇未来、中海公园里、中海寰宇天下天镜，今天咱们接着写这5个楼盘里项目位置最差但是产品最卷的中海永定玖里
中海永定玖里基本就是把顺义后沙峪中海湖光玖里的产品尺度沿用过来的，王炸的户型设计、城六区稀缺大阳台、超高得房率、低密墅质洋房。中海永定玖里
案场限流看房需提前来电预约，避免空跑
当然，这种疯狂卷产品的背后必然事出有因。永定玖里地段真的是太偏了，虽然处于丰台区5环和6环之间，但是项目地块周边眼下只能用“荒无人烟”来形容。昨天笔者和小伙伴通过实地踩盘，多方了解情况，给大家带来永定玖里的全新实勘测评！
项目地块及周边实景拍摄：
中海永定玖里
北京市丰台区大灰厂东路
·中海永定玖里
土拍回顾：
2023年10月24日，中海以33.8亿元的底价竞得丰台区北宫镇辛庄村Ⅱ区棚户区改造土地开发项目A-05-1、A-06、A-06-1地块。
丰台区北宫镇辛庄村Ⅱ区棚户区改造土地开发项目位于丰台区北宫镇辛庄村，接近西六环了。四至范围为东至规划长辛店北二十六号路；南至大灰厂东路；北至长辛店北辛庄路。
此次共出让三宗地块，分别是A-05-1、A-06、A-06-1，用地规模100648.766平方米，地上建筑规模110714平方米，容积率1.1，控高12米，项目以洋房或叠拼为主。案名为:中海永定玖里
楼面价31451元/平，项目指导价6.4万/平。项目即将开盘：现有消息，开盘均价5.2万左右，部分特价房源能做到4.8万。
项目基础信息：
中海永定玖里的容积率只有1.1，是近几年城六区非常稀缺的低密土地，遵循丰盈的自然风光与文脉传承，打造“拾光系6.0”作品，一共分东西两个地块。
产品由4层洋房、叠拼构成，其中16栋洋房位于东地块，11栋叠拼位于西地块。首期推出264套4层洋房和144户上下叠拼产品，洋房就两个面积段，100㎡三居/136㎡四居。一共408套。
项目具体位置：
丰台区西南5环和6环之间，大灰厂路与射击场路西侧800米。当前距离最近的一个地铁口是14号线张郭庄站，4.2公里。后期1号线支线开通，最近的地铁展示西二区站。
容积率：1.1
绿化率：35%
总户数：408户
套数：洋房16栋264套，叠拼11栋144套
层高：洋房3米叠拼1-3层3.05米
交付标准：洋房精装，叠拼（待定）
开发商：北京中海
物业：中海物业
洋房：5.88元/㎡/月；
叠拼：6.18元/㎡/月
供暖：洋房小区集体供暖，叠拼分户式自采暖
车位配比：洋房1：1.2；叠拼1：1.5
得房率：105平三居84%，加赠送86-88%
136-140四居92%，加赠送95-96%
政府指导价：64000元/㎡开盘整体均价预计5.2万左右，部分房源4.8万起
主要产品户型：
4层低密洋房
建面约105㎡-140㎡墅质洋房，一层下跃，顶层上跃，2-3层平层。
带超大阳台，综合得房率超高。仔细看了了一下，和顺义后沙峪的中海湖光玖里长得很像啊，也正常同位拾光系玖里。
户型图：
叠拼别墅：
建面约180-186㎡上叠；184～207㎡下叠。
上叠：北花园，20左右，上叠是2-4层，北侧院子，地下一层的北侧部分
下叠：南花园，30-50左右，下叠是12-层，南侧院子，地下一层南侧部分
楼间距：约18-19米
楼盘图：
平层楼盘图
叠拼楼盘图
社区大门
外立面丨洋房
外立面叠拼
样板间赏析：
140平米4居
105平米3居样板间
区域利好项目有
教育方面，丰台区将推进十二中河西分校、北京十一学校丰台小学河西分校、中国人民大学附属中学园博园校区、丰台五幼河西分园等教育资源的落地。这几所学校将为区域带来近万名的学位。
医疗方面，将推进丰台中西医结合医院二期、七三一医院的功能升级，进一步优化医疗资源布局。
商业层面，北京园博园合生汇作为合生商业落子京西片区重要的商业项目，将打造京西购物的新地标，有各类餐饮美食、21主题街区、各种娱乐、运动项目以及北京最大的裸眼3D屏幕。
产业：
丰台区量身定制的首个以数字经济产业为主的集聚空间——北京园博数字经济产业园，预计将于明年6月竣工。
丰台中关村科技园西一区、西二区两大产业区现已落座，未来丰台区开工7个产业项目，将在河西地区积极布局新能源、新材料、智能制造等新赛道产业。
虽然丰台河西地区，将成为丰台高质量发展的重要根据地。这片区域的利好非常密集，今年丰台开工的46个重大项目，这个板块独占20席。
但是实际踩盘我们发现这些利好规划中，大部分离本项目都不近，主要还是集中在园博园附近，即便是1号线支线建成，到时候离本项目距离还是比较远。
项目周边的规划是这样的：
东边有商业地块，目前还是荒地。南侧说有产业,实际就是小作坊和城中村（就是农村居民住房）。因而整个大板块是很美好，但是对于本项目来说意义不是很大。这也很好解释为什么政府指导价6.4万，而开发商宣传的开盘均价5.2万，部分房源4.8万起。开发商自己心里都没底。
综合分析：
永定玖里项目本身还是非常不错的，容积率1.1的低密洋房和叠墅产品，放在眼下整个新房市场里还是稀缺产品，中海该系列产品目前后沙峪的中海湖光玖里呈现效果还是非常不错的，所以后期产品兑现应该没有多大问题。
另外，板块内距离地铁更近的龙湖建工.九里熙宸今年就要交房了，项目产品也是低密洋房，均价5.8万左右，最小户型有87平米南北小三居。
龙湖九里熙宸
北京市丰台区射击场路30号
想在该板块置业的朋友可以对比看看。
实景拍摄：龙湖建工.玖里熙宸（现房，详询可以文末扫码加v，有额外返现）