不用国家减免税费每年降低全社会2万亿以上成本的改革举措
作者：人民经济学家
住房是民生之要，各国政府都为此倾注了大量心血。我国政府更是重视人民的住房问题，设置了专门的住建部，廉租房、公租房、经济适用房、共有产权房、限价房等层出不穷，限购限贷限售等房地产调控措施，更是应有尽有。然而房价却越调越涨，发展到今天，大中城市、特别是一线城市，房价不再由居民收入直接决定，而是由资本与权利共同决定，形成地产寡头垄断态势。绝大多数居民再起买不起商品房，人民怨声载道。党的十九大报告指出：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位；让改革发展成果更多更公平惠及全体人民，朝着实现全体人民共同富裕不断迈进。这就需要有序化解房地产泡沫，使得房价在大多数工薪阶层购买力以内。消除住房的炒作因素得先弄清楚，是谁通过什么方式在炒房。调控房价化解房价泡沫，得先分清楚房价由哪些成本组成，哪些可消除？连续三届政府穷尽所能越调越涨，甚至一年出台了210余项调控政策也无济于事，不知是有心还是无意，却始终没有在商品房供给制度上下功夫。
现有商品房供给制度及其调控措施
现有城市商品房供给体系，房地产商通过竞拍，从地方政府获取住房建设用地，抵押给
银行获取贷款，建筑商通过激烈竞争垫资为开发商盖房子，市民从开发商手里买房子。最近十几年，政府的调控措施有：建保障房，调节住房土地供应、调节交易税费，调节贷款利率，限购限贷限售，甚至还有舆论引导等。全国少也有上千家房地产商，商品房供应主体众多，似乎竞争很充分。调控政策考虑了供需、交易资金税费成本，好像天衣无缝。其实不然，现有商品房供给制度及其调控政策，存在根本性缺陷，绝无取得预期效果的可能！
（一）、以房地产商为中心的现有商品房供给制度
（二）、屯房屯地炒房牟取暴利的房地产商盈利模式
一提及房价暴涨，就有人说面粉贵过面包，言下之意，房价暴涨是地方政府高价卖地所致。开发商提高楼盘售价，是成本上涨不得以而为之。也有很多人说是全民炒房炒高了房价，反正房价暴涨与房地产开发商无关。让我用房地产上市公司及国家统计局所公布的数据来揭露房地产开发商囤积居奇、操控房价、牟取暴利的真相。
1、中国房地行业与其它行业的库存周转率
国内几大行业2011-2016年库存周转率见下表：
行业
通信设备
电气设备
电子设备
汽车
造纸
家电
地产
库存周转率范围
范围
8.3—0.9
13.3---2
12.8--3
12.4--4.3
6.74-2.76
3—16.8
0.01-0.4
平均
3
4
6.5
7
5.5
0.13
采用国家统计局2014-2016数据，用竣工面积除以施工与待施工面积之和，计算房地产行业库存周转率，见下表：
年份
施工建筑面积
待施工建筑面积
竣工面积
库存周转率
囤积时长
2014
72.6482亿平米
4.2136亿平米
10.7459亿平米
0.139
86个月
2015
73.5693亿平米
3.6638亿平米
10.0039亿平米
0.129
93个月
2016
75.8975亿平米
22025万平米
10.6128万平米
0.1359
88个月
2016年的待施工面积国家统计局网站没查到，以当年新购土地面积代替
美国房地产库存周转率普遍在1.1倍以上，从拿到地到房屋开发完毕的周期8个月左右。
2、中国房地产开发企业库存周转率奇高的原因
所有制造业都竭力缩短从原材料买进到生产制造卖出商品的周期，周期越短，企业利润就越高。国内房地产商的库存周转周期比制造业长三十余倍，比美国房地产开发商长10倍以上。原因在制造业的原材料和美国住房土地是无限供应的，囤积生产资料的成本无法转借。而我国人口众多，国家资源又按城市权限分配，就业机会、公共资源、人口等都聚集在大中城市，住房需求旺盛；可大中城市住房建设用地有限。计划供应的住房建设用地，使得大中城市，特别是一线城市，住房供应非常有限，如未来五年深圳计划供应住房建设用地800万平米，年人均才0.075平米。2017年前十个月上海供应居住用地面积165.49万平方米，扣除动迁房和保障房，商品房用地人均不到0.05平米。开发商不但可转借屯房屯地的成本，而且可大挣特挣，如李嘉诚在重庆囤地10年，什么事也没干，获利上十倍！计划供应的住房土地采用拍卖的方式，为房地产商操控房价，提供了制度保证。
3、房地产开发商炒房炒地的伎俩
房地产商对所买地块，采用羊拉屎式的分期开发，售价一期比一期高，制造涨价预期。甚至有开发商虚张声势，恐慌式营销。如2017年8月深圳湾悦府二期350套单套售价在1100万元-3650万元间的住宅，几千人排队，半夜开盘天没亮就宣称被抢光。更有甚者，采用四两拔千斤战术，先屯地屯房，再炒作地王，制造地价高于房价的假象，所囤积楼盘乘机涨价，对买房人软硬兼施。下面从恒大地产2014年以来公告的财报来揭示房地产商炒房真相。恒大地产财报关键指标数据：
截止日期
土地储备建筑面积（亿平米）
累计平均成本
（元/平米）
新增土地储备建筑面积（万平米）
新增储备平均单价（元/平米）
销售面积
（万平米）
平均售价
2014.12.30
1.47
997
841
2588
1820
7225
2015.12.30
1.56
1173
3484.7
2045
2551.2
7892
2016.12.30
2.29
1570
10238
1996
4469
8354.7
2017.6.30
2.76
1658
6763.6
2039
2475.1
9862
恒大地产上述数据可见如下事实：
土地储备规模三年翻番，逐年快速膨胀，形成寡头垄断态势。
楼盘平均售价逐年增长，2015年1月到2017年6月，楼盘涨价36.5%。
新增储备土地平均成本，2015年初至今总体呈下跌后的震荡走势。
2015年1月至今销售房产总面积，小于1.47亿平米，说明最近3年恒大所售房产楼面土地平均成本为997元/平米，眼下恒大售价每平近万的房产，土地成本只有997块。
最近几年建材相对2014年价格大幅下降，人力成本也没有明显增长，银行贷款利率大幅下降。恒大所售房产成本总体下降不少，可楼盘售价却平均涨了36.5%！住房建设成本下降，可住房售价却大涨。特别是最近两年，地价贵于楼价的舆论满天飞，可事实是恒大楼盘土地成本只占房价的10.11%。恒大地产扣除土地成本的楼房售价，今年高达9000块/平，是三四线城市同品质楼盘房价的几倍，恒大股价暴涨。被人攻击垄断的中石油，股价不到十年前的1/5，而房地产股万科、保利、金地、恒大、碧桂园等十年股价翻了好几番。股民都知道房地产开发商的暴利，可房地产商却喊冤，说是地价高于房价误导舆论，将高房价的责任全部推给政府，自己暗中将榨取的巨额民膏转移海外，李嘉诚、潘石屹、王健林无不如此。
也有全民炒房炒高房价一说，房地产商制造房价只涨不跌趋势。买得早的居民，在房地产商将房价操控到某个价位后，以低于新建商品房的价格出售，获取不菲收益。城市里收入低的，或新市民，先买个小点的、或破旧点的二手房；几年后再将小的卖掉，添进积蓄，再借些钱，买个大点的或新点的。这些人最多就是跟风者，在只涨不跌的楼市，跟风的普通群众，多少挣了钱。如果未来楼市下跌，那些没来得及套现的炒房客，将整体性亏损而成为牺牲品。认定是谁炒房的问题，是立场问题，更是政权人民性立场的试金石。
（三）、现有商品房提供制度的巨大危害
现有商品房供给制度造成房价虚高，其危害全社会讨论已经很多。这里仅罗列几个数据，美国2016年家庭年收入中位数是59039美元，这收入在中国相当夫妻俩人月工资各1.6万人民币的样子，去掉社保个税，不到1.2万。一线城市租套两房房租6千/月，买套破50平的一室一厅要270万，以美国中等收入家庭不吃不喝也要积攒10年！更何况我国居民收入远低于美国！工薪阶层生活之艰辛，自不待言。如果不改变目前的商品房供给制度，继续如此，未来大中城市房价达将到目前香港的水平。今年香港向月收入6.8万港币（大约相当美国10万美元年收入）以下家庭提供保障房。即使在美国，年收入达到10万美元的家庭也仅仅占比9.5%。房价高居民生活企业运营成本也高，成本比人家高，企业就会迁离，就业机会就会减少。产业空心化的香港，几百万人口，背靠大陆好乘凉，占中运动也起不了多大波澜。中国14亿人口，如果产业空心化，几亿就业无着落的人起来闹事，谁收拾得了？房地产商获取暴利巨富后将责任全部推卸给政府和共产党，自己移民海外，留下大量房奴等待党中央去扶贫！这样的国家哪来的希望？
天然地域垄断的商品房，在秉承公平正义的政府与基本民生之间，横插一个以牟利为唯一目的的房地产商，阻断了住房供需关系，无法扩大有效供应。政府向市场投放的土地，开发商囤积起来。不少地方商品房紧缺不得不采用摇号卖房；可开发商囤积的土地可建设80亿平米房屋，可解决3.2亿市民住房问题。地方政府开发商金融机构共同利益太强，形成了事实上的权利资本联盟。最近一年多出台调控政策两百多项，收效甚微；原因是负责执行调控的地方政府与房地产商利益捆绑，共同进退，暗中积极帮助化解。如长沙大专以上学历首套购房不受限制，武汉的人才先落户再就业政策，今年8月深圳湾悦府二期350套单套售价在1100万元-3650万元之间的住宅一夜间全“抢光”等。
（四）、现有房地产市场的调控
总之，现有房市调控政策，逻辑混乱，心不在焉，树敌太多，漏洞百出，强化了地方政府、开发商和金融机构的铁三角利益联盟；有的政策损害了国家和人民整体利益；不可能取得预期调控效果。如限购，减少了不合理需求；可地方政府减少土地供应，开发商放慢土地开发，捂盘惜售，供应减少得更多。房价并没有因此下跌，居民照样买不起。政府、银行、开发商、富翁老板、工薪阶层，都没有得到好处，这样的政策难以持续；最终将不得不放弃，带来房价再次暴涨。房地产调控必须尽快寻求新的办法。
二、以人民为中心的大中城市商品房供给制度
房价越调越涨根本原因是商品房供给不是以人民为中心，是以房地产商为中心。房地产商谋求的是利润，住房姓炒才符合他们利益。坚持“住房是拿来住的，不是拿来炒”的定位，必须革新大中城市商品房供给模式，使得房价在多大多工薪阶层的购买力以内，地方政府合理适度的土地财政不受影响，同时照顾到存量房主的利益关切。这就需要建立以人民（真正需要房子住的市民）为中心的大中城市商品房供给制度。
（一）大中城市商品房供给制度要维护政府正当权益
不少人认为是地方政府卖地推高了房价，土地财政不合理，要求废除；好像国外城市住房土地是免费供应似的。实际上，即使在美国住房土地也是要买的。不同的是，国内土地转让款归政府，而美国则归私人所有。政府卖地，所得收入用于学校、医院、市政交通等公共设施建设，解决民生问题，是公共利益所在。因此，土地财政有其合理的一面，维护合理适度的土地财政，就是维护包括买房人在内的人民利益。同时也应指出，我国土地国有，独家计划供应的住房建设用地，采用拍卖的方式无疑是欠妥的；很容易被利益集团利用，成为房价上涨的推手。取消土地财政，住房建设用地免费，房价就会跌下来么？不会，前文恒大地产数据就说明了这一切。其实大家都知道房价为什么涨，房地产商等利益集团却故意忽悠，误导舆论，浑水摸鱼。投鼠忌器的政府却不知道怎么回事，半推半就一年内断断续续出台200多项调控政策也没见效果，人民怀疑政府的立场，不是没有道理的。
（二）以人民为中心的大中城市商品房供给制度构想
（三）以人民为中心的普通商品房供给制度利弊
（1）优越性：不用政府减免税费，平均每年降低全社会成本2万亿以上
新的普通商品房供给制度实现了房地分离，变居民买房为买地，变房地产开发商为建筑商，变居民求开发商买房为开发商求居民建房；彻底消灭操控房价囤积居奇的房地产商。变土地计划供应为市场供应，变放开房价向开发商拍卖土地为通过询价方式让真正需要住房的居民直接向政府购买土地。如果今年恒大地产所售房产采用以人民为中心的大中城市普通商品房供给制度，每平米住房，地价成本997块，建安成本2000块，税费1000块，居民到手房价每平米最多4000块，绝不是9900块；居民得到了实实在在的好处。政府的土地财政、税费收入不受影响。而买地要靠运气，不是按需供应，中签率很低，存量房也不会因此暴跌。根据国家统计局数据，房地产商囤积80亿平米住房建设用地，平均囤积90个月，算7年，资金利率平均算8%，地价均价算2千，则（1.08^7-1）*80*2000/7=1.43万亿。以人民为中心的大中城市商品房供给制度，居民从购地到拿到房子，只有8个月左右，每年降低房地产商囤房囤地资金利息成本1.43万亿以上，加上房地产商不合理的管理费用，如养足球队的钱，拿千万年薪常年不上班爬山游学泡妞的钱，公关策划营销开支，及房地产的利润，一年可降低全社会2万亿以上的成本。
其主要显著优越性见下表：
供给制度
以人民为中心的住房供给制度
房地产开发商为中心供给制度
定价权
房价由居民平均收入直接决定
房价由开发商直接决定
土地供给方式
市场供应、用土地询价决定最终地价
计划供应，拍卖最高报价为地价
利率下调
对新建普通商品房房价没有影响
房地产商借机涨价，影响巨大
地价下降
新建商品房价格跟着下降
房价照涨不误
买房条件
一般经济实力就行，买新房靠运气
靠绝对经济实力，不靠运气
地方政府限购
影响有效供给，积极强化限购
影响有效需求，积极化解限购
土地开发周期
与国家或行业差别不明显，8个月左右
88个月以上
房价涨跌趋势
再也难大涨
只涨不跌，一年翻番都可能
炒房
炒房成高风险行当，再也难找接盘者
稳挣不赔
建安成本
全国基本相同，每平米1-3千
每平1千-8万，大城市虚高
开发商
无法屯房屯地，利润来自服务和劳动
屯房屯地，利润来自房价上涨
土地供应扩大
住房供给同步增加
住房供给五六年也没变化
建材价格
房价随建材价格同步涨跌
房价只涨不跌，与建材无关
政商关系
权利与资本的利益联盟不攻自破
权利、地产、金融成铁三角联盟
利益分配
居民受益，地产金融利益受损
地产金融暴利，居民买单
楼市调控
调节土地询价中签率，立竿见影
穷尽所能也无济于事
购房最低首付
建安成本，一般40万以内
20%房价，几十万上千万不等
市场关系
开发商同建筑商竞争，求买房人建房
建筑商居民求开发商建房买房
住房不管怎么炒，最终都得以更高的价格卖给真正需要房子住的人后才能获取利润。现有房地产商供给制度下，地价越拍越高，开发商再分期开发，楼房售价越卖越贵，等房地产商将房价拉到足够高的价格时，炒房客再将手里的房以低于新建商品房的价格，卖给真正需要住房的人，获取暴利。而以人民为中心的普通商品房供给制度，让真正需要住房的人，靠运气直接买到崭新的低价房。比如北京，首付2-3百万、总价八百万以上的新建商品房工薪阶层买不起，但首付40万的土地询价，大多数人都有资格参与。投放10万套房的土地，就立马减少了10万套二手房购买者。投资房产的人再也难套现，彻底斩断炒房的利益链条。本人以人民为中心的大中城市普通商品房供给制度构想，可望一劳永逸解决大中城市的商品房供给问题。
为什么两种不同普通商品房供给模式，地方政府在限购上的态度截然不同呢？新的制度下，几万人买几百套房的地，卖地不是难事，积极限购，符合土地询价的人少，土地供应少，减少的是有效供应，对当地政府工作人员及其周围人群所拥有的投资性房产高位套现有利；而现有供给制度下积极限购，减少的是有效需求，几家房地产商竞拍，土地难卖出，更卖不出价钱，影响当地政府土地财政收入，对政府工作人员及其周围人群所拥有的投资性房产套现不利。
（2）弊端
对发达资本主义国家高端消费不利。靠屯房屯地操控房价暴富的路被堵死，游学爬山泡妞的、买游艇买私人飞机的、买马戏团足球俱乐部的将大幅减少；高价房难套现，卖房移民海外的将大幅减少，海外留学的大中小学生等将大幅减少。金融机构利润受损，投资性房产难套现，可能引起非议。
业主对楼层位置房型各有喜爱，可能难分配。容许建好后转让就可化解，这种房成本低，卖出可大挣一笔，另买合意的房子。再说住房朝向、房型单一，问题多不到哪去。
一线城市供给少而需求旺，土地询价门槛又低，上十万人去买几百套房的地可能推高地价。土地供给扩大后又可能拉低房价，引起存量业主不满。也有办法克服：严格控制土地询价中签率，逐年慢慢提高；同时严格遵守取中间报价均价作为最终地价。
对国内高端商学院、商业论坛有不利影响。整个利益链条被彻底斩断，制造舆论、误导国家政策、引导购房需求，各色利益人等将树倒猢狲散，影响高端消费。
（三）、以人民为中心的大中城市普通商品房供给制度具体设计
本制度主要分土地询价、住房建设招投标及分配、资金划拨管理、产权过户转让等
1、土地询价
参与条件，参与土地询价，必须同时具备如下条件：
※当地土著居民，当地工作5年以上外来劳动人口（包括新落户人口）
※高于建安成本的保证金，一线城市不低于40万
※没有土地询价中签记录
询价过程
※指定时刻，同时报价，唯一一次。
※地价计算公式（可建x套房的地，n户参与）：
土地询价结果确定后，中签者的保证金划转政府指定帐户，供住房建设用，超过部分作为土地购买资金。未中者退还个人专户。
税费：将现有房地产法定税率费率求和后，乘以土地成本与建安成本之和，就是业主所要缴纳的税费。新的供给制度下，没有了漫长的囤地周期，土地增值也就不存在了。当然，对那些土地询价后迟迟不能建好使用的，应该强化土地增值税的征管。
土地资金延迟1年支付
2、住房建设招投标及建设资金划拨
中签者组织选举业主委员会，负责必要管理。住房建设招投标需经60%以上业主同意，建设施工监理方的费用，经60%以上业主同意后，从政府帐户直接支付。
3、产权过户转让
土地询价一年后，不管住房建好与否，都得全额上缴土地款项；需要贷款的，办理贷款手续。对房型位置不满意的，或无力支付土地成本的，可以在住房建设好后转让；规定期限内拒不办理手续的，由政府拍卖，拍卖所得在上缴土地成本、法定税费（包括个人所得税）后的利润归中签业主所有。一年内建设分配完毕的免征土地增值税。通过这些促使业主相互忍让、团结，尽快形成有效供应。同时也让那些经济能力不强的中签者，在住房建设好后获利退出；获利去买个小的二手房住，减轻国家住房保障负担。
（四）、需要注意的问题
1、限购政策要周到细致，防止产生专业土地询价打新群体。要建立举报惩处制度，不能让钻空子的人得到半点好处。
2、以人民为中心的普通商品房供给制度，特别适应住房紧缺的大中城市。同时应看到这是利益调整，推行需要注意策略，讲求技巧，减少不必要的阻力。
3、住房供给以人民为中心，开发商由强势变弱势，房型层高面积容积率等都将迁就买房人，合理合法的要支持，不合理的要坚决制止。这其中的监管，政府要有准备和预案。