随着房价的暴涨，使得很多房屋买卖合同的履行都处在了不稳定的状态，存在大量的违约行为。在这种情况下，守约方应当如何保障自己的权利，依法实现双方签订的合法的买卖合同？法院将如何判决，保护市场交易传承契约精神呢？
卖方将事前已设置抵押的房屋转让给买方，在抵押权没有消灭的情况下转让合同是否有效，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、《中华人民共和国担保法》第四十九条的规定，抵押期间抵押人转让抵押物，应当通知抵押权人并经抵押权人同意，否则转让行为无效。但《中华人民共和国物权法》第一百九十一条以及最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法若干问题的解释》第六十七条还规定，未经通知或者未经抵押权人同意转让抵押物的，如受让方代为清偿债务消灭抵押权的，转让有效。上述法律、司法解释的规定，旨在实现抵押权人、抵押人和受让人之间的利益平衡，既充分保障抵押权不受侵害，又不过分妨碍财产的自由流转，充分发挥物的效益。也即，无论抵押权人是否同意转让抵押物，只要受让人主张行使涤除权，抵押物可以依法转让。
而出卖人为了达到使转让合同无效的目的，不正当地阻挠买受人行使涤除权，是不诚信的表现，理应不能得到法律的保护。
附：民事起诉状一份
法院判例一份
民事起诉状
第三人：中国建设银行股份有限公司分行。
统一信用代码：。
案由：房屋买卖合同纠纷。
诉讼请求：
一、确认原、被告之间签订的的存量房屋买卖合同有效；
二、准予原告行使涤除权，代被告郭XX向第三人中国建设银行股份有限公司分行偿还西安市房权证经济技术开发区字第1100118013-1-7-11406～2号房屋（以下简称11406号房屋）抵押贷款及利息，第三人中国建设银行股份有限公司分行协助办理解除抵押手续。
三、从被告房价款中扣除原告代为清偿第三人的贷款本息和2万元定金。
四、被告协助原告办理西安市房权证经济技术开发区字第1100118013-1-7-11406～2号房屋所有权变更至原告王静名下；
五、被告付给原告违约金5万元；
六、被告承担全部案件诉讼费。
…………年月日，原告签订装修合同，开始对房屋进行装修。
被告不履行合同第十四条约定，不把收取的2万元定金打到房管局监管账户里，2018年5月30日，原告只得将第一笔购房款款115000元连同被告应交的2万元定金合计135000元汇入资金管理帐户。
2013年5月20日，被告以11406号房屋抵押给第三人，担保债权数额23万元。原告备齐银行贷款资料，由于被告不办理注销抵押登记手续，致使原告申请的银行贷款不能放贷。原告及居间方多次催促被告履行合同义务，被告以各种理由推脱。
综上所述，原、被告之间签订的房屋买卖合同合法有效，被告不办理注销房屋抵押登记手续，致使合同其他内容不能如约履行，被告的行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任，为此，原告依照《民事诉讼法》第119条，《合同法》第107条、第114条，最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法若干问题的解释》第六十七条之规定提起诉讼，请求法院依法查明事实，判准支持原告的诉讼请求。
此致
未央区人民法院
具状人：
年月日
附：民事起诉状副本2份。
成都市龙泉驿区人民法院
民事判决书
（2017）川0112民初2515号
原告：李二明，男，汉族，1988年6月2日出生，住河南省漯河市郾城区。
委托诉讼代理人：何川，四川霖澳律师事务所律师。
委托诉讼代理人：潘红伊，四川霖澳律师事务所律师。
被告：宋良建，男，汉族，1989年8月6日出生，住成都市龙泉驿区。
委托诉讼代理人：刘东元，成都市龙泉驿区龙泉镇法律服务所法律工作者。
第三人：四川链家房地产经济有限公司，住成都市高新区。
法定代表人：徐万刚。
委托诉讼代理人：周孝兰，公司员工。
委托诉讼代理人：曾春丽，公司员工。
第三人：中国光大银行股份有限公司成都高笋塘支行，住四川省成都市金牛区。
负责人：涂嵘，职务：行长。
委托诉讼代理人：胡宇祥，公司员工。
委托诉讼代理人：刘杨，公司员工。
原告李二明与被告宋良建、第三人四川链家房地产经纪有限公司（以下简称：链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月28日立案受理后，依法追加中国光大银行股份有限公司成都高笋塘支行（以下简称：光大银行高笋塘支行）为第三人参加诉讼，本院适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李二明及其委托诉讼代理人何川，被告宋良建及其委诉讼代理人刘东元，第三人链家公司的委托诉讼代理人周孝兰、曾春丽，第三人光大银行高笋塘支行的委托诉讼代理人胡宇祥、刘洋，证人何兵兵到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告李二明向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即履行《房屋买卖合同》，交付买卖合同所涉房屋，并于判决生效后5日内配合办理过户手续；2、判令被告支付原告逾期办理房屋过户事宜的违约金（支付至房屋实际过户之日止算至起诉之日为219300元）；3、判令被告承担律师费7000元；4、由被告承担诉讼费用。事实与理由：2016年11月30日，原告经链家公司介绍，与被告签订了《房屋买卖合同》约定被告将其位于成都市龙泉驿区大面街道天鹅湖西湖南路6号成都世茂雅筑5栋2单元10层2号房屋出售给原告，房屋总价510000元，双方约定于2017年2月1日前到原借款机构办理完成解除抵押手续并负责取回注销抵押登记后的房屋所有权证。合同签订后，原告积极履行合同义务，并于当日交付了购房定金30000元，并向银行提交了贷款资料，银行已通过贷款审批，但被告故意不履行合同约定的义务。原告为维护自身权益支付了相应的律师费用，应当由被告承担。
被告宋良建辩称：双方于2016年11月30日签订合同属实，但原告没有能力代替被告向银行结清剩余按揭款，第三人链家公司动员被告向银行贷款，但被告知道自己征信问题不能贷款，第三人保证能为被告办理贷款但，但至今未能办理；原告交付30000元定金后，再未支付首付款；2017年3月28日，原、被告、链家公司一起签订了《补充协议》，约定经纪方负责为被告在2017年4月25日前办理好银行按揭，但至今未办理好。链家公司在原、被告的合同中起极大的作用，在交易双方因各种原因不能履行合同的情况下，收取了中介费15300元，在交易不能达成的情况下，应当退还。由于原告与链家公司的原因，致合同不能履行，被告不存在过错，不应承担责任。
第三人链家公司述称：解除房屋的原抵押是被告自己的义务，并不是第三人的责任，第三人仅仅是帮助行为，被告不能转嫁义务主体。第三人不应承担责任。
第三人光大银行高笋塘支行述称：无论是谁消除抵押权，第三人均无意见，但需要法院在法律文书中明确由谁来支付剩余的贷款。截止2017年12月26日，被告宋良建尚欠294376.34元按揭款未支付。
同时查明：2016年12月30日李二明的个人信用报告显示，其不存在信用逾期情况；2017年9月1日，宋良建的个人信用报告显示，其存在逾期还款情况。
另查明：庭审原告陈述若继续履行合同其愿意代被告支付所欠的银行按揭款，剩余房款愿意全款支付。
上述事实，有当事人陈述，证人证言，当事人提交的房屋买卖合同、补充协议、个人借款合同、信用报告等证据在案佐证，本院足以认定。
现原告行使涤除权，提出愿意代被告支付剩余的贷款以消灭抵押权，符合法律规定，本院予以支持。原告代为清偿的银行贷款直接在其应付被告的房屋价款中抵扣。抵押权消灭后，被告应当继续履行协助原告办理房屋权属转移登记和房屋交付的义务。
关于逾期办理房屋转移登记的违约金，因双方对于逾期办理房屋转移权属转移登记的违约责任未进行约定，客观上未及时办理权属转移登记亦不会对原告造成损失，对于原告该请求，本院不予支持。关于律师费，因双方在合同中未进行约定，亦不符合法律规定，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十六条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告宋良建于原告李二明行使涤除权，代为向中国光大银行股份有限公司成都高笋塘支行偿还按揭贷款（具体数额以银行核定为准），消灭成都市龙泉驿区大面街道天鹅湖西湖南路6号成都世茂雅筑5栋2单元10层2号房屋设定的抵押权后五日内，协助原告李二明办理该房的权属转移登记手续；
二、被告宋良建于成都市龙泉驿区大面街道天鹅湖西湖南路6号成都世茂雅筑5栋2单元10层2号房屋权属转移登记至原告李二明名下后五日内，将该房屋交付给原告李二明，原告李二明同时将剩余房款（扣除代偿银行贷款）支付给被告宋良建；
三、驳回原告李二明的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4590元，减半收取2295元，由被告宋良建负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。