(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
一、案件背景与当事人诉求
1.原告诉讼请求
孙某兰向本院提出变更后的诉讼请求：
-请求确认孙某兰与B公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》无效；
-请求依法判令B公司退还孙某兰购房款405000元及利息；
-请求依法判令B公司赔偿孙某兰购房贷款利息30500元及利息；
-请求依法判令B公司赔偿孙某兰的房屋溢价损失1000000元；
-请求依法判令B公司赔偿孙某兰房屋装修款项40000元及利息；
-本案诉讼费用、评估费用由B公司承担。
2.原告事实与理由
2008年6月15日，孙某兰与B公司签订《商品房买卖合同》。根据合同约定，孙某兰购买B公司开发的北京市大兴区三号房，房屋总价为405000元。孙某兰2008年支付首付款205000元，向某银行贷款20万元，现贷款已全部还清，因此，房屋价款本息合计435500元。
二、被告辩称
B公司已经实际支付给了孙某兰70万元，包含支付了该房屋的剩余贷款本金及利息60000元，赔偿孙某兰640000元。我公司同意返还购房款，其他利息和损失不同意支付，没有法律依据，造成无效的原因是双方的过错，双方是对等责任，应各自承担自己的责任。
B公司向本院提出反诉请求：
-请求依法判令孙某兰限期腾退其占有的北京市大兴区三号房屋；
-反诉费由孙某兰承担。
3.被告反诉事实与理由
孙某兰与我公司于2008年6月15日签订了《商品房买卖合同》，孙某兰购买我公司开发的北京市大兴区三号房屋，建筑面积70平方米。我公司为孙某兰办理了入住手续后，孙某兰一直居住在该套房屋内。本案过错责任不是单方原因所造成的，在合同补充协议附件五中，明确规定了解除合同的责任和责任承担方式。因此，孙某兰理应将其占有的涉案房屋限期腾退并返还给我公司。
三、孙某兰针对B公司的反诉辩称
我同意退还房屋，但后续真正的权利人主张房屋的话与我无关。
四、法院查明事实
1.合同签订与履行情况
2008年6月15日，B公司（出卖人）与孙某兰（买受人）签订《商品房买卖合同》，孙某兰向B公司购买位于大兴区三号房屋（以下简称三号房屋）一套。该合同约定：房屋总金额405000元。买受人于2008年6月15日交首付款105000元，其余尾款30万元作贷款。出卖人应当在2007年12月20日前交付房屋，在房屋交付使用后45日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.6%向买受人支付违约金。
2008年6月16日，孙某兰（买受人）与B公司签订《商品房买卖合同》附件五合同补充协议。该协议确认，买受人认购的房屋为现房，该项目四证齐全，北京市国土资源和房屋管理局对在区、县内立项的项目不予办理商品房预售许可证。该附件同时约定：买受人自愿签订本合同即已与出卖人在此问题上达成共识，因此，买受人不能因没有商品房预售许可证而提出解除合同。如买受人因此而后悔，出卖人有权扣除买受人总房款的12%作为违约金，利息及其他损失由买受人承担。
2008年6月16日，孙某兰（买受人）与B公司（出卖人）签订《补充协议》，内容为：“经双方协商同意，买受人自购房合同签订之日起20日内向银行办理完银行按揭手续，以买受人、出卖人、银行三方确认当日为准，否则每拖延一日买受人向出卖人支付贷款金额的日万分之六违约金。此补充协议条款与合同正本同样具有法律效力。”
上述合同签订后，孙某兰按照约定以首付加按揭贷款方式向B公司交纳了购房款405000元;B公司向孙某兰交付了三号房屋。孙某兰至今未取得房屋所有权证书。
2.协议签订与履行情况
2019年11月15日，B公司（甲方）与孙某兰（乙方）签订《协议书》，内容如下：经甲乙双方友好协商同意，就甲方售予乙方坐落在三号，原售房屋每平方米单价6000元，其所有权证至今未能办理，且乙方明知上述情况仍继续居住使用，自愿不退房。为此，达成未办理所有权证赔偿事宜协议如下：
-甲方按乙方所有房屋合同中的建筑面积，以每平方米11000元赔偿乙方。
-甲方为乙方在银行垫付的该房屋贷款及利息费用共计60000元；前述款项从甲方准予赔偿乙方的款项中先行扣除，剩余款项，甲方承诺2020年11月15日前支付乙方640000元。
-乙方收到上述赔偿款后，放弃追诉甲方的其他权利，并保证不再向任何部门追诉原购房合同赋予的权利。
-甲乙双方均认可此协议，无其他争议，签订后不予反悔。
3.违法建设情况
本案审理过程中，根据孙某兰申请，房地产评估总价220万元。
另查，2008年6月5日，北京市规划委员会向B公司作出《违法建设停工通知书》，认定三号房屋所在的YY住宅楼属违法建设，责令立即停止用地，停止施工。2011年10月10日，北京市国土资源局向B公司作出《国土资源行政处罚决定书》，认定YY园YY号住宅楼项目未办理用地审批手续，属未经批准非法占用土地的行为，并作出处罚决定，包括没收B公司在非法占用的土地上新建的建筑物等。
2021年11月10日，北京市规划和自然资源委员会大兴分局（以下简称大兴规自委）在给孙某兰的答复告知书中提到，该局未曾核发YY幢楼建筑建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。
五、裁判结果
一、确认孙某兰与北京B公司于2008年签订的《商品房买卖合同》及2008年签订的《补充协议》无效；
二、北京B公司于本判决生效之日起十日内向孙某兰返还购房款405000元；
三、北京B公司于本判决生效之日起十日内向孙某兰赔偿经济损失820000元；
四、孙某兰于本判决生效之日起十五日内将位于北京市大兴区三号的房屋腾退并返还北京B公司；
五、驳回孙某兰的其他诉讼请求。
六、律师案件分析
1.核心争议焦点剖析
2.合同效力判断依据
-补充协议的影响：虽然双方签订的附件五合同补充协议中对未取得商品房预售许可证的情况有所提及，并约定了买受人不能以此为由解除合同等条款，但这种约定不能改变因违法建设导致合同无效的法律后果。补充协议的约定在一定程度上反映了双方在签订合同时对风险的认知和责任的分配意向，但在法律强制性规定面前，此类约定不能对抗合同无效的判定。这表明，在房地产交易中，当事人之间的约定不能超越法律的界限，即使存在特殊约定，也必须以合法合规为前提。
3.过错责任认定
4.合同无效后的处理
-财产返还：合同无效后，根据法律规定，因该合同取得的财产应当予以返还。B公司应当返还孙某兰已支付的购房款405000元，孙某兰应当腾退并返还所占用的三号房屋。这体现了合同无效后恢复原状的基本原则，旨在消除因无效合同而产生的财产不当占有状态，使双方的财产关系恢复到合同签订前的状态。
-损失赔偿：在损失赔偿方面，由于合同无效是由于双方的过错导致的，应当按照各自的过错程度分担损失。综合考虑房屋溢价损失及装修残值、双方当事人的过错程度、合同履行情况等因素，参考评估意见，并扣除《协议书》已赔偿部分后，法院酌情确定B公司向孙某兰赔偿经济损失82万元。孙某兰主张过高及不合理部分未得到支持。这表明在确定损失赔偿金额时，法院会全面考量各种因素，以实现公平合理的责任分担。对于购房者而言，虽然可以要求赔偿因合同无效而遭受的损失，但也需要合理预期，不能漫天要价；对于开发商来说，即使承担主要过错责任，也只需按照法律规定和法院判定承担相应的赔偿金额。
七、案件启示
1.开发商的合规义务与风险防范
对于开发商而言，本案警示其必须严格遵守房地产开发与销售的法律法规。在项目开发前，务必确保取得所有必要的许可证和审批手续，包括用地审批、规划许可、施工许可以及商品房预售许可等。不能抱有侥幸心理，先开发后补手续，否则一旦项目被认定为违法建设，不仅会导致销售合同无效，还可能面临行政处罚、巨额赔偿等严重后果。例如，B公司因未办理用地审批手续和未取得预售许可证就进行销售，最终承担了购房款返还、经济赔偿以及房屋可能被没收的风险。开发商应建立健全内部合规管理体系，加强对项目开发全过程的法律监督，确保每一个环节都合法合规，以避免类似纠纷的发生。