高塘四村危旧房改造地块房屋征收的决定
海政发〔2017〕69号
因旧城区改建公共利益需要，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》、《宁波市国有土地上房屋征收与补偿办法》等规定，本人民政府决定对高塘四村危旧房改造地块范围内国有土地上房屋实施征收。现将该项目房屋征收有关事项决定如下：
上述征收范围内的国有土地使用权同时收回。
二、房屋征收部门为海曙区人民政府房屋征收办公室，房屋征收实施单位为西门街道房屋征收（拆迁）办公室、月湖街道房屋征收（拆迁）办公室。
三、签约期限为90日；在签约期限内被征收人签约比例达到80%的，补偿协议生效；未达到80%签约比例的，补偿协议不生效，本项目房屋征收决定效力终止。搬迁期限为签约期限届满之日起90日。具体签约、搬迁期限的起止等具体日期由房屋征收部门另行公告。
被征收人对房屋征收决定不服的，可自征收决定生效之日起60日内向宁波市人民政府申请行政复议，或在征收决定生效之日起6个月内向宁波市中级人民法院提起行政诉讼。
附件：高塘四村危旧房改造地块房屋征收补偿方案
宁波市海曙区人民政府
2017年10月18日
附件
高塘四村危旧房改造地块
房屋征收补偿方案
一、征收目的
为改善居民住房条件和生活环境，对高塘四村危旧房改造地块房屋进行征收，符合旧城区改建公共利益的需要。
二、征收范围
三、调查基本情况
本项目涉及总户数2354户，其中住宅2340户，非住宅14户；涉及房屋建筑面积约130900平方米，其中住宅约128900平方米，非住宅约2000平方米。房屋地段等级二级。
四、征收补偿依据
《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）、《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》（省人大常委会第14号公告）、《宁波市国有土地上房屋征收与补偿办法》（市政府令第219号）、《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）、《宁波市房屋征收房地产价格评估专家委员会关于印发宁波市国有土地上房屋征收评估技术规程的通知》（甬征评专〔2017〕1号）、《宁波市人民政府关于印发宁波市国有土地上房屋征收补偿、补助、奖励规定的通知》（甬政发〔2015〕28号）、《宁波市人民政府关于大力推进住房保障和棚户区改造征收安置货币化的通知》（甬政发〔2015〕85号）、《宁波市人民政府办公厅关于印发宁波市国有土地上房屋征收中低收入住房困难补偿和住房困难补助申请办法的通知》（甬政办发〔2015〕107号）、《宁波市人民政府办公厅关于印发宁波市市区国有土地上房屋征收范围内未经登记建筑调查补偿办法的通知》（甬政办发〔2014〕13号）等有关规定。
五、房屋用途、面积的确定
（一）被征收房屋的用途，按房屋所有权证记载的用途确定；房屋所有权证未记载用途或者经城乡规划主管部门依法批准改变用途，但未作房屋用途变更登记的，按城乡规划主管部门批准的用途认定。
（二）被征收房屋的建筑面积，按被征收房屋所有权证或者其他合法的房产凭证记载的建筑面积认定；其他合法的房产凭证未记载房屋建筑面积的，其建筑面积按有关规定依法认定。
（三）征收砖混结构住宅房屋，同一楼梯单元相同套型房屋因建筑面积计算规则改变造成房屋所有权证记载建筑面积各户不一致的，以其中最大一套房屋的建筑面积作为本单元相同套型被征收房屋的建筑面积认定。最大一套房屋不包括带阁楼的顶层房屋。
六、未经登记建筑的补偿
未经登记建筑按照《宁波市人民政府办公厅关于印发宁波市市区国有土地上房屋征收范围内未经登记建筑调查补偿办法的通知》（甬政办发〔2014〕13号）、《宁波市住房和城乡建设委员会关于下发<实施宁波市国有土地上房屋征收与补偿办法的若干意见>的通知》（甬建发〔2015〕75号）执行。
七、住宅补偿方案
被征收人可以选择货币补偿，也可以选择产权调换。
（一）住宅货币补偿方案
1.补偿
（1）房屋价值的补偿
被征收房屋价值由评估机构根据评估比准价格，结合该房屋具体区位、建筑结构、建筑面积、成新、层次等因素评估确定。被征收房屋装修及附属物由同一家评估机构评估确定。
本项目预评估时点为2017年7月，按照市场比较法评估，预测本项目中砖混二等结构，南中朝向（朝向差价率为0），标准层次（层次差价率为0），使用年限20年（1997年建造），无室内装修的住宅房屋预评估比准价格为16091元/平方米。本项目住宅房屋最终评估比准价格由依法选定的评估机构以征收决定公告之日为评估时点评估确定。
（2）低收入住房困难补偿
属于低收入住房困难家庭的住宅房屋被征收人、符合补偿安置条件的承租人（下同），户籍在宁波市行政区域范围内，其被征收住宅房屋建筑面积每户低于五十四平方米最低补偿建筑面积标准的，不足五十四平方米部分按评估比准价格给予低收入住房困难补偿，但被征收人、承租人及其配偶和未成年子女他处另有房屋的除外。申请低收入住房困难补偿的，按照《宁波市人民政府办公厅关于印发宁波市国有土地上房屋征收中低收入住房困难补偿和住房困难补助申请办法的通知》（甬政办发〔2015〕107号）的规定办理。
（3）一次性补偿搬迁费
一次性补偿搬迁费按被征收房屋建筑面积每平方米300元计算，其中不足1万元的，按1万元补偿。
2.补助
（1）货币补偿补助
按被征收房屋评估价值的15%给予货币补偿补助。
（2）住房困难补助
对不符合低收入住房困难家庭的被征收人、承租人，其被征收住宅房屋建筑面积低于每户五十四平方米的，不足五十四平方米部分按被征收房屋评估比准价的百分之五十给予住房困难补助，但被征收人、承租人及其配偶和未成年子女他处另有房屋的除外。申请住房困难补助的，按照《宁波市人民政府办公厅关于印发宁波市国有土地上房屋征收中低收入住房困难补偿和住房困难补助申请办法的通知》（甬政办发〔2015〕107号）的规定办理。
（3）临时过渡费补助
按被征收房屋建筑面积每月每平方米30元计算，给予6个月的临时过渡费补助。其中每月不足1650元的，按1650元补偿。
（4）购房补助
被征收人选择货币补偿且在征收补偿协议生效之日起24个月内购买本市行政区域内房屋的，凭房屋所有权证和购房纳税凭证，按被征收房屋评估价值（实际购房资金少于被征收房屋评估金额的按纳税凭证记载的购房资金）10%的比例给予额外的购房补助。
（二）住宅产权调换补偿方案
1.产权调换房屋房源及预评估比准价格
2.产权调换面积及差价结算
（1）产权调换住宅房屋建筑面积。按被征收住宅房屋补偿价值（包括被征收住宅房屋评估价值与住房困难补助或者低收入住房困难补偿之和）与产权调换房屋评估比准价格换算，根据换算结果再增加一定面积后，向最接近产权调换住宅房屋建筑面积的套型上靠确定。其中，住房困难补助或者低收入住房困难补偿按货币补偿方案中规定办理。上述产权调换住宅房屋按评估价值与被征收住宅房屋补偿价值结算差价。
上述增加的建筑面积以及向最接近产权调换住宅房屋建筑面积的套型上靠建筑面积部分，按该部分房屋评估价值的15%给予差价结算补助，在差价结算时直接核减。
符合低收入住房困难家庭住宅房屋被征收人、符合补偿安置条件的承租人（下同），产权调换房屋建筑面积五十四平方米部分或者被征收房屋补偿价值（含低收入住房困难补偿）部分不结算差价；产权调换房屋建筑面积超过五十四平方米部分且超过被征收房屋补偿价值的，按规定结算差价。
对不符合低收入住房困难家庭的被征收人、承租人，其被征收住宅房屋建筑面积低于每户五十四平方米的，不足五十四平方米部分按被征收房屋评估比准价的百分之五十给予住房困难补助，但被征收人、承租人及其配偶和未成年子女他处另有房屋的除外。
（2）住宅房屋产权调换面积补助
住宅房屋被征收人、承租人，在向最接近产权调换住宅房屋建筑面积的套型上靠前，按被征收住宅房屋补偿价值与产权调换住宅房屋评估比准价格换算面积的15%给予产权调换面积补助，此面积补助不支付房款。
（3）住宅房屋产权调换公摊面积补助
产权调换住宅房屋为高层建筑的，在向最接近产权调换住宅房屋建筑面积的套型上靠前给予公摊面积补助：每单元设置一部电梯的，补助建筑面积3平方米；每单元设置二部及以上电梯的，补助建筑面积10平方米，此面积补助不支付房款。
（4）住宅房屋产权调换增加面积
产权调换房屋地段等级低于被征收房屋地段等级的，按每降低一个地段等级增加建筑面积5平方米产权调换面积。
（5）产权调换差价结算补助
住宅房屋被征收人、承租人，对其产权调换住宅房屋的增加建筑面积部分以及向最接近产权调换住宅房屋建筑面积的套型上靠建筑面积部分，按该部分房屋评估价值的15%给予差价结算补助，在差价结算时直接核减。
3.一次性补偿搬迁费
按被征收房屋建筑面积每平方米300元计算，其中不足1万元的，按1万元补偿。
4.临时安置费
被征收人选择自行过渡的，按被征收房屋建筑面积每月每平方米30元计算，给予从搬迁之月起计发到产权调换房屋交付后的6个月的临时安置费。其中每月不足1650元的，按1650元补偿。
八、非住宅补偿方案
非住宅房屋补偿原则以货币补偿为主，如被征收人确实需要调产安置的，征收部门将在全市范围内提供与被征收非住宅建筑面积或评估价值相当的产权调换房屋。产权调换房屋最终评估比准价格由评估被征收房屋的同一家评估机构以征收决定公告之日为评估时点评估确定。被征收人需按规定结算被征收房屋与调产安置用房的差价。货币补偿方案如下：
被征收房屋的补偿价值由具有相应资质的房地产评估机构根据房地产市场价格，按照规定的房屋征收评估办法评估确定。
房屋、土地用途均为商业的房产，有资质的评估机构以2017年7月为预评估时点，预测本项目中地面一层，一间门面，门面宽约4米，深约8米，宽深比为0.5，钢混二等结构，使用年限为20年，层高4.5米，室内无装修；土地使用权类型为商业服务业，土地性质为国有出让，综合修正系数为1.05，沿新芝路的商业用房，预评估比准价格为35070元/平方米（含房屋、土地价格）。预测本项目中地面一层，一间门面，门面宽约4米，深约8米，宽深比为0.5，钢混二等结构，使用年限为20年，层高4.5米，室内无装修；土地使用权类型为商业服务业，土地性质为国有出让，综合修正系数为1.03，小区内街的商业用房，预评估比准价格为21789元/平方米（含房屋、土地价格）。
房屋、土地用途均为办公的房地产，有资质的评估机构以2017年7月为预评估时点，预测本项目中层次五层以下，房屋结构等级为钢混二等，层高3.3米，室内无装修，使用年限为20年。估价对象的土地用途设定为办公，土地使用权类型设定为国有出让，综合修正系数为1.0的办公用房，预评估比准价格为8732元/平方米（含房屋、土地价格）。
本项目非住宅房屋最终评估比准价格由依法选定的评估机构以征收决定公告之日为评估时点评估确定。被征收房屋装修及附属物由同一家评估机构评估确定。
（2）一次性搬迁和临时安置费
一次性补偿的搬迁和临时安置费，按被征收非住宅房屋评估价值的一定比例计算。商业、办公用房按被征收房屋评估价值的1%补偿。
（3）停产停业损失补偿费
停产停业损失补偿费按被征收房屋评估价值的一定比例计算。商业用房按被征收房屋评估价值的5%，或者按被征收房屋建筑面积每平方米400元计算，从高给予补偿。办公用房按被征收房屋评估价值的5%，或者按被征收房屋建筑面积或者按标准容积率计算的建筑面积每平方米200元计算，从高给予补偿。
（4）重大设施搬迁损失费
重大设施搬迁损失费由具有相应资质的评估机构按重置价格结合成新扣除残值进行评估，按评估结果给予补偿。补偿后，重大设施由被征收人自行处置。
被征收人选择货币补偿方式的，按被征收房屋评估价值的比例给予货币补偿补助。商业用房被征收房屋评估价值200万元以下部分为20%，200万元以上500万元以下部分为10%，500万元以上的部分为5%。办公用房按被征收房屋评估价值的20%给予补助。
（2）购房补助
九、奖励标准
（一）住宅签约搬迁奖励
被征收人、承租人在签约期限内签订补偿协议并在搬迁期限内完成搬迁的，按被征收房屋评估价值的10%给予签约搬迁奖励，每户低于2万元的，按2万元奖励。超过签约期限或搬迁期限的，不给予奖励。
在规定签约期限内签约的住宅房屋被征收人，选择货币补偿且补偿协议生效后2年内不享受10%购房补助的，可按被征收房屋评估价值的8%再给予货币补偿奖励，如征收补偿协议生效后2年内市政府调整购房补助政策的，被征收人可按市政府调整后的政策执行。
（二）非住宅签约搬迁奖励
被征收人、承租人在签约期限内签订补偿协议并在搬迁期限内完成搬迁的，按被征收房屋评估价值的5%给予签约搬迁奖励。超过签约期限或搬迁期限的，不给予奖励。
十、签约期限、协议生效条件和搬迁期限
（二）协议生效条件。在签约期限内所有被征收人签约比例达到80%的，补偿协议生效；未达到80%签约比例的，补偿协议不生效，本项目房屋征收决定效力终止。
（三）搬迁期限。本项目搬迁期限截止日期为签约期限届满之日起90日，具体起止等具体日期由房屋征收部门另行公告。
十一、房屋征收部门和房屋征收实施单位
（一）房屋征收部门：海曙区人民政府房屋征收办公室
（二）房屋征收实施单位：西门街道房屋征收（拆迁）办公室、月湖街道房屋征收（拆迁）办公室