江湖常传直系亲属之间的房产赠与采用“假买卖真赠与”的方式更省税，往往会有人不明白，税务局规定的白纸黑字的内容还能够省税？如果采用“假买卖真赠与”的方式将房产无偿给予自己的孩子会不会出现什么问题？
总体上来说，从数额上计算，通过买卖的方式赠与直系亲属房产，在两位亲人之间确实是税费更低一些。
用一个假想的案例跟大家推演一下，以下书据也仅做推演之用：
假设，父亲老王几年前以300万的价格购入一套房产，现在房子的市值已经飙升至500万，老王想把这套房子赠与给自己即将结婚的儿子小王做婚房，经过了解，税务部门对于房产的核定价（指导价）为350万。小王想持有房子几年，等房子升值到700万的时候卖掉，用卖掉的钱举家移民美国。
问，老王用什么方式将房产赠与给小王才能实现整个事件的税费成本较低呢？
解：
说明，已满2年的情况下，免征增值税，此条件很容易达成，因此以下不考虑增值税。
情形一、老王用赠与的方式过户给小王
1、“老王→小王”环节的税
小王需要缴纳契税：350w*3%=10.5w
小王以及老王均需要缴纳印花税：2*350w*0.05%=0.35w
（因为赠与时没有合同价，故采用税务部门的核定价确定价格）
2、“小王→买房人”环节的税
满五唯一的情况下：小王不需要缴纳个人所得税。
不满五唯一的情况下：小王缴纳个人所得税：（700w-300w-老王购房时的税费）*20%≈80w
免征印花税。
（备注：直系亲属过户的情况下，满五的计算方式为老王取得房产之时。）
综上，老王采用赠与的方式将房产过户给小王，老王和小王共需要缴纳的税费根据是否满五唯一有以下几种可能：
1、小王满五唯一：10.5w+0.35w=10.85w
2、小王不满五唯一：10.5w+0.35w+80w=90.85
情形二、老王用买卖的方式过户给小王
“假买卖真赠与是指”真实的意思是为了将房产无偿地赠与给亲属，但是为了避税等方面的考虑，不采用“赠与”的方式在不动产登记部门办理房屋转移手续，而采用“买卖”的方式在不动产登记部门或税务部门办理房屋转移手续。当然，所谓房屋买卖合同中约定的购房价款是无需支付的。有时为了保险起见，在直系亲属之间还可能签订一个“阴合同”即房产赠与合同，这样就会存在阴阳合同，阳合同为房屋买卖合同。
“假买卖”方式之所以能够避税，很大程度上在于在房屋买卖合同中老王和小王可以不按照市场价500万买卖房屋，只要老王和小王约定的房款不低于税务部门的核定价格，就不会被要求补税，假设老王和小王在房屋买卖合同中约定的就是核定价350万。
满五唯一的情况下，老王不需要缴纳个人所得税。
不满五唯一的情况下，老王需要缴纳个人所得税：（350w-300w-老王购房时的税费）*20%≈10w
小王需要缴纳契税：350*3%=10.5w
免征印花税
满五唯一的情况下，小王不需要缴纳个人所得税。
不满五唯一的情况下，小王需要缴纳个人所得税：（700w-350w-10.5w）*20%≈67.9w
综上，老王采用买卖的方式将房产过户给小王，老王和小王共需要缴纳的税费根据是否满五唯一有以下几种可能：
1、双方都不满五唯一：10w+10.5w+67.9w=88.4w
2、双方均满五唯一：10.5w
3、老王满五唯一小王不满五唯一：10.5w+67.9w=78.4w
4、老王不满五唯一小王满五唯一：10w+10.5w=20.5w
对比买卖方式与赠与方式不同情形下老王与小王所需要支付的税费可知：
只有在“老王住房不满五唯一小王住房满五一唯一”这一种情形下，买卖方式过户避赠与方式过户的税费高，其他情形下不管双方是不是满五唯一，均是买卖方式过户给小王的情形下老王与小王需要缴纳的税费低，因此，整体上说“假买卖真赠与”确实是降低直系亲属间过户房产税费的较好方式。
但是，需要指出的是通过“假买卖真赠与”的方式并非是一种万全的方式，因为此种交易方式引起法律纠纷的比比皆是。如遇老人去世，老人的其他继承人可能会起诉要求分割房屋的转让款等。
直系亲属之间房产赠与可能涉及的税费
【摘要版】
一、直系亲属间可能涉及的税费
1、契税，受赠方需缴纳，税务部门核定价格的3%征收
2、印花税，受赠方、赠与方两方均需缴纳，税务部门核定价格的0.05%征收
二、受赠的亲属将受赠的房屋卖出可能涉及的税费
1、契税，受赠方以及买方均不需要缴纳契税
2、增值税，未满2年的，卖方缴纳，成交价格的5%
增值税，已满2年的，免征（卖方无需缴纳）
3、个税，不满五唯一的，卖方缴纳，
20%*（成交价-赠与人获得房产时的原值-获赠房产时缴纳的契税）个税，满五唯一的，免征（卖方无需缴纳）
4、印花税，住房，买卖方式免征印花税
三、一般的房屋买卖（不涉及直系亲属赠与）可能涉及的税费
1、契税，买方缴纳3%
20%*（成交价-卖方获得房产时的购买价-卖方获得房产时的税费）个税，满五唯一的，免征（卖方无需缴纳）
以下请看
【详细版】
直系亲属间房产赠予需缴纳哪些税费？
1、增值税、个人所得税及土地增值税免征。根据财税【2009】78号一、以下情形的房屋产权无偿赠与，对当事双方不征收个人所得税：（一）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；（二）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；（三）房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。三、除本通知第一条规定情形以外，房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠所得，按照经国务院财政部门确定征税的其他所得项目缴纳个人所得税，税率为20%。
2、需缴纳印花税：房产继承、赠与应按产权转移书据缴纳印花税，计税依据由征收机关参照房屋买卖的市场价格核定，税率万分之五。
3、需缴纳契税：房屋赠与属于转移房屋权属行为，承受房屋的单位和个人为契税的纳税人，计税依据由征收机关参照房屋买卖的市场价格核定；税率为3%。
一般的房屋买卖需要缴纳哪些税费？
卖方：
一、需缴纳增值税
1.个人销售其取得的不动产(不含其购买的住房)，应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。
2.个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。
3.个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征增值税。上述政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。
二、需缴纳个人所得税
1.个人转让二手房取得的所得应按照“财产转让所得”项目征收个人所得税。对转让二手房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。
根据《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发〔2006〕108号）第三条规定：“纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定，对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。”
2.个人转让自用达五年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，暂免征收个人所得税。
三、免征印花税
对个人销售或购买住房暂免征收印花税。
四、免征/不征土地增值税
1.对个人销售住房暂免征收土地增值税。
买方：
一、不需缴纳契税
二、（免）征印花税
根据《财政部国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》财税〔2008〕137号：对个人销售或购买住房暂免征收印花税。但个人购买除住房以外的其他房产需要缴纳印花税。
一般的房屋赠与需要缴纳哪些税费？
1、土地增值税免征。转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）的规定缴纳土地增值税。转让国有土地使用权,地上的建筑物及其附着物并取得收入包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。
2、需缴纳印花税：个人受赠房屋过程中所立书据按照“产权转移书据“税目计算缴纳印花税，税率万分之五；个人取得不动产权证按5元/件缴纳印花税。省、自治区、直辖市人民政府根据本地区实际情况，以及宏观调控需要确定，可以在50%的税额幅度内减征资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税（不含证券交易印花税）、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。
3、需缴纳契税：在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当缴纳契税。转移土地、房屋权属包括房屋赠与行为。房屋赠与，是指房屋所有者将其房屋无偿转让给受赠者的行为。土地使用权赠与、房屋赠与契税的计税依据由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。
4、需缴纳个人所得税：房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠收入，按照偶然所得项目计算缴纳个人所得税。按照财税【2009】78号第一条规定，符合以下情形的，对当事双方不征收个人所得税：（一）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；（二）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；（三）房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。
5、需缴纳增值税：单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产视同销售,但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。如涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产、土地使用权。家庭财产分割,包括下列情形：离婚财产分割；无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；房屋产权所有人死亡,法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权。免征增值税
2.个人转让其自建的不动产(不含其自建自用住房)，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。
3.个人销售自建自用住房免征增值税。
4.个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。
5.个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征增值税。上述政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。
6.涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产免征增值税。
家庭财产分割，包括下列情形：离婚财产分割;无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹;无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人;房屋产权所有人死亡，法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权。
3.以下情形的房屋产权无偿赠与，对当事双方不征收个人所得税：
(一)房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹;
(二)房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人;
(三)房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。
4.通过离婚析产的方式分割房屋产权是夫妻双方对共同共有财产的处置，个人因离婚办理房屋产权过户手续，不征收个人所得税。
2.以下继承及赠与房地产的行为不征收土地增值税：
(一)房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。
(二)房产所有人、土地作用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。
一、需缴纳契税
根据《中华人民共和国契税暂行条例》国务院令第224号文件：在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。所以个人购买住房需要交纳契税。
1.契税税率为3%—5%。契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。对个人购买普通住房，且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同)唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。
2.自2016年2月22日起，对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同)，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。
3.自2016年2月22日起，对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。(北京市、上海市、广州市、深圳市暂不实施)
4.对于个人无偿赠与不动产的行为，应对受赠人全额征收契税，但并不包括法定继承人继承土地、房屋权属的情况。
5.在婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有或另一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，变更为其中一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，双方约定、变更共有份额的，免征契税。