在此之前不久，2021年4月7日，浙江省衢州江山市黄陈小区北侧地块出让，起拍价26266万元，起始楼面价7924元/平方米，经296轮竞价，该地块最终由浙江万荣湖北房地产有限公司以46366万元竞得，楼面价13987.15元/平方米，溢价率76.52%，楼面地价再创新高，这距离上宗“单价地王”诞生仅过去两个月。
自2021年2月末重点城市实施“集中供地”以来，以西安、温州、绍兴为代表的非重点城市土拍市场热度明显上扬，百轮竞拍现象频出，绍兴、丽水等多个城市更是诞生了新的“单价地王”。
在土地市场热度升温的影响下，今年3月以来，永康、义乌等多个县级市收紧了房地产政策。预计会有更多城市跟进土地侧调控，南通、东莞调控收紧预期最强。
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01
长三角县市“单价地王”频出
2021年3月，在三四线城市的突出表现带动下，全国土地市场溢价率创新高，当月成交溢价率突破20%，地价突破2000元/平方米。在这其中，长三角、粤港澳等东部沿海区域的热点城市热度明显上升。
CRIC数据显示，在重点监测的70个三四线城市中，3月至今成交的涉宅用地中，平均溢价率超过50%的城市高达18个，其中金华、宿迁等城市的成交溢价率更是高达100%以上。
此外，二线城市中，西安近阶段的土拍表现也十分亮眼，3月至今的成交地块平均溢价率高达54%，在成交的33宗宅地中有17宗溢价率高于30%。
图：2021年3月以来CRIC重点监测三四线城市涉宅用地土拍溢价分布情况
事实上，3月以来，22城“集中供地”之外的热点城市的地价天花板在不断提高，尤其是那些之前未对土地价格进行限制的部分城市，3月至今拍出的21个“全市单价地王”中有14宗来自这些县级市，占比高达66.7%。
绍兴诸暨、丽水龙泉更是在短短的一个半月内两次刷新全市（县）土地最高单价，土地市场热度明显处于高位。
表：2021年3月以来非重点城市成交典型“单价地王”项目
02
“限价”政策开始由市区向下辖市县覆盖
在这其中，共有10个城市的调控政策针对土地市场方面提出了调控，具体来看，主要可以分为两大类：
一类是仅强调增加土地供应、优化供地结构或加强房企购地资金审查等，包括东莞、湖州和嘉兴。这三个城市早已采取“限地价”的竞拍方式，近期土拍市场火热多是由于土地供应不足的原因。
以东莞为例，一直以来东莞土地供应偏少，且供应结构呈现分散化，如3月份出让的5宗宅地分别位于5个不同的板块，并且这些板块近年来出让地块数量较少、新房供应明显偏低；也正是因为如此，房企竞争激烈，5宗地最终均以上限价成交，可售地价也均创下板块新高。对这类城市而言，只有加大土地供应力度才能平稳市场热度。
另一类是修改土地竞拍规则、对地价或房价进一步进行限制的城市，涉及西安、金华市区、永康、义乌、丽水、徐州和江山。这些城市大部分是近期土拍溢价持续高位的城市，近期成交了多宗高溢价地块，板块、区域地王频出。
除了义乌、西安和徐州市区全面实施“限地价”外，其余城市均是视情况才会采取“限房价、竞地价”等竞拍方式，如金华市区将在4月21日出让的7宗宅地中仅有2宗“限房价”。
就义乌、西安和徐州来看，西安调控力度最大，要求市区所有宅地包括共有产权住房用地采取“限房价、竞品质、竞地价”的竞拍方式，义乌和徐州力度较松。
表：2021年以来非重点城市出台政策涉及土地侧调控内容一览
03
重点城市“集中供地”名单可能继续扩容
在重点城市集中供地新政的影响下，近来有优质土地出让的西安、温州、绍兴等热点城市成为房企近期拿地重心，土拍市场热度也因此大幅升温，特别是政策调控十分宽松的县级市，地价天花板更是多次被刷新。“地王”效应下，各城市市场预期也明显上涨，不利于房地产市场稳定发展。因此，3月份以来，多个非重点城市加入调控行列，加码了房地产市场调控。
表：“集中供地22城”名单外热点城市跟进土地侧调控预判
注：均为3月份以来平均溢价率高于30%的城市
总体来看，对比土拍溢价处于高位的城市数量与近期调控的数量，可以发现调控政策出台的城市数量相对偏少，特别是温州、南通等土地市场全面火热的城市暂未有具体政策加码。
从中央近期表态、住建部多次约谈热点城市来看，这些市场表现较热的城市均存在调控预期，特别是近期高溢价地块频出、整体溢价率处于高位的南通、绍兴、东莞、温州等城市，后续加码调控的可能性更高，政策力度也会有明显收紧趋势。
东莞就已经在4月11日发布消息称后续将会落实“一城一策”调控要求，补齐调控短板。
事实上，在一二线热点城市调控过后，未来三四线热点城市调控政策也是箭在弦上，毕竟房住不炒是基础，稳地价、稳房价、稳预期是目标。