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2016.12.26
第一部分：商品房交付阶段的纠纷
1、交付的法律意义
1）交付是卖方的义务，也是它的权利；是买方的权利，也是它的义务。
2）卖方通过交付履行了合同的主要义务，同时也转移了风险与责任。
商品房买卖合同纠纷司法解释第十一条二款房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
3）房屋交付之前，买方只享有合同上的权利，没有任何意义上的物权。收房是其由买受人变成业主的基本条件。
区分所有权纠纷司法解释第一条二款基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。
4）无正当理由拒绝受领，是违约行为。
2、交付条件与交付标准
案例：
某商品房交付时，买受人甲在验房时提出，厨卫水龙头的品牌与宣传资料不符，因此而拒收房屋，要求开发商更换后才收房。其维权理由是否成立？法院判决该房屋不符合交付条件，是否正确？
从这个案例中，可以看出区分交付条件与交付标准的意义。
买受人发现的问题是客观存在，但如果允许他因此而拒收，势必大大加重卖方的责任，有违双方订约的真实意思，不利于合同的公平履行。
问题的关键就在于，这两个不同的法律概念，不容混淆。
交付条件
是法定的商品房交付使用所应具备的基本条件
交付标准
是双方当事人约定的商品房交付时应达到的状态
包括：装饰装修的档次、做法；设备部品的品牌、质量、规格、功能等。通常在合同附件中约定。
不符合交付标准的，卖方应承担违约责任，包括整改、差价赔偿。但一般不影响买方合同目的实现，故不存在买方单方解除合同的权利；是否涉及延迟交付的责任，应依合同约定。合同无约定的，如果不影响正常居住，则不应当成为拒收的理由。
以不符合约定而拒收，是交付中最常见的纠纷，实质上属于交付标准的纠纷，即使查证属实，也只是部品品牌不符合约定的违约责任，完全可以通过更换、赔偿来解决，既不影响房屋的交付使用，也不应支持买方以拒收来维权。
3、竣工验收合格以何为标志
某住宅小区交付，买受人甲在现场要求开发商出示竣工验收备案证明。开发商解释：本小区已经通过竣工验收，竣工文件已经报政府建设部门备案，备案证明尚在办理过程中。买受人甲认为，没有取得备案证明，就不能证明竣工验收合格，本小区就不具备交付的条件。开发商必须在取得竣工验收备案证明后，再通知我来收房，延误的期间，由开发商承担延迟交付的违约责任。
买受人甲的观点是否正确？
１）传统的质监站验收、政府发证，已被“四方验收”所取代。
２）《竣工验收备案表》不是验收合格的标志
３）商品房买卖合同中应避免约定以备案表为验收合格证明
4、交付通知的法律意义及风险预防
某甲起诉开发商称，由于未收到交付房屋的通知，致使至今未能收房，要求开发商交房并按合同承担延迟交付360天的违约责任，即按延迟天数乘以每天总房款万分之五，共计18万余元。开发商抗辩称该房屋为成批交付，早已统一发出交付通知，以邮政特快专递方式，有邮局回执为证。但法院认为，从回执上不能看出信件内容，且签收人并非本人，故不认可开发商已经书面通知某甲收房，判决支持原告诉请，要求开发商承担延迟交付违约责任。
教训：
未从合同层面预防风险；忽视个别客户恶意违约的风险，处理不及时；证据不力。
１）交付通知是不是必须的？
Ａ.当前法规与合同都将交付通知列为交付的必备条件
商品房买卖合同纠纷司法解释第11条买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担
深圳市官方合同范本第9条出卖人向买受人交付前，应发出《交付通知书》，《交付通知书》中应注明实际交付的本房地产的套内建筑面积、交付办理期限、交付手续办理地点等。
B.法院普遍认为，交付通知是出卖人的法定与约定的义务。
2）避免交付通知疏漏的方法
Ｂ．通知地址以合同记载为准；通知行为要能证明（发函公证、特快专递回执），特快专递物品内容栏中写明“××花园×栋×号交付通知书”。
Ｃ．集中交付后，清理未来的客户，逐人再通知，留存再次通知的证据。
Ｄ．对虽然到场，但拒不办理收房手续的，要请其填写《意见表》，以证明其确曾到场，不收房另有原因。
Ｅ．确实联系不上的客户，必要时可以在当地主要媒体上以公告通知。
5、买受人拒绝收房的正当理由——
根据法律规定与现实合理性，个人认为只有下列情形可以作为拒收的正当理由：
1）房屋未经竣工验收合格；2）交付时不具备《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；
3）道路、电梯、供水、供电、供热、燃气、通讯等基础生活设施不具备使用条件；
4）建设单位变更商品房的户型、朝向、结构形式、空间尺寸未通知买受人；
以上情形，前三种是出卖人不能证明达到交付条件，后三种是出卖人根本性违约，而且这些事实都是不需要收房就可以证明的，这才是对抗出卖人交付的正当理由。
只要房屋符合交付条件，买受人没有理由拒收
6、交付中应注意的事项
１）修改官版合同中的不合理条款；
２）交付前模拟验房，发现与消灭观感瑕疵；
３）对拒收的客户，避免争论，请其说明理由，并写在验房意见表上；
４）不随意承诺，不轻意按客户要求签字；
５）对携带摄像机、录音机取证的客户，避免作表态性回应；
６）对客户提出的意见与要求，当场无法确定的，事后及时研究、回应，必要时以书面形式，请客户签收；
７）筛选问题客户，有针对性地保全必要证据，准备将来与客户对簿公堂；
８）避免搭车收费，给客户拒收提供口实；
９）有条件的交付现场应安装监视器并录像，以利于安全保障
第二部分：质量纠纷
结合实务，主要谈以下问题：
1、关于客户验收的权利。
2、三个层面的质量问题：主体结构质量不合格、严重影响正常居住使用、保修。
3、保修产生的赔偿责任及保修期应否顺延
1、如何看待客户验收的权利？
质量问题之第一层次：房屋主体结构质量不合格
《商品房纠纷司法解释》第十二条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
——法律责任很明确：
退房、赔偿损失。但究竟由谁核验，如何核验？现实中很难落实，可以说此路不通。
质量问题之第二层次：“严重影响正常居住使用
《商品房纠纷司法解释》第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
1）解决了重新核验的困境，能够解决实际问题；
2）何为“严重影响正常居住使用”，缺乏清晰界定，易加入法官主观感受；
3）客观标准宜从“功能缺失”与“安全隐患”两方面规定，不宜随意扩大。
——可定义为“房屋不具备必要功能，或者存在可能危及买受人人身、财产安全的质量缺陷，无法整改的。”包括以下两个方面：
功能缺失：休憩、盥洗、炊事、储藏等房屋基本功能不能实现；卧室、起居室、卫生间、厨房等主要功能空间不能使用；房屋不具备遮蔽性；上下水、电、厨卫、燃气、暖气、电梯等设施无法使用。
安全隐患：违反强制性规范，强度不满足要求；门、窗、电路、燃气管线、消防设施、阳台露台护栏等违反强制性规范，可能导致人身伤害；室内空气质量不合格。
质量问题之第三层次：保修期内的维修及赔偿责任
《城市房地产开发经营管理条例》第31条房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。
保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。
《商品房销售管理办法》第33条房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。
在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。
如何理解造成的损失？应当是质量缺陷直接造成的损失，如天花抹灰脱落砸坏的物品、渗漏泡坏的地板、维修期间不能居住使用的补偿。
3、保修期是否因发生维修而顺延？
某小区质量保修期即将届满。公司发函通知业主，自某月某日之后，公司不再负责保修。但有业主激烈反对说，我住的这栋楼，从交付后几乎年年都发生渗漏，都进行了维修，说明质量存在严重缺陷，你们必须从最后一次维修完成之日起，保修五年，而不是从交付时起计算保修期。经核实，该栋楼交付后，在第一年和第三年，屋面的局部分别重做过两次防水。
业主的要求，有无法律依据？公司应当如何处理？
1）保修制度的目的，是承诺在一定期间内，如果发生了质量问题，由建设单位承担责任，而不是保证在一定期间内，绝不发生质量问题。故只要依约履行了保修义务，就满足了保修责任的要求。业主要求中断保修期间，没有法律与合同依据。
2）对发生过维修的部位，应有合理的保修期间，但不是重计五年。
3）提高质量管理水平，提高维修质量。
第三部分：面积差异纠纷
深圳示范文本中关于面积差异的约定：
（一）差异值在±0.6%以内的，买卖双方互相不退、不补。
（二）差异值在±0.6%以上至±3%以下的：面积超出的，超出的面积视为出卖人无偿赠与；面积不足的，出卖人应当双倍返还该不足部分的价金予买受人（扣除0.6%的误差后）。
（三）差异值在±3%以上的，买受人有权解除合同。买受人不解除本合同的，依照本款第（二）项方式执行。
建设部示范文本中关于面积差异的约定
（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；
（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。
买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
正确看待面积差异
公平合理约定面积差异
（一）以面积为计价单位的，计价的面积发生变化，双方按实结算，多退少补。面积误差超过±%的，买受人有权解除本合同，出卖人承担相当于面积差价款倍的违约金。买受人不解除合同的，由出卖人承担差异面积的房款。
（二）以套计价的，实测套内面积大于合同约定面积时，买受人无须支付差价；实测套内面积小于合同约定面积%以上时，买受人有权解除合同，出卖人承担相当于面积差价倍的违约金。
（三）交付的露台、阳台、花园、庭院等非计价部分，实际面积小于合同约定的。前款买受人解除合同的，应当在知道实测面积之后日内通知出卖人，未通知的，视为同意继续履行合同。
第四部分：车位纠纷
1、小区内的车位是谁的？
2、建设单位应当如何处分车位？
4、建设单位把车位处分给业主以外的人或者超比例卖给业主，承担何种责任？
5、人防车位的产权
6、车位不能登记的地方，车位如何处分？
７、车位纠纷的根本原因，在于政府不恰当的政策。
８、开发企业预防车位风险的措施
第五部分：目前逆势下容易出现的纠纷
1、降价索赔风潮；
2、因贷款落空而退定解约。
贷款落空是否属于情势变更？
——需内部报最高院核准使用情势变更
１）情势变更不适用于商业风险。
２）贷款落空是预见到的风险。
３）继续履行不导致不公平的结果。
４）即使不能实现合同目的，也能承担违约责任。
《合同法解释（二）》第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。