律师办理商品房交易业务操作指引—在线律师

律师应提示买受人,商品房预售应当符合下列条件：1、开发商应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书。2、已取得建设用地规划许可证；3、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；4、持有建设工程规划许可证和施工许可证；5、已办理预售登记，取得《商品房预售许可证》；6、开发商已签订前期物业管理合同。7、已确定竣工及交付日期；8、已符合当地地方法规、行政规章及行政机关规定的开发程序规定的预售条件。2.3.3.2无证预售的风险《商品房预售许可证》是衡量商品房预售行为是否合法的最直接、最关键的书面证明文件。律师应提示买受人，未依法取得商品房预售许可证而以预订、预约、认购、订购等方式变相预售商品房的，均属无证预售行为，在法律上无效。但如果开发商在买受人起诉前取得商品房预售许可证，合同可被认定为有效。买受人应当要求开发商出示《商品房预售许可证》，买受人应认真查验该证记载的内容是否与实际情况一致，特别是在开发商对同一项目实行分期开发或分阶段施工时，应验证已有的商品房预售许可证是否包含所要预购的商品房。

第四节商品房现售

2.3.4.1商品房现售条件律师应提示买受人，商品房现售应当符合以下条件：1、符合2.3.3.12页第1至第6点的条件。2、商品房已竣工验收合格。3、供水、供电、供热、供气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者确定施工进度和交付日期。2.3.4.2返本销售的禁止和售后包租的限制律师应提示买受人，根据建设部的有关规定，开发商不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房；开发商不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。

第五节预售环节的商品房买卖合同（大部分内容亦适用于现售合同）

第六节商品房代理销售和包销

第七节购房贷款

第八节商品房的交付使用及其

第九节住房专项维修基金

2.3.9.1首期维修基金的交纳由于新建商品房首期维修基金的交纳方式各地的规定有差异，律师应提示买受人，如当地规定开发商也应交纳首期维修基金的，应注意检查该基金是否确已交纳。维修基金的交纳标准，各地规定有差异，律师应熟悉了解。2.3.9.2维修基金专户的开立律师应提示委托人，维修基金应开立专户，应当以一个物业管理区域为单位，按每幢住宅立帐，并分列每套住宅单元的分户帐；一幢住宅有两个或者两个以上门号的，按门号立帐，并分列每套住宅单元的分户帐。业主委员会成立前，维修基金由物业所在地的区、县房地产管理部门代为监管，本息归业主所有，任何单位和个人不得使用。业主委员会成立前发生的物业维修、更新，不得使用维修基金，其费用由开发商承担。2.9.3.3首期维修基金的交纳时限律师应提示委托人，新建商品住宅的开发商和业主应当按照下列规定的时限交纳首期维修基金：1、开发商应当在办理新建商品住宅所有权初始登记前将该新建商品住宅的维修基金存入专户银行。2、买受人应当在办理房地产权变更登记前将所购商品住宅的维修基金存入专户银行。