在10月23日《全国人大关于房地产税改革试点的规定》中提到：“非居住用房地产继续按照《中华人民共和国房产税暂行条例》、《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》执行”。现在有些分析对这句话基本选择了无视，倒也可以理解，因为对居住用房地产征税冲击力太大，先拣重点分析也是正常。但是对专业做税的人，这条还是很重要，因为可以从中看出未来房地产税整体可能的架构，以及非居住用房地产持有者的应对思路。今天就介绍一下房地产税改革涉及的几种税。
一、对房产和地产征税一直有，只是房地产税改革试点把征税对象的范围扩大到非经营用的居民房产。未来的房地产税预计将合并现行的房产税和城镇土地使用税（以下简称两税）。
如果我们想追溯对房产和土地征税的历史可以追到更早，今天只讨论现行的政策。现行的房产税是从1986年开始施行，城镇土地使用税是1988年开始施行。我用一张表把房产税、城镇土地使用税和将要试点的房地产税的要素进行了对比。
另外从表中也可以看出，两税征收的地域范围都不包括农村，因为房地的不可分割性，两税对纳税人的规定也非常容易统一。其实适用两税优惠的对象也经常一致，例如对政府机构以及用于农业生产的房产、土地免税、对非营业用房产、土地免税等，所以从我国近年提出的科学简并税制的角度，借房地产税改革试点，推进两税合并是合理且可行的。
二、两税全部属于地方财政收入，但目前占比较小。扩大征收范围后的房地产税预计仍属于地方财政收入，以补充土地出让金减少带来的缺口。
从表中可以看出，两税在全国税收总收入中占比合计仅在5%左右。虽然两税也全部属于地方财政收入。但是它们和另一项地方主要财政收入“土地出让金”比起来是不值一提的。
从上表也可以看出，土地出让金和税收总收入的比值逐年提高，到2020年已经超过了50%，土地出让金在财政收入中占据了越来越重的份量。在中央层面仅会从土地出让收益中计提20%的农田水利建设资金，剩余归地方。
按照《国有土地使用权出让收支管理办法》第十三条规定，土地出让收入使用范围包括征地和拆迁补偿支出、土地开发支出、支农支出、城市建设支出以及其他支出。在2020年9月发布的《关于调整完善土地出让收入使用范围优先支持乡村振兴的意见》强调提高土地出让收入用于农业农村比例。这些支出都是必不可少的。
如果按照10月23日决定提到的房地产税改革试点的目的“引导住房合理消费和土地资源节约集约利用，促进房地产市场平稳健康发展”，未来土地出让面积会减少，房地产市场平稳发展也不会让地价太高，地方政府必须有适当的收入弥补土地出让收入减少带来的缺口，且两税本就属于地方财政收入，所以扩大征收范围后的房地产税仍属于地方财政收入也是合理的。
三、两税的纳税人包括持有房地产的自然人，目前来看，房地产税改革试点和原两税最大的不同是，扩大到对自然人未用于经营的房地产征税。
这里也是要纠正一些人的误区，认为住宅不征税，或者认为个人持有的房地产不用缴税。虽然现在国家对个人住房租赁有一些优惠政策，但只要房地产用于经营，一般都是要征收两税的。我把现行的住宅以及个人所有房地产两税政策总结了一张表。
从上表可以看出，即使是住宅，但如果是从事生产经营用的，也是要缴纳两税的。所以企业所有的住宅都是要缴两税。
对个人出租房地产要征税，一般人也还清楚，但是对个人将房地产用于经营要缴两税，许多人就比较迷惑了。因为现在一些城市允许住宅作为注册地址，或者允许将住宅作为实际办公场地，确实是没有强制要求缴税。
出现这种情况一是因为对两税征管地方本来就有很大决定权，另外就是住宅本来是不能作为注册地址的，对住宅作为注册地址怎么征房产税也可以说是空白。但我个人认为从两税设计的逻辑来说，只要是两税的征收范围内，用于经营的房地产都是要征税的。
还有许多人说我们只缴了房产税，没交过城镇土地使用税啊？这一般是出现仅购买高层建筑的部分单元的情况下，政府也就不再收城镇土地使用税，也是让利给纳税人了。
两税的条例已经执行多年，虽然中间有过修订，但从以上分析可以看出，两税的政策有些方面还是需要调整，虽然《全国人大关于房地产税改革试点的规定》明确“非居住用房地产继续按照《中华人民共和国房产税暂行条例》、《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》执行”，但是就着房地产税试点，扩大征收范围，修修补补也是正常的。