亿房网『投资军团』是亿房网旗下一个纯民间投资团体，成立之初便以“畅通信息渠道，服务精准投资”的宗旨获得了广大投资者的肯定和拥戴。
自2010年8月21日投资军团成立以来，通过“理论加实践”的线上、线下活动，已凝聚会员500多人。为此，亿房网投资军团特邀武汉玩转商铺第一人易伟文、沿海归来投资猎手MR.饶、亿房网资深研究员等众多专家，推出《投资大课堂》系列讲座，从而使每一位投资军团会员都成为自己的指导“专家”。
8月20日，亿房网投资军团《投资大课堂》第3期活动如期举行，易伟文先生用13年的淘铺实战经验为到场会员揭晓商铺投资秘密及诀窍。
易老师讲课中
易伟文：投资军团的各位会员大家好，不知不觉就进入了投资大课堂的第三课时了，首先感谢大家抱着共同探讨共同学习的态度，我们在这么热的天大家还可以继续坚持。我们代表全体会员感谢亿房网的工作人员牺牲自己休息的时候来跟我们提供了自由学术交流平台
现场会员
我上次发过一个资料，其中重要的就是商业地产方面，研究商业地产必须要先学习商业。这句话虽然有一点绕口，也就是要投资商铺就必须先看懂租户如何做生意。我们在市面上有一个问题就是商铺的价格好像比较高，但是应该看到另外一方面，我们的社会还在进一步发展，不要有过多的灰心。上次的资料进行了相对的总结，我国跟发达资本主义国家相比，我们整个的商业运作模式和类型有十几年的差距，这样会给很多投资者很多的机会，大家通过学习之后还有很多空间，不要急，而是要首先弄明白。
第二、议价商店。1978年开始，高潮期是1880到1930；
第三、连锁商店。开始于1859年开朝起来是1920到1930；
第四、超级市场。开始于1930年，高潮期是1935年至1965。超市业态在我国目前处于大的发展，其实在资本主义国家早就开始了；
第五、购物中心。也就是我们现在看到的综合体，开始于1930年，高潮期是1950至1965年；
第六、自动售货机。主要是1950年到1980年，今后还有扩大，特别是是香港和日本很明显，只要走30米的范围都可以找到生活的必需品，而且都是无人看守的，可以直接投币；
第七、步行商业街。开始于1967年；
第八、多媒体销售，开始于1980;以上是八种商业模式，我们现在才是小荷才露尖尖角，我们才处于萌芽的状态，如果我们经过了系统学习那么投资的机会是很多的。
上次有会员提问，觉得商业地产难度很大，牵扯的栏目很多。最后我归纳到一个就是只要用心、只要用心学习就可以越看越懂。目前的国外趋势是进行了商业创新模式，因为世界经济已经一体化了，我们接受的资讯很多，自然于别人的差距很大，但是我们可以把很多成功的经验照搬到国内来，今后最起码可以把生活品质进行提升。
今天的主题：识破美人计。今天我也不想爆料很多，因为我们作为一个投资者有些东西是必须要知道的，但是用揭黑幕没什么意思。大家也在亿房网看到上期的一个观点，业主跟开发商不是永远的敌人，而是大家要携手共进，共同帮助整个市场走向相对的和谐。
按照我原来的从业经历，我早期在房地产中工作，也担任过高层，我看过很多，我觉得很多投资者要对自己进行检讨，虽然我国现在的法制环境没有跟上，但是作为一个投资者自己也要进行系统的学习，你如果不进行系统的学习就去投资既是对别人不负责也是对自己的不负责。
上期我就讲过，我们有四大关系，第一、开发商，第二、运营管理公司。第三、投资者。第四、租户。但是我们今天有一个重要的环节要出场了，就是销售代理公司。整个房产交到我们手上必须要有一个代理公司，我们在购买商铺的时候必须要到售楼部去，里面的售楼小姐和销售经理就属于销售代理公司，有些房地产企业有自己的销售公司，但是武汉市大多数公司都是外包给销售代理公司。我们作为一个投资者假如对一个商铺或者是所有的物产有兴趣，你必须要到售楼部进行资料的了解，还包括看盘。销售代理公司跟运营管理公司有区别，运营管理公司基本上属于售后，在售前和售中的时候必须要和销售代理公司打交道，我们今天重点环节就把销售代理公司介绍一下。为什么要介绍呢因为我前两年在很多所谓的业内专家的博客中都提到一个问题，就是很多购房者当时从售楼部一出来就有80%的人不满意，甚至还后悔，觉得买的时候没有看清楚。我觉得这是很正常的，为什么呢因为售楼部有一个营销环境，这是你摆脱不了的，如果我们通过一个系统的学习，大家可以在踏入这个环境之后可以雾里看花，自己能够不糊涂。
销售代理公司目前的工作手法很娴熟，一般中间的职务设立有策划总监、销售总监，策划和销售分开，策划主要是研究消费心理学，也就是分析人性的弱点通过科学的规划进行准确的定位。营销策划也是一个真正的学科，但是一旦销售压力大了就产生不规范的东西。现在的消费者很精了，之前出现很多连夜排队购房，上千个客户抢铺子的现象，但是最好别参与，因为很容易失去对价值的判断，我从来不去那种场合，我惹不起躲得起。
我们投资者首先自己要对自己多打几个问号，有很多东西确实是我们不对，不是别人做的不对。你买商铺的时候掏出的是真金白银，你为什么不多考察，多问问家里人，多问问行业人的朋友帮助你参谋一下，这都是很必要的。上次有一个会员说认识我太晚了，我觉得对商铺价值的判断也是仁者见仁智者见智，但是武汉市失败的项目也很多，如果万一不小心也是可以一铺损三代。
投资中容易走入的误区：第一、住宅投资很简单，你看到朝向好、户型好、离上班近，生活方便就可以了，不存在与隔壁楼盘相比。但是商铺需要很多其他综合因素的价值判断。而投资商铺的时候过多的依赖于销售小姐或先生。你获取商铺资讯方面的内容是必要的，如果我们到一个餐馆去吃饭，你问服务员哪个菜好吃，哪个菜是什么味道是必要的，但是如果问菜是什么味道就问过了，因为服务员不可能尝过，前期服务的人不可能知道这个菜是怎么做的。我们在购铺的时候容易犯这个错误，过多的依赖销售人员，自己没有系统的学习，甚至不想自己思考，总是依赖，这样就造成不负责任。
第二、选商铺不光靠眼睛、靠耳朵，更要靠腿，所有的功夫都是慢慢积累起来的。
我尽量回避点评一些项目，除了特别的案例之外。今天的学习还是逐步走入微观，我重点谈一下对武汉市几个商圈和板块的看法。
我们这里有一份武汉市的地图，是亿房网每次给大家发的一份地图，这个地图主要是讲武汉是在建和开发楼盘的信息，标注了楼盘的地理位置。
第一、武汉市的地域构造在全国很独特。长江的流向是从西往东，也就是从开发区往阳逻方向，中间穿插了一条汉江，汉江把汉阳和汉口隔成了两个镇，其实汉口跟汉阳的关系只有一个汉江阻隔。汉口跟汉阳加起来用一条长江又和武昌隔开，这是我们武汉市的大体构造。地图上标注了几个板块：青山板块。其中有特大型企业武钢。武汉的商圈有几个重要的地方，无论我们城市的环线还是其他都需要用桥梁进行沟通，长江二桥造就了徐东商圈。过江隧道把积玉桥板块呈现出了。长江一桥下面有司门口商圈，包括首义园等等。现在二环线上有鹦鹉洲长江大桥，到2015年才会通车，这样就把雄楚大街牵扯进来，一直延伸到南湖。
综合来看，这个商务区的构造基本是依托长江，长江二桥的对岸原来是黄埔路，一直没有形成一个很集中的商业氛围，有一个开发商做了一个比较前瞻性的项目，就是著名的武汉天地。武汉天地依托的主要是武汉的租界文化，接下来就是武汉市政府的滨江商务地带。江岸区主要强调过去老汉口的租界，过去民国时期遗留下来的租界。逆流而上就是武汉轮渡港码头，再过来就是江汉路步行街，大智路离江汉路还有两站路的距离，现在的过江隧道把这两块连接起来，形成了武汉的江滩。江汉路跨了江汉区的小角，沿江逆流往上就是和硚口搭界的地方，马上就进入了有名的汉正街。汉江把汉口和汉阳隔开，你要是在汉口，顺着汉正街逆流而上就发现路牌名称变了，就叫沿河大道。汉正街也有一个架空桥梁，也就是晴川桥，晴川桥的对岸一直有一块地没有开发，比较有名的是晴川饭店，从晴川饭店到晴川桥头有一个著名的项目，也就是中国角，头几年做过一个规划，准备把这里做成类似悉尼歌剧院的项目。顺着汉江逆流而上就是武胜路、硚口，之后就是月湖桥。再往上有一个汉水二桥，那里有水厂和古田，从古田四路一直延伸到舵落口。
汉江板块：汉江的构造简单多了，当时也是依托两座桥，造成了两个集中点，一个是著名的钟家村，另外一个就是新兴的商圈王家湾。现在武汉实行ETC的两座汉水桥就在这两个地区。
有人问我首义园的发展趋势如何。假如下一步人流能够在那里聚集，还是有很多工作要做，因为之前也有一个案例，蓝牙百货后来改成了天河百货。首义园的小吃街没有户部巷做得旺，一个商业的支撑不光要有建筑，同时还要有百货业态档次的提升，不能说这里是商圈就是商圈，我们作为一个者有必要了解商业知识。
关于武汉的摩尔城，上一次讲解了基础知识，摩尔和商业综合体其实有区分，商业综合体中有很多是伪商业综合体，不能说几栋楼围一个群楼就是商业综合体，不光是体量问题，还要看周边的配套，摩尔的配套起码要有商务酒店和高端的写字楼等等。
商业综合体在武汉前期走过的路都不是很平坦，都不是很顺畅，这是值得我们注意和警觉的。上次我跟大家披露过一个数字，下一步武汉市即将建成的摩尔有30多座，以后市场的容量还是要注意一下。
我今天重点谈谈王家湾，可能会牵扯到沌口万达，我一直在王家湾有商铺，我本身也住在汉阳的南国明珠小区，所以我对那里比较了解。王家湾商圈形成也是很突然，那里在90年代基本就是一个城中村，前面是萝卜后面是白菜。郭资口相对还有名气，还热闹一些。后来随着交通规划特别是进入轨道交通之后，主要有两条地铁线，从沌口出来一条地铁线恰好从汉江通过，延伸到金银湖片区。王家湾正好处于轨道交通的十字交汇处，这样就把王家湾突出了。本来王家湾是一个十字路口，从汉阳大道往下走通往远城区蔡甸，交叉的路就是龙样大道，这是通向汉口的一个咽喉要道。这样的十字交叉加上地铁的利好刺激，所以几大家电巨头看上了这个位值，包括国美电器、苏宁电器和工贸电器首先进驻。从商业业态构成有一点像汉口的唐家墩，唐家墩也是家电商场首先入驻。之后紧接着家具城落成，包括金海马和好美家。紧跟着又来了一个大动作，一个武汉的地域开发商在那里做了一个定制地产，定制给了大洋百货，基本上房形就是按照大洋百货的制式做的，结果大洋百货一炮而红，现在的效益非常好，可能下一步要坐上头牌宝座了。
我个人比较推崇的是武汉摩尔城，因为通过试营业的商业磨合，目前已经走向正轨了。汉阳这块我整体还是比较担心，因为人口密度确实不大，只能说随着今后把武汉市远城区和81城市圈的人截流住，包括仙桃、汉川等城市的人群。
沌口当时也有一个比较有名的项目就是湘隆时代，是一个比较典型的案例，湘隆时代还做了内部的环形街，但是由于在招商地位上缺乏经验，没有一炮而红，这就造成这个项目一直没有聚集人气，一直没有好的商铺进驻。湘隆时代的商铺大致也都卖了，但是开发商还是错失了一个机遇，原来武商集团想跟他合作，后来被拒绝了，这其实是一个失误。开发商其实可以把被动不利的局面化为有利，摩尔城就是这样，因为大洋百货已经做成气侯了，大洋百货早开业一年，摩尔城认可这个局面，它通过自己多下功夫赶上了。这在武汉市还是一个特别的现象，从来没有两家大型超市距离这么近，整个距离不到300米。
作为投资者要注意一个问题，在有很多商业体扎堆的情况下，假如开发商没有自己的连锁系统，那么在招商中很容易遇到瓶颈，可能会遇到竞争对手的封杀，这样就造成项目运营在起步阶段过不去。所以大树底下不见得好乘凉，大树底下往往会长草。
易伟文：实战性的经验，大家都知道投资商铺要跟着主力店走，开发商拿了一个重要的宣传工具就是沃尔玛或者家乐福进驻了，因为他们确实做得很不错，拥有相对的人流，超市的发展在国外是很早的模式，但是在武汉市的火火热度还要延续几年，因为这跟武汉市的收入水平有很大关系，武汉的工资一直比较低，有点中部凹陷，所以超市在吸引人流方面还是比较好，高级的百货大楼还是有一点阳春白雪，超市是老中青通吃，所以带来大量的人流。
我具体介绍一下超市，大家比较熟悉的就是沃尔玛的家乐福，但是还有一家大家没有注意，是在世界上比较有名的，目前在武汉几个地方都布置了店，而且收益是相当不错的，就是麦德龙，麦德龙很拽，而且还要持卡消费，而且从来不用塑料袋，每次购买都是大件的，整箱的购买。麦德龙在古田四路有一家，它的运营模式是门前有一个很巨大的停车场，店面往往店离马路还有一段距离，麦德龙往往做得比较低调。
大家选本地企业的商铺要看几个方面，比如社区底商中，不要看中百超市，但一定要看中百仓储，特别是在远城区，接近三环线的区域，很多新楼盘做噱头就是引入了中百超市，你在这方面有必要详尽的了解，真正有100%把握的还是中百仓储，主力店一旦选址也是经过长期的市场调查，这样会起到事半功倍的效果，一旦定位绝对会形成区域性的商业聚集小群体。不要受中百超市的迷惑，但是一定要跟着中百仓储走。因为仓储的业态大家要了解清楚，整个销售量、物品和规模都完全不一样，在远城区和环线郊区的地方就跟着中百仓储走。
我谈谈视觉导入系统，这个大家可能接触得比较多，具体讲任何事物比较要进行外在形象的塑造，必须要强调眼睛看到的东西。比如大家经常接触到的公司的名称，标识是否做了规范化，乃至一个店名也要沿用视觉导入系统。
企业的行为识别系统，简称为BIS。企业的理念识别系统简称为MIS。具体应用方面，你接触到楼盘的时候往往会有统一的宣传，其中就是沿用科学规范化，一是强调视觉感，很大气，不会有不规范的地方。房地产一定要强调大气，不能恶搞，恶搞的东西走不长。原来有几个地产公司犯过这种错误，作为一个品牌企业恶俗的东西不会做，万科就不会做，宣传要把握尺度，要杜绝恶俗的东西;行为导入系统。假如执行的好一切东西就会以人为本，员工的待人接物乃至服务行为是否规范;最重要的源头，就是理念识别系统。也就是是否想把这个公司做长远和针对消费者的态度。很多品牌企业认为顾客永远是对，如果跟顾客发生纠纷马上会进行内部出来，不管发生任何事情首先顾客永远是对的，这才是把顾客为上帝落实到实处。
这样我们就把这个企业看得比较透彻，我们就可以选择一个合适的合作伙伴，我们去购买开发企业的商铺物产的时候应该是一种合作伙伴。不光要到企业去看，还要去到建设工地上看，你可以通过员工穿着，是否带了安全帽，材料码放是否整齐，通过这些方面都可以了解一个企业的水平。你还可以找建筑工地上的无论是工人还是监理工程师，乃至门卫，找他们去聊几句闲话你就可以得到一些信息。现在国家银根紧缩，很多公司的建设工期会被拖长，你要了解这家开发商是怎么签合同的，你们是否都领了工资，你们对开发商的信誉怎么样，假如底下的工人都是满腹牢骚，那么你该不该去买呢，这些都是显而易见的。
下一期我们会跟大家带来更多实战性的内容，也就是第四期树上开花，细节决定购铺的成败，这是一个大主题，其中分了几个小内容，如何选择商铺的户型，如何计算空间尺寸，如何签订购买商铺的合同。这些都是很关键的内容，我们会给大家带来很多实战性的模本，我们会手把手教给大家今后如何购买商铺，如何规避风险和陷井。
以下为现场互动环节：
会员：金银湖板块发展潜力很大，目前规划了地铁，后期发展是否可以
易伟文：金银湖板块一直做得不错，但是毕竟是在三环线外，武汉市的环线目前很清楚。比如你在那边的企业工作，居住很近，那么就可以考虑一下。目前商业地产项目非常多，凡是有楼的地方底下一定会有底商，下一步在内城区中寻找到商铺的机会还会很多，假如远了之后就会一个问题，入住率会不高，金银湖板块一直还是缺少大的商业集群，多半的商铺还是以街铺的形式出现，街铺买了之后可以自己打理，但是入住率一直不高。同时远城区的消费者有一个特点，只能做周围人的生意，中心城区的人不会跑到那里去消费，客流可能会受到影响。
会员：我感觉商业综合体的商铺我观望比较多，如果是零零散散离商圈很远我觉得没有什么人气，我最近看了一个大的项目，你觉得旅游地产的商铺后期状况如何
易伟文：旅游地产方面我上次也回答过，武汉交通四通八达，但是我们的旅游产业一直没有起来，一直没有把外地客户留住，一直缺少差异化的项目，我记得以前总说湖北的旅游是“三菜一汤”。武汉的商业空间还很多，旅游地产在武汉的上升空间很大，武汉市政府一直坚持每年做国际旅游节，目前我有一个别的看法，很多旅游项目打的是水文化，所以有待于进一步观察，如果真正把这块做一个大型的娱乐项目，再加上后期轨道交通跟上可能会好一些，但是我们的轨道交通有点滞后，除了华侨城的位置好一点，其他的地方受一点局限性。外地品牌开发商到武汉来还是很注重市场调查的，目前第一个做的环节就是做人气，要把主打产品做起来，先做住宅产品，提前推量，我对这种行为还是很欣赏的，他们对武汉的商铺投资者是负责任的。这位会员的思路很好，今后不光是旅游地产，还有写字楼、公寓等等都是不错的，都可以是我们今后了解的范围。
会员：投资地图分了汉南、新洲、盘龙城等等，如果盘龙城的商铺价值是两万，那么汉南、新洲的价值是否在什么范围呢
易伟文：针对旅游地产现在只能做好准备，因为旅游地产中具体的大项目还没有推出商铺。酒店式公寓有它的特性，酒店式公寓和写字楼有相同点也有不同点，酒店式公寓公摊比较大，比写字楼的公摊要大多了，得房率很低，酒店要分割成房间，中间有一个内走道，两边是客房，得房率很低。酒店式公寓还有一个特性，目前多半采用的模式不是把整个产权卖出，而是进行产权分割，甚至委托投资企业卖一些虚拟产品，还委托包租，因为它无法脱离整体管理模式，不能说不需要大堂，一旦你进去了会和整体捆绑在一起。目前武汉市在酒店式公寓上做得成功的，回报率很高的还没有找到一个标杆项目和成功案例。而且最后不能自己租住，不能拿来当住宅用。所以重点要看酒店品牌商的管理能力、品牌号召能力，如果你跟着希尔顿投资肯定有能力，跟着长酒还是有保障的，但是其他的我就不敢说了。为什么现在武汉市的投资回报率不高呢因为在五年之前出现了很多快捷酒店，他们在武汉进行攻城略地，这对整个客流分流产生了很大的影响。
会员：我看到开盘中有商铺，一个是沿海塞落城，一个是盘龙城的汉飞向上城，四中那里也有一个底商，这三个区的底商你怎么看
易伟文：他们的价位我不太清楚，沿海塞落城价格大约在1.1万—1.2万之间。假如在1万左右还是很有投资空间的，无论是在哪个板块。很多开发商做的都是大盘，所以你要守得住，现在针对整个片区还是存在一定价值，我为什么说看商铺很复杂每个片区都有好商铺和坏商铺，商铺在同一条街上有位置区别。社区底商现在也有街，肯定是靠角的地方好，金角银边，还要看周围的配套设施，比如一个商铺是正面对学校大门，那肯定价值就不一样了，同样一条街上的商铺会有50%的差别。我就送大家一句话，你可以反向看问题，如果到远郊区，只要是面对学校的铺子可以下手，特别是在拐角的商铺都可以购买，不见得非要在闹市区中挤。