即使购房人没有取得房产证，法院也不应查封购房者已实际占有的预售商品房
编者按
裁判要旨
案情简介
一、农业银行与乌鲁木齐亚鸿房地产开发有限公司（以下简称亚鸿公司）借款合同执行一案，农业银行依据具有强制执行效力的公证债权文书，于2003年7月10向新疆高院申请对亚鸿公司强制执行，新疆高院作出裁定，查封亚鸿公司抵押给农业银行的位于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市解放南路317号的房产，共计163套。
二、案外人陈秋和于2002年7月5日从亚鸿公司购买了上述317号房产中的1栋6层A户房屋，因农业银行申请查封了该房屋，致使其至今未能取得该房屋的产权证。陈秋和认为该查封行为严重侵犯其合法利益，向新疆高院提起执行异议，请求解除对上述诉争房屋的查封。
三、新疆高院查明，陈秋和与亚鸿公司签订《商品房买卖合同》，支付全部购房款并实际占用至今。新疆高院作出异议裁定，解除对该诉争房产的查封。
四、农业银行不服上述裁定，向最高法院申请复议，请求撤销异议裁定。最高法院认为农业银行的复议理由不能成立，驳回复议申请，维持原判。
裁判要点及思路
《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”，所以本案法院不应继续对位于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市解放南路317号1栋6层A户房产采取查封措施。
实务要点总结
北京云亭律师事务所唐青林律师、李舒律师的专业律师团队办理和分析过大量本文涉及的法律问题，有丰富的实践经验。大量办案同时还总结办案经验出版了《云亭法律实务书系》，本文摘自该书系。该书系的作者全部是北京云亭律师事务所战斗在第一线的专业律师，具有深厚理论功底和丰富实践经验。该书系的选题和写作体例，均以实际发生的案例分析为主，力图从实践需要出发，为实践中经常遇到的疑难复杂法律问题，寻求最直接的解决方案。
一、本案购房人之所以能够排除房屋上的强制执行措施是因为其已取得对房屋的实际占有。但怎样判断已取得对房屋的实际占有，取得期房的钥匙算不算取得房屋的实际占有？
本案中购房人实际占有的事实较易证明，购房人已实际使用诉争房屋并有相应的生活缴费证明。但对于未使用的房屋，甚至是尚未竣工的期房如何认定已取得实际占有？购房人拿到房屋的钥匙能否产生实际占有的法律效果（此问题请详阅下文延伸阅读案例）
二、如何判断并非是购房人过错而导致未办理房屋产权证
三、开发商的债权人（申请执行人）希望排除案外人异议对执行措施的影响也是需从上述两点展开论证。特别对于购房人实际是否占有房屋的问题，需要收集能够证明购房人未实际占有的证据。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》(2020修正)（法释〔2020〕21号）
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》(2008调整)（已被修改）
法院判决
以下为最高人民法院在判决书“本院认为”部分就此问题发表的意见：
最高人民法院：《中国农业银行股份有限公司新疆维吾尔自治区分行营业部申请复议案执行裁定书》【（2013）执复字第17号】
延伸阅读
关于开发商已预售的商品房能否被强制执行的问题，以下是我们写作中检索到执行程序中拿到钥匙的购房人能否排除该房屋上强制执行的裁判观点，以供读者参考。
购房人购买期房并与开发商进行预售合同登记备案，开发商交付了房屋的钥匙但此时房屋尚未竣工。后开发商因债务纠纷，债权人申请查封该房产。
一、结论
作为房屋买受人在房屋未竣工时即使办理了商品房预售合同登记备案和取得房屋钥匙，依然不能认定为是实际占有。在执行标的房屋时，买受人提起案外人异议之诉，请求排除执行的，法院不予支持。
1、《中华人民共和国建筑法》（2019修正）第六十一条第二款规定“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”
2、《城市房地产开发经营管理条例》（2020第二次修订）第十七条规定：“房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。”
3、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条（原为第十七条）规定，“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”
4、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释(2020修正)》第一条第二款规定：“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为民法典第二编第六章所称的业主。”
三、裁判要点
《方卓君与朱永光民事执行一案执行裁定书》（2014）苏执异字第0015号（该案有大量系列同类案件）