市中心老破小不敌市郊刚需房专家：其仍有价值
上个月，杭州楼市接连出台调控政策;不仅是杭州，从国庆期间到最近，国内已经有20多个城市先后出台楼市调控政策。密集的政策轰炸下，购房群体对楼市的整体预期有所改变。钱江晚报记者近日深入市场了解
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密集的政策轰炸下，购房群体对楼市的整体预期有所改变。钱江晚报记者近日深入市场了解到：在新房市场上，盲目下单的客户少了，观望的客户多了，有不少被限购条款限制的购房者没有及时签约，选择退房。二手房市场，房东与购房者心态与调控前相比发生了倒挂，调控政策出台前是房东们不愁卖，如今则是购房者不急着买，投资客也明显减少，整个市场正逐渐“退烧”、趋于平稳。
记者梳理了一些购房者的案例发现，不论是刚需、改善的自住客群，还是此前蜂拥而至的投资客，他们都在从焦虑、冲动中逐渐回归理性。
购房预算从100万涨到150万
最近又调回到100万
李先生(化名)一直想在古荡一带买套小面积的二手房，为了让孩子将来能上个好的学校，从今年6月份开始他就一直在看房选房。
“8月份看中了古荡小区一套50m2的房源，总价为117万元，当时跟房东协议都签好了，谁知道9月份，房东反悔不卖房了。”杨洋洋回忆，9月里，古荡小区的二手房几乎是一天一个价，有些房东觉得之前的价格卖亏了，一直拖着没有签正式的购房合同，直接选择违约。
李先生一看这形势，赶紧和经纪人沟通，150万元以内的房子他也能接受，只要有房源就好。“那时候李先生别提多着急了。”杨洋洋说。
但随后限购、落户新政等政策相继出台，李先生一下子就不着急了，他认为受政策影响，房价肯定会降，预算也从150万元调整回了最初的100万元。李先生告诉经纪人，如果没有价位合适的房源，那房子暂时就先不买了，继续观望。
调控效果：“现在不少自住的二手房买家，心理上都觉得房价肯定会跌，出手也没之前那么着急了。”杨洋洋告诉记者，杭州调控连发三箭后，买家心态上的落差较为明显。
像李先生这样转变心态的购房者不在少数，调控政策陆续出台后，他们从此前焦虑、慌张的情绪里恢复过来。调控政策出台前，二手房市场上是房东们不急着卖，而如今是购房者们不急着买。认识到楼市逐渐回归理性的购房群体，并不急着下单入市，而是开始观望并审视自身的实际需求。
从焦虑、冲动到平静
观望的购房者越来越多
原本一直打算置换新房的另一位李先生，如今改变了想法，他告诉记者，自己还要再等等看。
这位李先生是杭州本地人，在今年不断上扬的楼市行情里，他身边不少朋友都卖了手里的一到两套老房子来置换新房，他却一直没有考虑好、迟迟没有动手，在举棋不定的这段日子里，无论是他还是他的妻子，心态都是焦虑而迷茫的。
他告诉记者，一度考虑过先把手头的一套老破小卖掉，尤其是在房价不断上涨的那几个星期，但由于新房的价格也一直在涨，几番犹豫之下李先生既没有卖掉自己的房子，也没有选定新房。
直到近期，楼市调控政策出台后，他一方面后悔自己没有在高位时卖掉那套老破小，一方面也很庆幸自己没有盲目跟进：“改善的需求我们家庭确实是有，但一直没有考虑好是买新房还是二手房。想想行情一路上涨的那时候，真的是身边的人都在买房卖房，当时要是追涨跟进去了，很可能买到的房子不适合自己家庭。现在市场逐渐降温，我们也不着急了，慢慢考虑清楚再说。”
滨江·江南之星的销售负责人同样认为，调控政策对于购房者来说是有利的，楼市回归理性，购房者的观望期变长了，就能审视清楚自身的实际需求。
眼见市场逐渐降温
心理落差大的房东仍不愿降价
同样面对政策调控，不少房东觉得此前高涨的行情仍会持续，并不愿降价出售，然而挂牌价太高却难以成交。这让此前完全不愁卖的房东们心理落差很大，一些房东还是固执地不愿降价。
“朝晖二区有套75m2两房的房子，四五个月前房东挂牌价在150万元左右。”负责该套房源销售的豪世华邦资深经纪人叶元诚告诉记者，当时如果客户诚心想买，还能有议价空间，但挂牌许久，一直没能卖掉。谁知政策出台后，房东在9月底反而将挂牌价调高至160万元，国庆小长假期间又一次调价，目前挂牌价在169万元，且议价空间也很小。
“虽然我们一直跟房东说，这个价格太高了，不好卖，但房东的心理预期仍然很高，依然觉得房价会涨。”叶元诚表示，目前朝晖一带的二手房房价今年虽有一定幅度上涨，但朝晖二区一带的二手房，均价也就在20000元/m2左右，这位房东挂牌的房源单价要22500元/m2，买家一听就觉得价格贵，继续洽谈的可能性很小。
但房东却不这么想，他对中介说了自己的一番道理：“之所以一再出台调控政策，那是因为房价在涨，所以才有政策出台，既然如此，那么接下去房价肯定还是会继续涨，当然不能‘贱卖’了。”
调控效果：据记者了解，受今年楼市行情转暖的影响，有不少投资客入手朝晖一带的二手房，均价20000元/m2左右多数都能接受，且很少议价。但现在受限购、落户、二套房首付提高等政策影响，板块内投资客明显减少，二手房市场也逐渐趋于平稳状态。
一度以投机心态入市
如今也将心态放平
在“9·18”限购政策出台后，范女士下单购买了一套酒店式公寓，属于纯粹的投资型需求。随后杭州又接连出台限贷、暂停落户等政策，原本指望着房子能有30%~50%的涨幅，如今看起来是不太可能了，范女士表示她的心态还算平静，并不后悔当初的购买决定。
范女士是丽水人，她告诉记者，眼看楼市持续火热，她的父母一直催她投资杭州的房产，她身边也有不少外地的同学到杭州投资。可以说，她是受到那一阵外地购房者入市的热潮影响，才选择在杭州投资的。她表示，此前她有很重的投机心理，购买这套酒店式公寓，除了租金带来的年化收益外，她更看中房产本身的增值。
“按照之前的行情，我觉得房子交付后转卖能大赚一笔，比购买理财产品或者其他投资渠道，收益要高得多。”范女士坦言，如今她的心态也慢慢放平，“对于我这样的投资客来说，虽然目前看来猛涨是不可能了，但长远来看，平稳健康的楼市会让我的投资风险减少，起码我在转卖时不会亏本。接下来，我会出租这套房子，就当是购买了一笔理财产品。”
调控效果：从一些售楼部反映的情况来看，不论是住宅还是酒店式公寓，投资客的比例都明显下降，几条政策所针对的“炒房客”也明显减少了。