您当前的位置:首页>新闻中心>新闻报道
字号：大中小
不管你是菜鸟大学生，还是职场老油条，几乎每个人说起租房子，都有一段辛酸血泪史。“黑中介”“假房东”“合同陷阱”……租房的那些坑，真是让人防不胜防！日前，正义网邀请广东省广州市天河区检察院一级检察官何倩，和大家聊聊租房的那些套路，并奉上超实用避“坑”指南，希望大家租房时能少走弯路。
套路一：“黑中介”鱼龙混杂以低价诱惑
指南：中介资质要查找
“黑中介”是指那些没有办理工商注册、没有在房地产主管部门登记备案的中介机构或个人。何倩介绍：“他们往往会用一些窗明几净的优质房屋图片自称独家房源，价格又远低于市场价，当租客前来咨询时则称房源太抢手刚刚被别人租下，于是热情推荐其他房源，并以‘最近有优惠’等话术诱惑租客，用较低佣金留住租客。”
有人以为，房产中介只有“介绍”的作用，只要房子合适，谁介绍都一样，无非就是会多出一部分中介费而已，其实不然。“房产中介机构不仅是为我们提供房源信息的重要渠道，更是在签订合同、履行合同时提供保障服务的中立第三方。”何倩解释到，“一旦遇到了‘黑中介’，很可能会面临租金押金被卷走，期限未到被赶走，或者随意涨租金、无故扣押金等风险。”
总之，一定要多管齐下去了解其市场口碑和客户反馈。
套路二：
假房源以假乱真真假难辨
指南：房源权属仔细瞧
除了“黑中介”，何倩提醒大家在租房时一定要鉴别房源的真实性，主要指房屋本身权属问题和房东本人身份问题。
“公房、廉租房、违建房、地下室等等是不能用于租赁的，即使双方签订了房屋租赁合同，合同也属无效。另外，如果房屋还存在被查封、拍卖、拆迁等问题，则更容易产生各种经济纠纷。”何倩补充到，“房东本人的身份问题包括‘假房东’和‘二房东’。”有一些假冒房主的“假房东”自称房东直租房源，让租客支付定金提前预定，然后就会以各种理由延迟签约，最终导致租客钱房两失。而“二房东”是指将自己承租的房屋进行转租的人。何倩解释，“根据法律规定，‘二房东’如果将租赁房转租，必须要经过原房主的同意或承诺，否则无效。如果选择转租房屋，一定要查看其与原房东的租赁合同，核实‘二房东’是否有转租的权利、租赁人数的限制以及合同的存续期间，同时还要尽可能与原房主取得联系，确认转租效力，以防受骗。”
避免遇到假房源、“二房东”，何倩提醒大家一定要仔细查验以下几个细节：
2、实地考察了解。我们要查看房屋的结构、面积，注意房屋周边的情况，尤其注意所在小区张贴的公告内容，同时也可以向小区物业管理处、保安、邻居等人员咨询了解房屋实际情况。
3、核实房主身份。在房屋产权清晰的前提下，请房东提供身份证原件等身份证明，仔细核实与房产证上的姓名是否一致，若房东称是权利人的近亲属或房产共有人，则要进一步核实情况是否属实。
何倩强调：“将房产证、房主的身份证复印件留存，以备不时之需，也很有必要。”
套路三：
签合同隐藏条款十面埋伏
指南：重要条款细推敲
何倩讲述了一个真实案例。北京刘先生通过中介租下了一间房屋，月租金12000元，双方签订1年合同，中介公司收取了相当于1个月房租的中介费。一年后，刘先生想续租，交钱时发现费用里面多出来12500元！一问才知，“如续租还需再缴纳一遍中介费”，并且中介公司还警告刘先生“如不缴纳中介费，必须在1日内搬走，否则让警察来清户。”在刘先生气愤之余，中介公司拿出一份厚达14页的合同，划出合同第11页居间服务一项，当中居然载明“如租赁期限届满，乙方仍继续租赁的，需再次向丙方支付新合同约定的佣金”。这句话并没有被单列出来或者用明显的字体标明，而是淹没在一大堆条款后面，平平无奇，确实很容易被忽略。而刘先生正是在签订合同时没有仔细阅读，才掉进了中介公司的合同陷阱当中。
何倩表示，面对密密麻麻的合同条款，千万不要偷懒。同时她也给大家支招，重要事项核对好，也能成功避坑。具体内容有：
1、关于人。合同要写明双方的姓名、身份证号码、住址、产权人等个人信息，以及产权、权属关系等重要信息，并核对一致。
2、关于房。合同中应写明住房的详细情况，包括位置、面积、合租情况等，同时还要明确约定水、电、煤气、物业费、取暖费等如何分摊。
3、关于物。合同要简要明确住房的墙壁、门窗、地板、天花板、厨房和卫生间的装修情况，配备设施和设备使用情况，也要约定非人为原因损坏的家电、家具由谁维修，费用如何分担。
5、关于违约责任。对于是否允许装修、是否允许转租、是否允许提前解约、是否允许饲养宠物等常见的问题，建议大家都在合同当中约定清楚。
第一、签订租赁合同时，建议下载使用当地住房和城乡建设局官方网站提供的《房屋租赁合同》示范文本签约，若使用非示范文本的租赁合同，则千万要仔细阅读，避免霸王条款、隐形条款，划去合同空白处，切勿在空白合同上签字盖章。
第二、签订合同时，最好在中介公司里签约，支付的中介费也要向中介公司规定的统一账户中收取。
第三、签订《房屋租赁合同》后，及时持合同、房屋资料等材料到房屋所在地街道办事处申请办理租赁备案手续，以保障自己的权利。
民法典即将实施
关于租房，这些法律问题要提前知晓！
2021年1月1日起，民法典将正式实施，何倩介绍，其中关于房屋出租的法律规定相较于合同法做了重大的修改，具体包括：
1、设立居住权的房屋不能租！
设立居住权的房屋法律不允许出租，签订的租赁合同将被认定为无效。
提示：租客应当要求在《房屋租赁合同》中写明：“该房屋没有设立居住权，且在租赁期间也不得新设居住权。否则房东应承担****元违约金。”
新法规定：如果房东知道承租人进行转租的，6个月不提异议，就视为同意转租。
提示：向房东租房时应当要求在《房屋租赁合同》中写明：“该房屋属于房东所有，不是转租的房屋。”明知房屋是转租的，则要求房东出具转租的函。
3、房屋权属有争议或被查封，可以退租！
新法明确：当房屋被司法机关或者行政机关依法查封、扣押，房屋权属有争议时，即使租赁合同没有到期，租客也可以退房！
4、租客享有优先租赁权！
现实生活中经常发生合同到期后，房东告诉租客，“我不想再租给你了”的情况，租客只能到处去找新的房源。明年这种事情将不再发生，法律明确规定房屋承租人享有优先承租权。
提示：优先承租权是指同等条件下优先权，如果价格达不成一致，那么优先承租权将不再享有。
5、近亲属的购买权优先于租客，租客的优先购买权受到限制
合同法仅仅规定了房东在出售房屋时，租客享有优先购买权，但如果房东想要卖给自己的近亲属该怎么办？这次法律做了重大修改：房屋按份共有人行使优先购买权或者房东将房屋出卖给近亲属的，租客不享有优先购买权。
6、买卖不破租赁！
还有一个很常见也很重要的法律问题即：租房期间房屋被转卖怎么办？民法典第725条，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。也就是我们常说的“买卖不破租赁”。