2024年上半年，在政策宽松的大环境下，房地产市场在低迷中寻求复苏，整体下行压力依然不容忽视。其中1-6月，全国40城住宅用地成交金额同比下降37.96%（2023年1-6月同比下降28.66%）；全国32城新建商品住宅成交面积同比下降28.56%（2023年1-6月同比增长22.2%）。6月，全国32城新房成交面积环比14涨18降，仅2个城市新房价格指数环比上涨；全国二手住房出售挂牌价指数稳中有降，环比下跌0.89%，跌幅较上月收窄0.1个百分点；全国租赁住房出租挂牌租金指数累计下降1.35%，6月指数较历史高点下降4.73%。
01
土地市场
一、住宅用地成交量
二、住宅用地成交价格
2024年1-6月，全国40个大中城市住宅用地累计成交金额4392.38亿元，同比下降37.96%。其中沈阳土地出让金同比涨幅2037.64%居首，其次三亚同比增长878.18%。
全国40个大中城市平均楼面价为8855元/㎡，同比下降1.58%。其中厦门成交楼面价排名第一，为38646元/㎡；其次北京成交楼面价32147元/㎡；上海成交楼面价31471元/㎡排名第三；贵阳、兰州、昆明、哈尔滨、太原、长春成交楼面价较低，未达2000元/㎡。
02
新建商品住宅市场
一、新建商品住宅成交量
2024年1-6月，全国32个大中城市新建商品住宅累计成交72万套，成交面积8418.13万㎡，同比下降28.56%。其中天津成交641.22万㎡居首，其次成都成交632.67万㎡，青岛成交612.3万㎡位列第三。从同比来看，全国32个大中城市成交面积同比3涨29跌。其中大连市同比涨幅44%居首，降幅方面，西宁同比降幅最大至56.8%，其次合肥同比降幅为53.38%，武汉同比降幅为52.83%居第三位。
2024年1月受元旦和春节影响，楼市仍处于低温状态；进入2月，受春节假期的影响，房地产市场仍然处于下行周期，成交面积同比去年出现大幅下降。3月新房市场总体仍处在缓慢恢复的趋势中，短期内或仍较难超越去年的成交水平，4月的新房市场复苏势头疲软，未能延续三月份成交数量的上升轨迹，无论是单月成交量还是累计成交热度，均较去年有所下滑。5月中旬颁布楼市新政，新房市场成交面积环比大幅增长，市场在快速恢复中；6月在去年同期高基数效应减弱下，同比降幅收窄，在“以价换量”以及政策显效下，新房市场活跃度出现一定改善，但市场调整压力仍在。
2024年6月，全国32个大中城市新建商品住宅成交面积1862.44万㎡，环比上涨4.51%，同比上涨1.3%。其中青岛成交面积为251.99万㎡居首，天津、杭州、上海等9个城市成交面积均超50万㎡。从环比来看，全国32个大中城市14涨18降，其中青岛环比涨幅为177.34%居首，其余城市环比涨幅均未超过100%。
从同比来看，全国32个大中城市15涨17降，其中大连同比涨幅最大为244.42%，降幅方面，西宁降幅为57.24%居首，长春降幅为54.03%位列第二，其余城市降幅均在50%以内。
2024年1-6月，全国32个大中城市新建商品住宅成交均价19258元/㎡,同比下降6.24%；成交金额18366.48亿元，同比下降30.41%。其中深圳成交均价居首，达57060元/㎡；北京以48267元/㎡紧随其后；上海成交均价39997元/㎡排名第三。哈尔滨、长春、沈阳、西宁销售均价均低于10000元/㎡。
03
二手住宅市场
图：全国二手住宅挂牌价指数走势
2024年6月，报告重点监测的全国40个大中城市房价分化明显，深圳、上海、北京三大一线城市的房价在全国遥遥领先，其中深圳房价水平最高为67728元/m2，其次是上海和北京，房价水平在61000-65000元/㎡这个区间，接下来是广州、厦门房价水平在42000-48000元/㎡这个区间。与上月相比，全国40个大中城市挂牌价指数仅太原环比微涨0.14%，其他城市均有不同程度下跌，其中日照、南京、厦门分别以跌幅2.41%、2.05%、1.89%位列前三位。相比去年同期，重点监测的全国40个大中城市均下跌，其中日照、厦门、南京分别以跌幅16.28%、15.99%、14.58%位列前三位。
2024年1-6月，重点监测的全国40个大中城市二手住宅挂牌价格指数均下跌。2024年6月，40个大中城市较其房价历史最高点降幅均超5%，10%以上降幅的达36个城市，较房价历史最高点降幅最大的前三名城市分别是青岛、天津、石家庄，降幅分别达到了30.62%、27.69%、25.9%。
表：6月全国40个大中城市二手房均价及涨幅情况
04
租赁市场
一、租赁住房价格变化
2015年以来全国租赁住房市场整体呈现先升后降的态势。2015年至今全国租金累计涨幅20.63%，远低于二手住宅房价同期累计涨幅63.76%。
2024年6月，从重点监测的40个大中城市来看，8个城市租金在40元/月·m2以上，其中北上深三大一线城市的租金在全国遥遥领先，平均租金分别为93.1元/月·m2、84.96元/月·m2、81.17元/月·m2；广州、杭州、三亚、厦门、南京在第二梯队，平均租金在40-55元/月·m2之间；其余大中城市的租金水平主要集中在20-40元/月·m2的区间，40个重点监测城市中仅有日照、银川租金低于20元/月·m2。
相比去年同期，报告所重点监测的全国40个大中城市中有11个城市租金指数上涨，其中涨幅最大的为上海市，同比上涨3.89%；同比下跌的城市中，日照降幅最大至9.8%。重点监测的40个大中城市中，2024年1-6月，有9个城市租金指数出现上涨(较2023年12月指数相比)，深圳、北京、苏州等31个城市租金指数下跌。重点监测的40个城市中，较其租金历史最高点出现5%以上降幅的有22个城市，10%以上降幅的有10个城市，较租金历史最高点降幅最大的前三名城市分别是郑州、日照、贵阳，降幅分别达到了27.14%、22.28%、19.68%。
租售比是国际上用来衡量房地产市场健康状况的重要指标。我国热点城市租赁住房市场租金涨幅还无法追上房价上涨的步伐，目前40个大中城市的租售比均低于4%，有15个城市租售比小于2%，处于较不合理区间。其中厦门作为二线城市租售比在各大城市中垫底，仅为1.22%，远低于北上广深等一线城市。这意味着，一套房子如果仅靠出租，至少需要82年才能回本。
租售比较低的十个城市涵盖广州、深圳、上海、杭州等重点城市。这些城市整体房价处于较高水平，其较低的租售比也提示着这些城市可能存在房地产市场风险。长春、乌鲁木齐、哈尔滨、西宁、贵阳、沈阳、长沙成为全国40个大中城市中租售比高于3%的城市。
表：6月全国40个大中城市租售比一览表
05
政策
一、全国政策
表：2024年6月全国主要政策汇总
2024年6月，政策主要涉及优化住房信贷、放宽限购限售、支持住房“以旧换新”、加大住房公积金政策支持、加大房票安置力度、发放购房财税补贴、满足房企合理融资需求等。
表：2024年6月各城市主要政策汇总
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总结和展望
综上，2024年上半年，全国40城住宅用地成交金额同比下降37.96%；全国32城新建商品住宅成交面积同比下降28.56%。6月，全国32城新房成交面积环比14涨18降，仅2个城市新房价格指数环比上涨；全国二手住房出售挂牌价指数稳中有降，环比下跌0.89%，跌幅较上月收窄0.1个百分点；全国租赁住房出租挂牌租金指数累计下降1.35%，6月指数较历史高点下降4.73%。