2022年，在疫情反复以及“需求收缩、供给冲击、预期转弱”等多重压力下，深度调整的西安楼市修复不及预期，导致市场整体依然面临压力。面对如此跌宕起伏的一年，西安房企的格局又到底发生了怎样的变动，又向市场交上了一份怎样的成绩单？
下面将具体揭晓：
▍中指解读
TOP10总体业绩不降反升实力房企地位稳固
根据中指研究院监测显示，西安TOP10房企2022年实现总销售额超过1051亿元，TOP20房企总销售额1357亿元。和去年TOP10企业销售额总额不足千亿相比，2022年TOP10企业销售额不降反升。
从销售额门槛值来看，2022年TOP10企业门槛59亿元，同去年62亿相比，基本持平，TOP20门槛却同去年相比腰斩。从内部阵营来看，百亿依然是头部房企和普通房企的分水岭，可见楼市企业间阵营分化愈发明显。
从企业特点来看，全国性品牌房企大幅领先，占据了绝大部分市场份额。总体数量上全国性品牌房企，尤其是国央企领衔西安楼市。
绿城凭借全运会港务区利好打造的全运村项目，累计全年贡献了其超四成销售业绩，问鼎房企销售业绩、面积、项目排行全部榜首。
万科依靠多年来勤耕不辍，在西安各区域的布局多层次项目，牢牢占据西安市场亚军位置。
龙湖依靠去年在西安土地市场上果断出手，打造了青云阙、云璟等热销项目，成功冲上榜单第三。
近两年购房者更加趋向于选择形象佳、声誉好的具有品牌竞争力的企业，行业呈现出向品牌企业集中的趋势。只有品牌形象更好企业的才能传递理念和产品价值，打通企业、产品与消费者的链接，通过客户关系管理提升了客户对品牌的信任度，备受购房者青睐。
▍政策纵览
2022年的房地产市场经历了前所未有的挑战，从年初起，中央就频繁释放出积极信号，从支持需求端到支持供给端，政策力度不断加大。自3月开始，西安市房地产市场政策逐步回暖，土地端和企业端限制性政策逐渐放松。西安坚持房住不炒主基调保持不变，落实租购并举，支持刚性和改善性住房需求依然是主旋律。政策面的支持在一定程度上能够改善楼市预期，化解风险，提振信心。
表：2022年西安楼市调控核心政策一览
▍商品房市场
市场调整供需萎缩改善型产品占比扩大
整体来看，2022年受政策调整叠加宏观经济节奏变化，西安楼市传统节奏不再，供需两端均不同程度出现下滑。据中指研究院西安分院监测，2022年西安限购区域中共315个项目、61953套房源入市登记，较2021年79087套相比下降了21.6%，连续两年下降。
从市场需求表现来看，全年整体需求回落明显。2022年全年共22.7万人次参与登记并通过核验，不到去年的一半。反映供需的登记人数与房源数量之比仅在4月份出现小幅上涨之外，其余月份一路下滑，整体从7.6：1下降至3.77：1，不及去年同期。
图：近两年西安商品房销售公示平台情况统计
与此同时，从供应结构上看，2022年西安住宅供应结构继续向大面积、改善型方向发展。2022年西安意向登记住宅中，90㎡以下刚需类户型占比仅为3%，90-120㎡刚改户型占比为33%，120-144㎡改善户型占比为40%，144㎡以上纯改户型占比达25%。
图：2021-2022年西安商品房销售公示平台房源面积段
▍典型样本项目：
绿城西安全运村荷风苑
项目简介:
绿城西安全运村项目占地面积约1021亩，地上总建筑面积约156万方，平均容积率仅为2.2，是绿城精心打造的一处跃升生命质量的低密生态品质住区。全运村产品形态涵盖富有绿城产品基因的多种产品形式，包含高层住宅、小高层住宅、低密度洋房等产品，更将大量空间用于园区公共生活空间的营造上，独有的小镇和运动主题商业配套，以及大面积的运动主题场所空间，致力于打造西安城市特色的国际、健康、活力之城，营造中国美的全运村。
全运村荷风苑内，绿城将自己24年的匠心倾情奉献于全品类美丽建筑中，受到广大购房者的追捧，一经推出就创新下了“千人摇”的纪录。
项目配套分析：
项目整体按照“全民运动绿色小镇”的概念来打造，周边已建成三座全运国家场馆、灞河之畔幸福岸线生态景观带等生活休闲配套；杏园立交枢纽，西安地铁14号线、3号线等交通配套；多座星级酒店、2座国际商业等商业配套；西安铁一中落户陆港，将来提供自小学至高中的全龄教育体系；以及西安交大一附院陆港分院等高品质医疗配套，将为全运村提供高品质美好生活服务。
图：项目周边各类配套
项目客群分析：
根据中指项目云系统大数据监测，项目周边新房客群居住地分布主要集中于城北、市府、经开沿线等板块地缘客户，以及曲江二期、沣东等板块的投资客户；而项目周边新房客群工作地主要集中于的高新区、港务区、市府等板块地缘客户以及投资客户。
图：项目周边新房客群居住地、工作地分布
单价偏好上，项目客群对1.2~1.5万元/㎡的产品偏好最多，占比达到29.50%。而产品面积偏好上，项目客群对120~144㎡的产品需求最高，占比达到34.06%，其次为90~120㎡，占比达到25.30%。
图：项目周边新房客群单价与面积段偏好分布
▍土地市场
·土拍规则不断优化土地市场延续降温
纵观2022年土拍情况，西安土地市场延续上一年度态势，广大房企预期降低，市场热度不复、整体降温。为进一步刺激土地市场，西安逐步取消了集中供地、毛坯限价、5%配建和10%自持要求。然而受资金端限制等金融环境影响，房企拿地欲望减退，西安以往成交火热的热点区域纷纷底价成交，流拍情况屡见不鲜。
根据中指数据CREIS监测，2022年1-12月，西安共推出268宗房地产开发用地，规划建面共计2810.44万㎡，同比上涨18.87%；其中171宗住宅用地，规划建面共计2022.22万㎡，同比上涨21.66%；97宗商办用地，规划建面共计788.23万㎡，同比上涨12.27%。
图：2022年西安商办用地市场供销情况统计
2022年1-12月，西安共成交224宗房地产开发用地，规划建面共计2289万㎡，同比上涨17.78%；其中131宗住宅用地，总规划建筑面积共计1530.31万㎡，同比上涨11.46%，成交楼面价6147元/㎡，同比上涨20.72%；93宗商办用地，规划建面共计758.7万㎡，同比上涨33.1%，成交楼面价2154元/㎡，同比下滑9.65%。
·土地出让收入增长国企成为托底主力
据中指数据CREIS监测，2022年西安各类土地出让金收入共计1213.6亿元，超过2021年8.3个百分点。
2022年，国企在西安土地出让中占据了绝对主力，而民营企业参与率明显不高。以住宅用地为例，2022年成交的住宅用地规划建面中，82.4%被国企获取。而从房企地域上看，本土企业也占据了75.9%，托底意味明显。
图：西安2022年各类房企获取宅地比例
▍未来趋势
展望2023年，全球经济增长预期放缓，国内经济支撑或将转向内循环拉动，而短期消费或延续疲软态势，房地产的稳定性愈加重要。预计未来我国财政、货币政策仍将持续发力并保持宽松基调，西安因城施策的政策优化空间将继续加大，如取消限购、商转供等需求方面政策也有望继续松绑。随着各项政策有实质性落地，将共同促进房企与购房者预期共同好转。