上周日的个税微课中讲到了房租缴个税的问题，其中提到了房租“按年支付”和“按月支付”会导致缴纳的个税不同。由于这个微课只是串讲性质，没有展开，有亲课后问及这个问题，那么今天就写个小专题把这个事说下，作为课外阅读吧~
《个人所得税法》第六条应纳税所得额的计算：
......
不过实际计算应纳税所得额时，减除费用并非只有上面说的800或“百分之二十”，还有如下费用可扣除：
国税发[1994]089号
六、关于财产租赁所得的征税问题
其中扣除修缮费用的情况不多，一是发生的不多，二是一般都无法取得凭证。所以我们重点放在个税计算时可扣除的税费。
注意，此优惠虽说“不区分用途”，但限制了房屋类型为“住房”，所以个人出租商铺的话还是正常交税的。不过这个不是今天我们要讨论的内容。我们了解上面这些政策目的是为了下面举例计算。
再补充下，财税〔2019〕13号又给了六税两费减半的政策，所以个人出租住房的房产税实际税率相当于2%。
那么我们举个例子：
程某出租一套个人住房，一次性收取年租金9600元（每月800元），未发生修缮费用。那么其应缴纳的税费各是多少？
由上面我们已经梳理过的文件可知：增值税及附加免、印花税免、城镇土地使用税免。除了要算的个税，只有个房产税=9600×2%=192元
下面就来计算下个税：
租金计税收入=9600-192=9408元
计算应纳税所得额时问题来了，是用9408减除20%费用的余额为应纳税所得额呢？还是均摊到12个月中各自减800（均摊后月租金低于4000）后的余额作为应纳税所得额呢？
我们再看下开篇引用的《个人所得税法》第六条，里面没说“每月”，而用的词是“每次”。
那什么是一次呢？
第十四条个人所得税法第六条第一款第二项、第四项、第六项所称每次，分别按照下列方法确定：
（二）财产租赁所得，以一个月内取得的收入为一次。
强调的是“取得”。程某一次性取得年租金9600，那么就意味着他当月取得的租金收入为9600，也就是“一次”9600.
所以企应当缴纳的个税应为=[9408-(9408×20%)]×10%=752.64元
（正常财产租赁所得个税税率是20%。不过财税[2008]24号规定：二、支持住房租赁市场发展的税收政策
（一）对个人出租住房取得的所得减按10％的税率征收个人所得税。）
但是，如果分解到各月，每月租金不会超过800，分别算的话各自减除800后就不用缴纳个人所得税了，这么看一次性算显然“多缴税”了。话虽如此，但法规就是法规。本例中真想达到“免税”效果的话，那就把租金改成“一月一收”，每次的所得都低于800就没有税额了~
其实这种差别只存在于月租金所得额在4000以下而一次性收取的加和又大于4000的情况。如果每月租金所得都在4000以上，那么无论是分开算还是加总算结果都是一样的，因为扣除都是20%。
看到这，有的亲可能要说“我之前都是一次性付房租，但个税是分开算的，是不是少交了，需要补税啊？”
也不必过于担心。这个问题总局是知道的，而且总局也允许基层税务局在实际工作中灵活掌握，所谓“从宽处理”，也就是即使一次性收取租金，在计算个税时也可以分摊到各月。这个允许“从宽处理”的出处是总局2018年12月的个税培训视频，没看到正式文件。